辽宁省有关土地增值税的政策（废止、失效）

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辽宁省地方税务局

关于取消房产税城镇土地使用税土地增值税

部分审批项目后加强后续管理的通知

辽地税函[2004]326号【全文废止】

各市地方税务局，省局大连分局、稽查局：

根据行政许可法的要求，省局相继下发了关于取消和保留部分行政审批项目的通知，为加强房产税、土地使用税、土地增值税有关行政审批项目取消后的管理工作，现就有关事项通知如下：
一、关于取消基建工地临时性房屋免征房产税审批的后续管理
《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十一条规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税”；按照《辽宁省房产税征收管理工作规程》的规定，此项减免应报经主管地方税务机关审批。根据省地税局《关于取消部分行政审批项目的决定》（辽地税发[2004]86号）的规定，今后对纳税人基建工地的临时性房产将直接免予征收房产税，不再需要报经地方税务机关审批。为规范管理，该项行政审批取消后，纳税人应于工程竣工或投入使用时，向主管地方税务机关进行变更申报，申报已拆除临时性房屋名称、保留继续使用的房产名称、用途及原值（或造价，没有造价的，应估价入账），已竣工（或已投入使用）房产原值、投入使用时间等资料。对工程竣工或投入使用后未拆除仍然继续使用的房产应并入应税房产中，缴纳房产税。主管地方税务机关应加强对基建工地施工期间使用的房产免征房产税的管理，应于企业工程竣工或投入使用时对纳税人的竣工或投入使用工程及拆除情况进行一次纳税检查，发现有未拆除继续使用的，应予补税并按税收征管法的规定予以处罚。
二、关于取消对房管部门出租公有住房免征房产税审批的后续管理
《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定：房管部门向居民出租的公有住房报经地方税务机关批准，暂免征房产税。《辽宁省房产税征收管理工作规程》规定，此项减免应报经地方税务机关审批。根据省地税局《关于取消部分行政审批项目的决定》（辽地税发[2004]86号），今后对房管部门按照政府规定的租金标准出租给居民用于居住的公有住房直接免予征收房产税，不再需要经过地方税务机关审批。为规范取消行政审批后的税收管理，防止税收流失，主管地方税务机关应加强对房产管理部门出租给居民居住的房屋免征房产税的管理，凡超过政府规定租金标准出租给居民居住的房屋或出租给其他单位或个人用于非居住等超出规定免税租赁范围的，均应征税；对纳税人将非免税租金收入混入免税租金的，应予补税并按税收征管法的规定予以处罚。
三、关于取消对企业办学校、医院、托儿所、幼儿园、厂区以外道路用地免征土地使用税审批项目的后续管理
《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（（1989）国税地字第140号）第十一条规定：“在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收土地使用税。”《辽宁省城镇土地使用税实施办法》（辽宁省人民政府令第21号）第八条第七款：“单位、个人举办的医院、学校、托儿所、幼儿园、敬老院、光荣院自用的土地免缴土地使用税”。根据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》（辽地税发[2003]113号）第五十一条的规定：对企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园、企业厂区以外的道路用地免征土地使用税需要报经主管地方税务机关核准。为了减少行政审批，省地税局《关于取消部分行政审批项目的决定》（辽地税发[2004]86号）规定，今后对企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园、企业厂区以外的道路占用土地的免税不再需要报经主管地方税务机关核准，可由企业在纳税申报时将其列入免税土地面积中，直接免征土地使用税。为加强取消该项行政审批后的后续管理，主管地方税务机关在进行纳税检查时应重点对企业办学校、医院、托儿所、幼儿园、厂区以外道路等免税项目的真实性、准确性进行审查，核实其使用房产及用地情况，对弄虚作假、少缴税款的，应予补税并按税收征管法的规定予以处罚。
四、关于取消对直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税的审批的后续管理
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（1988年国务院令第17号）第六条和《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》第53条的规定，经市地方税务机关批准，对直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税。2004年8月，省地税局《关于取消部分行政审批项目的决定》（辽地税发[2004]86号）下发后，规定对纳税人直接用于农、林、牧、渔业生产的用地可直接免纳土地使用税，不再需要报经地方税务机关批准。为了统一标准，规范管理，现明确：直接用于农林牧渔业生产用地是指纳税人直接将整片土地用于农业、林业种植（不包括企业的绿化用地）和牧业、渔业的养殖。税务机关在进行日常管理和纳税检查时，应对其真实性、准确性等情况进行检查核实，加强监督管理。
五、关于取消对金融企业取得以物抵债房地产免征房产税和土地使用税的审批的管理
《 辽宁省地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知》 （ 辽地税函〔2001〕181号）规定：经地方税务机关批准，对金融企业取得的以物抵债的房产，凡金融企业未投入使用或在帐务处理上未记入“固定资产”科目的，在国家税务总局未作统一规定之前，暂免征收房产税、城镇土地使用税。省地税局《关于取消部分行政审批项目的决定》（辽地税发[2004]86号）规定，该项免税不再需要报经地方税务机关审批。为加强其后续管理，作如下规定：金融企业在取得以物抵债房产和土地时，应向主管地方税务机关报送纳税人应税房产变更申报表，并附简要的情况说明，注明房产取得为以物抵债，使用用途为闲置未用；如发生已列入固定资产或已投入使用或转让等情况，应于发生变化之日起15日内进行变更申报并履行纳税义务。主管地方税务机关应加强日常管理，强化监督检查。
六、关于对普通标准住宅不再实行土地增值税预征办法的后续管理
《辽宁省地方税务局关于进一步加强土地增值税预征工作的通知》（辽地税一[1998]361号）规定：经市地方税务局批准，对普通标准住宅可以不预征土地增值税。省地税局《关于取消部分行政审批项目的决定》（辽地税发[2004]86号）下发后，取消了该项审批项目。为规范管理，现作如下规定：从2005年1月1日起，对房地产开发企业开发销售的普通标准住宅不再实行土地增值税的预征办法。对普通标准住宅增值率超过20%的，应在工程竣工结算时进行汇算清缴，征收土地增值税。对房地产开发企业开发销售其他住宅、门市房、写字楼等房地产开发项目，在省局未出台新的规定之前，仍应继续实行土地增值税预征办法。各市局应加强土地增值税的管理，加强税源监控，对房地产价格较高的开发项目，应列入重点税源监控范围，在该项目全部竣工结算时进行汇算清缴，多退少补。
二○○四年十一月八日

