房企拆迁还房涉税政策集锦及税务处理
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拆迁还房，顾名思义是房地产企业为取得土地使用权而向回迁户支付补偿的一种形式，还房按照通常分为就地安置和异地安置两类。由于最终环节，房地产公司会交付拆迁户房屋，那么将涉及土地增值税、企业所得税、增值税、附加税的缴纳问题。
一、土地增值税
1.政策依据
政策文号 | 政策内容 |
| 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） | 第三条 非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 |
第六条 关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 |
房企拆迁还房中，涉及土地增值税处理较复杂，平台有相应文章“拆迁还建业务弱化了土地增值税税基？”、“拆迁补偿中的土地增值税处理”、“拆迁还建房成本加计扣除问题的探讨”。【点击蓝字学习】
2.涉税分析
土地增值税的政策还是很明确的，按照国税发[2006]187号文的规定确认土增清算时的收入金额，同时按照收入金额确认拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，抵减项目拆迁补偿费。
二、企业所得税
1.政策依据
政策文号 | 政策内容 |
| 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号 ） | 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 |
房地产企业拆迁还房，相当于拿房子换取原所有人的土地使用权的行为。这样来看，企业所得税和土地增值税对房地产拆迁还房行为的规定是一致的，即要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。更详细的所得税处理，点击平台文章“拆迁还建企业所得税如何处理？”进行学习
政策文号 | 政策内容 |
| 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号） | 第一条 房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。 |
| 财政部 国家税务总局《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号） | 第七条 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 |
2.涉税分析
依据上述政策，拆迁还房形成的拆迁补偿费是可以在计算增值税时计算扣除的。
（二）拆迁还房增值税的应税收入如何确定？
1.政策依据
（1）增值税政策：
政策文号 | 政策内容 |
| 《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号） | 第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为（视同销售）而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： （一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。 |
（2）营业税政策：
政策文号 | 政策内容 |
| 《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号） | 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 |
| 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令） | 第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 |
| 拆迁安置房的营业税和土地使用税如何缴纳？（2010-01-27安徽省地方税务局） | 咨询内容：某房地产开发公司通过竞标取得规划区内某块地的综合开发权，通过“拆一还一”的方式完成原有居民住房安置工作。请问：安置房是否要缴纳营业税？如果要缴，如何确定计税依据？安置房占用的这块土地是否要缴纳城镇土地使用税？如果要缴，从何时计征，到何时停征？谢谢！ 回复内容：拆迁安置房应按规定缴纳营业税。其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格计征营业税，超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。安置房占用的土地，应按规定缴纳城镇土地使用税。 |
2.涉税分析
一类观点认为增值税的销售额的确定应当由营业税的规定顺移；另一类观点认为，依据财税【2016】36号第四十四条的规定，应全部按照公允价值确定应税销售额。
目前，增值税销售额如何确定总局并没有具体的政策，那么我们来看看地方的一些口径吧！
政策名称 | 政策内容 |
| 【河南国税】营改增问题快速处理机制专期十七 12月15日 | 问题二：因为城市规划调整或者棚户区改造等原因，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为是否征收增值税？如何征收增值税，计税销售额应该如何确定？ 答复：在总局未明确之前，暂比照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》（豫地税发〔2005〕16号）第七条第四款规定的成本利润率执行。即纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为属于视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。各省辖市的成本利润率，暂按营改增前各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》第七条第四款规定确定的成本利润率执行。 |
| 深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）——房地产业 （国家税务总局深圳市税务局2018-12-05） | 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，如开具发票的，应按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税；如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税。 1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的拆迁补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。 2、确定视同销售的销售额： ①实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利润率） ②实际回迁面积超过拆迁补偿协议约定面积的部分，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额并计算缴纳增值税。 |
| 湖北省营改增政策执行口径第四辑 | 房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。 1、房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。 2、房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格。 3、房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。 |
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从地方口径来看，顺移营业税的影子还是普遍认可的，按照国家税务总局公告2014年第2号的文件精神来看，回迁安置房与商品房性质不同，确实不宜按照同地段商品房市场价进行核定。实务中，建议纳税人参考地方口径操作；地方口径未明确的，建议纳税人依据国家税务总局公告2014年第2号的文件精神、并参照已出台的地方口径与税务机关沟通，以确定最终的销售额确定方式。
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