辽宁省地方税务局

关于对存量房地产如何征收土地增值税的批复

辽地税财[1999]308号【全文废止】

沈阳市地方税务局：

你局《关于土地增值税有关政策问题的请示》(沈地税财〔1999〕241号)收悉，经研究，现批复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定，针对一些纳税人转让房地产取得 收入后不及时按规定进行评估，也不按期申报缴纳土地增值税，造成税务机关不能按期及时组织税款入库的实际情况，主管税务机关可按纳税人取得的存量房地产转让收入扣除有关项 目后获得的增值额，暂按税法规定的最低税率，即30%的税率预征土地增值税，待纳税人提 供评估报告后，再经当地税务机关确认和结算，多退少补。

辽宁省地方税务局

关于明确土地增值税有关业务问题的通知

辽地税财[1998]60号【全文废止】

各市地方税务局、省地方税务局直属各分局：

最近，有些地区反映土地增值税有关政策业务问题，要求省局予明确，经全省业务工作会议讨伦，现明确如下：

一、关于房地产开发企业开发商业网点如何计算征收土地增值税问题

土地增值税开征以来，各地对房地产开发企业在一个开发项目内既建造商品住宅又建造商业网点，如何计算征收土地增值税的问题掌握不够统一，要求省局明确。根据财政部、国家税务总局财税字〔1995〕48号“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产师范发的，应分别核算增值额”的规定，对房地产开发企业在一个开发项目内既建造商品住宅又建造商业网点等商品房的，应分别计算增值额征收土地增值税。

二、关于纳税人由于搬迁自行迁自行转让原房地产的免税问题

土地增值税实施细则第十一条规定："因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”据各市反映，对这条规定不好掌握。为了规范土地增值税的征管工作，决定从1998年1月1日起，对因城市实施规划、国家建设需要搬迁而自行转让原房地产的纳税人，应向房地产所在地的地方税务机关提出免税申请，并提供国家计划部批准的建设项目文件或政府限期搬迁的文件等有关资料，报经省地方税务机关批准后，方可免征土地增值税。

辽宁省地方税务局 辽宁省土地管理局

转发国家税务局 国家土地管理局

关于土地增值税若干征管问题的通知

辽地税发[1996]217号【全文废止】

各市地方税务局、土地管理局、省地方税务局沈阳、大连分局：

现将国家税务总局、国家土地管理局国税发〔1996〕4号《关于土地增值税若干征管问题的通知》转发给你们，并给合我省实际如下补充规定，请一并贯彻执行。
一、各级地方税务部门和土地管理部门要密切配合，健全工作联系制度，定期召开联席会议，研究解决土地增值税征管中的问题，建立资料传递和信息反馈制度，土地管理部门要积极向税务部门提供纳税人的完（免）税情况。根据需要，经土地管理部门与税务部门协商指定的税务人员可向土地管理部门查询有关资料。税务部门对土地管理部门提供的资料应严格保密，不得转让或公开引用。
二、各级土地管理部门要完善地价评估及确认制度，并将地价确认结果提供给税务部门。纳税人在向税务部门申报纳税的同时要向土地管理部门申报房地产交易价格。
纳税人申报的房地产交易价格扣除旧房及建筑物评估价格后得到的地价高于基准地价的，土地管理部门应当对该地价直接进行确认；纳税人申报的房地产交易价格扣除旧房及建筑物评估价格后得到的地价低于基准地价的，纳税人必须委托经土地管理部门备案认证的具备土地估价资格的估价机构对该地价进行评估，评估结果由土地管理部门进行确认。土地管理部门对地价结果确认后，应当出具地价结果确认书（以下简称地价确认文件）。其中中央和省属企业、单位的地价及地价额在1000万元以上的必须经省土地管理局确认方为有效。
税务部门要建立健全房地产评估价格确认制度，对应纳税房地产的评估结果进行严格审查及确认。其中转让房地产收入额在1000万元以上的在计算征收土地增值税时，必须经省地税局确认。
三、各级地方税务部门和土地管理部门必须按照下列程序进行土地增值税征管和土地资产管理：
（一）申报。转让房地产的纳税人和受让人应确定的期限内向土地管理部门申报房地产交易价格和申请办理变更土地登记，纳税人同时应在转让合同签订后的7日内，填报土地增值税纳税申报表，并持纳税申报表、土地使用权证书、转让合同、地价确认文件及评估报告等有关资料到房地产所在地主管地方税务机关办理纳税申报手续。
（二）确认。土地管理部门按照本通知规定进行地价确认，并对受让人提出的变更土地登记申请进行审核，分别和，向受让人和纳税人出具土地登记收件单及其复印件。主管地方税务机关根据地价确认文件和土地登记

辽宁省地方税务局

关于土地增值税征收有关问题的通知

辽地税一[1996]103号【全文废止】

各市地方税务局，省地方税务局沈阳、大连分局：

近一个时期，部分地区先后反映土地增值税征收中一些业务问题。对此，省局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，对有关问题明确如下：
一、关于房地产交易手续费的扣除问题
对存量房地产转让中纳税人依法缴纳的交易手续费，在计征土地增值税时允许在规定的标准内按实际负担的数额扣除。房地产开始企业缴纳的交易手续费，根据房地产开发企业的财务制度应计入房产开发费用，不再单独扣除。
二、关于对出售商品房使用权收入的征税问题
对房地产开发企业出售商品房使用权的方式取得的商品房销售收入，可视为房地产转让收入，按有关规定计征土地增值税。
三、关于代收费用是否作为计算增值率的依据问题
在计算土地增值税的增值率时，房地产开发企业代政府和有关单位收取的费用，不作为增值率的计算依据。
四、关于“投入资金”的范围问题
财政部、国家税务局[1995]7号文件中的“投入资金”既包括纳税人搞“三通一平”的投资，也包括用于动迁的投资。
五、关于纳税人因搬迁转让存量房地产的减免税确认问题
对纳税人因城市实施规划、国家建设需要而搬迁转让原房地产的，必须凭县（含县）以上政府（包括政府授权的职能部门）批准文件办理免税，否则，不享受减免税的政策。
六、关于土地增值税的预征问题
为了加强土地增值税的征收管理，对从事房地产开发的纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取行的收入，应按预征土地增值税。预征率可由各市在转让房地产收入2%的幅度内测算确定，并报省地方税务局备案。对采取预征的税款要建立档案资料和预征台帐，待每一计税项目竣工办理结算并全部转让完毕后再进行纳税清算，多退少补。

沈阳市

土地增值税征收管理办法

沈政令[1995]12号【全文废止】

第一条　为了合理调节土地增值收益，维护国家权益，规范房地产交易秩序，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　凡在我市境内从事转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产），并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人为土地增值税的纳税人（以下简称纳税人），纳税人必须遵守本办法。

根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，转让房地产并取得收入，均适用本办法。

第三条　土地增值税的征税对象是转让土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额。

增值额为纳税人转让房地产收入减除本办法第六条规定的扣除项目金额后的余额。

第四条　土地增值税由税务机关负责征收管理，实行属地征收，由纳税人向单位所在地税务机关缴纳；外埠单位或个人在我市转让房地产的，应当向房地产座落地所在税务机关缴纳。

第五条　纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。

第六条　下列项目在计征土地增值税时允许扣除：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及其配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套的费用（以下简称房地产开发费用）。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（指除利息支出以外的财务费用、销售费用、管理费用）不超过本条（一）、（二）项规定计算的金额之和5%以内的，按实扣除；超过5%的，按5%计算扣除。

对不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（指财务费用、销售费用、管理费用）在本条（一）（二）款规定金额之和10%以内的按实扣除；超过10%的，按10%计算扣除。

企业采用上述方法中的哪一种计算扣除房地产开发费用，由企业提出申请，所在县、区税务机关根据企业实际情况核准。扣除办法一经核准后，两年内不得随意变更。

（四）与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。

（五）转让旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

（七）税务机关规定的其它扣除项目。

第七条　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。

第八条　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第九条　土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%.每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

土地增值税按增值额乘以适用的税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%.

土地增值税税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

第十条　属于下列情况之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过本办法第六条（一）、（二）、（三）、（四）、（六）项扣除金额之和20%的，免征土地增值税。

（二）因国家建设需要，经省、市政府批准征用或收回国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的。

（三）因城市规划、国家建设的需要而搬迁，经省、市政府批准由纳税人自行转让原房地产而取得的收入。

（四）以继承、赠与方式无偿转让房地产的。

凡符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，给予免征土地增值税。

第十一条　个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年，减半征收土地增值税；居住未满三年，按规定计征土地增值税。

第十二条　普通标准住宅与其它住宅的划分标准

凡纳税人建造出售的住宅不超过下列各项标准的视为普通标准住宅：

（一）每平方米建筑面积的建筑安装工程费用标准。

价格单位：元／平方米

（二）每套住宅建筑面积标准：

多层（包括高层）每栋住宅每户建筑面积在一百平方米以内。

（三）室内装修标准：

涂料为普通国产内墙涂料，采取其它装修材料的价格不得超过上述标准。

窗均采用普通钢窗、铝窗、木窗或塑料窗。门采用普通木门（室内）及防盗门（户室内）。

（四）室内设备及功能标准：

每户设阳台两个以内，设贮藏柜、吊柜三个以内，卫生间三缸洁具每套不超过八百元，厨房设一般操作台、洗涤池，没有集中供热水设施，不设置抽油烟机，有热水器。

（五）环境标准划分：凡属花园式住宅建筑及高级公寓、别墅、度假村以及二层以内的独立结构住宅，均不视为普通标准住宅。

第十三条　纳税人发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（一）取得土地使用权后超过一年以上再办理土地使用权转让的。

（二）出售旧房及建筑物的。

（三）经法院判决将房地产拍卖清算抵债的。

（四）以转让股权形式转让房地产的。

第十四条　纳税人在转让土地使用权、出售旧房及建筑物时，应当到经税务部门确认的合法资格的房地产专业评估机构进行评估。凡由税务部门委托办理的评估机构，需持有省地方税务局统一颁发的《征收土地增值税房地产评估指定机构》证书，评估结果经税务机关确认后，做为计算土地增值税的计税依据。

纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额在计征土地增值税时予以扣除。

第十五条　纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十六条　纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

（一）纳税人应在转让房地产合同签订后七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房产买卖合同公证书、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

（二）对因经常从事房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业，可在月份终了后十三日内，向所在地税务机关办理纳税申报并提供有关资料。

（三）单位和个人在转让旧房及建筑物时除向所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交与转让房地产有关的资料外，还要办理《土地增值税征（免）税证明书》。

（四）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十七条　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值额的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补。具体办法由沈阳市地方税务局根据实际情况制定。

第十八条　为了加强土地增值税的源泉控制，对我市存量房地产交易土地增值税的征收，可以采取委托代征代扣方式，由税务机关根据征收管理需要，委托土地、房产管理部门办理代征代扣业务。税务部门应根据代征代扣税款的金额，按一定比例提取代征手续费，用于解决代征单位办公经费不足和奖励有关代征人员，具体比例由税务机关视代征代扣税额的多少确定。

第十九条　土地管理部门、房产管理部门应当向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的有关资料，协助税务机关依法征收土地增值税。

第二十条　纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务机关出据的《土地增值税征（免）税证明书》的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。

第二十一条　代扣代缴单位应按税务部门的要求设置、保管代扣代缴税款帐簿、税款记帐凭证及有关资料，并定期向税务机关报送代扣代缴税款报告表。

第二十二条　税务机关依法对纳税人的纳税情况及代扣代征单位进行检查时，纳税人和代扣代征单位必须提供真实的纳税资料和有关代扣代缴情况，不得拒绝和隐瞒。

第二十三条　纳税人未按照规定的期限办理纳税申报及未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告、资产评估确认报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理办法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。

纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目造成少缴或未缴的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。

第二十四条　纳税人、代扣代征单位或其它当事人同税务机关在纳税或违章处理问题上发生争议时，按《征管法》第五十六条的规定进行处理。

第二十五条　税务机关可按土地增值税收入总额提取5%的业务经费，用于解决办公经费不足和奖励有关人员、培训税务干部、进行税法宣传。

第二十六条　本办法由沈阳市地方税务局负责解释。

第二十七条　本办法自一九九四年一月一日起施行。

辽宁省地方税务局

关于土地增值税征收管理若干具体问题的通知

辽地税一[1995]77号【全文废止】

各市地方税务局、省地方税务局沈阳分局、大连分局：

为了认真贯彻落实《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），迅速在全省组织征收工作，根据《条例》、《细则》的规定和我省的实际情况，现对征收管理的有关问题通知如下，请遵照执行。
一、关于转让集体土地及其地上建筑物、附着物是否征税的问题
根据国家有关法律规定，集体土地不得自行转让，只有依法经由国家征用转为国有土地后，方可有偿出让或转让。因此，对转让未国家征用的集体土地及其地上建筑物、附着物的行为，不纳入土地增值税的征税范围，应由有关部门来处理。但对转让经国家征用后的集体土地，应按规定征税。
二、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用怎样计征土地增值税的问题
对于地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，应作为转让房地产所取得的收入计税，但对按国家、省政府、省财政厅和省物价部门（包括规定委托各市制定收费办法的）规定委托房地产开发企业收取加计20%扣除的基数。
三、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算的问题
利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分和超过贷款期限的利息以及加罚的利息不允许扣除。
四、关于在计算增值额中的利息支出如何计算问题
《细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照财务制度的规定，将其缴纳的印花税已列入管理费中的，在计算土地增值额时不再扣除。其他土地增值税纳税人在计算土地增值额时，允许扣除在转让房地产时已缴纳的印花税。
五、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
对纳税人因计算土地增值税而请评估机构进行房地产评估所发生的评估费用，允许在计算土地增值额时予以扣除。
六、关于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的增值额计算问题
对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不人别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条（一）项的免税规定。
七、关于土地增值税的预增值税的预征问题
根据《细则》第十六条规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入的，纳税人应按规定向主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提供有关资料，主管税务机关根据纳税人取得的收入和提供的开发项目设计概算或编制的工程预算计算预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。对属于普通标准住宅，增值率又不足20%的，可以不预征税款。
对纳税人采取分期付款方式转让房地产的，纳税人应首先持合同和有关资料向主管税务机关办理纳税申报，税务机关根据分期付款情况确定每期取得收入应缴税款的比例，并按比例预征土地增值税，待房款全部缴清后再进行清算，多退少补。
八、关于房地产评估机构的确认问题
对经国家有关部门以极省有关部门批准设立的房地产评估机构，均可视为政府批准设立的房地产评估机构，由省地方税务局颁发《征收土地增值税房地产评估指定机构》证书，对他们的评估结果，经税务机关审核后给予确认。
九、关于减免税审批权限问题
对纳税人因城市实施规则划和国家建设而需要由纳税人自行转让房地产的，经市级地方税务地方审批后，可免征土地增值税。对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用房需要减免税的，由县、区地方税务机关审核批准。
十、关于以房地产进行投资、联营的征免税的问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到投资、联营企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
十一、关于合作建房的征免税问题
对于一方出土地、一方出资金双方合作建房，建成后按比例分房自用的、暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
十二、关于以房产抵债的征免税问题
根据国家房地产管理有关规定，以房产抵债应办理房屋产权变更登记手续，属于房地产转让行为，应按规定征收土地增值税。
十三、关于军队转让空余土地的征税问题
对军队转让空余土地使用权的，在国家税务总局没明确规定之前，暂免征收土地增值税。
十四、关于个人互换住房征免税问题
个人互换住房的，既有房屋所有权的互换，又有房屋使用权之间的互换，情况比较复杂，因此，在国家税务总局没有明确规定之前，暂免征土地增值税。
十五、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用、未转让的房产。凡是已使用或已转让过的房产均属于旧房。
十六、关于个人自用住房及居住时间的确定问题
《细则》第十二条的原自用住房是指房屋所有权属于个人所有的住房（包括按标准价购入取得部分产权的住房）。居住时间从个人取得房屋所有权后开始计算。
十七、关于财法字〔1995〕7号 文件适用范围的问题
财政部、国家税务总局财法字〔1995〕7号 文件仅适用房地产开发企业转让新建房时产的，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此免税规定、
十八、关于从事房地产开发纳税人的确定问题
《细则》第七（六）项中的从事房地产开发的纳税人，是指从工商部门领导从事房地产开发的营业执照并取得建设主管部门颁发资质等级证书的企业。
一九九五年五月四日

大连市地方税务局

关于调整预征土地增值税的一般住宅标准的通知

大地税发[2004]98号【全文废止】

各基层局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定，结合我市土地增值税的“一般住宅”标准中“市内四区单套房地产的实际售价在每平方米（建筑面积）6000元以下”调整为“市内四区单套房地产的实际售价在每平方米（建筑面积）8000元以下（不含8000元）”，其他规定不变。

县市区地方税务局可结合本地实际情况确定“一般住宅”每平方米销售价格，上报市局备案。

本通知自2004年8月1日起执行，此前相关规定与本通知相抵触的，以本通知为准.

大连市地方税务局

关于明确土地增值税若干问题的通知

大地税函[2006]76号【全文废止】

各基层局：

为了加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）及其他有关规定，结合我市实际情况，现将土地增值税有关问题明确如下：

一、关于房地产开发项目土地增值税预征问题

（一）关于经济适用住房土地增值税预征问题

从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人）开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》（见附件1）、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、房号、户型、面积、价格或预计价格以及税务机关要求报送的其他资料），对经济适用住房项目中的普通标准住宅，免予预征土地增值税。

税务机关应加强对经济适用住房项目的土地增值税管理，严格执行备案制度，未按本通知规定备案的项目，应当预征土地增值税。

已报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》的纳税人，如其实际转让的房地产中有不符合普通标准住宅条件的，应按规定预征土地增值税。

（二）关于土地增值税预征率

现将我市房地产开发项目土地增值税预征率予以调整，预征率应当区别不同房地产类别，按以下标准执行：

1、住宅的预征率为1%；

2、除住宅外其他房地产项目的预征率为2%.

上述“房地产类别”应当按照政府有关部门共同会签的《房地产开发项目详细规划总平面图》列明的项目类别进行确认。【条款废止】

（三）关于土地增值税普通标准住宅的规定

我市土地增值税普通标准住宅的标准，按大连市人民政府确定并公布的“普通住房”的标准执行。

目前，我市普通标准住宅的标准按照《大连市地方税务局 大连市财政局 大连市国土资源和房屋局转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发[2005]91号）（见附件2）及《大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知》（大政发[2006]42号）（见附件3）规定的普通住房标准执行。

《大连市地方税务局关于土地增值税若干税收政策问题的通知》（大地税发[2003]5号文件）中的关于“一般住宅”的相关规定废止，已经市局批准免予预征土地增值税的一般住宅项目，不做追溯调整。

（四）免予预征土地增值税的相关规定

纳税人转让普通标准住宅项目，同时符合以下三项条件的，可以向税务机关报送《房地产开发项目土地增值税免予预征认定表》（见附件4），报市局进行土地增值税免予预征资格认定后，可不再预征土地增值税：

1、普通标准住宅的已售建筑面积达到可售普通标准住宅总建筑面积30%；

2、预计普通标准住宅的增值额未超过扣除项目20%；

3、纳税人已转让普通标准住宅的收入已按时、足额预缴了土地增值税。

纳税人转让除普通标准住宅外的其他房地产项目，同时符合以下三项条件的，可以向税务机关报送《房地产开发项目土地增值税免予预征认定表》，报市局进行土地增值税免予预征资格认定后，对该项目可不再预征土地增值税：

1、该类房地产的已售建筑面积达到可售该类房地产总建筑面积50%；

2、预计该类房地产的增值额为负；

3、纳税人已转让该类房地产的收入已按时、足额预缴了土地增值税。

本通知所述“可售建筑面积”为开发项目总面积减除下列房产面积：

（1）纳税人自用并已取得房屋所有权证的房产；

（2）按有关规定无偿提供给有关部门或单位的房产，如物业管理用房、居委会用房等；

（3）按有关规定必须设置的公共配套设施用房，如变电所用房、消防设施用房等；

（4）按有关规定可以减除面积的其他房产。

二、关于房地产开发项目土地增值税清算问题

（一）关于房地产开发项目土地增值税清算程序

已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，能够提供该项目真实、合法、完整、清晰的收入、成本和费用等各项资料的，纳税人可以向主管税务机关提出土地增值税清算申请，税务机关同意对房地产开发项目进行清算后，下达《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件5）；

已竣工验收的房地产开发项目，纳税人转让房地产的建筑面积达到整个项目可售建筑面积85%以上的，对有可能造成税款流失的，税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，要求纳税人按已转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例，分摊计算其已转让房地产相对应的扣除项目金额，对已转让的房地产进行土地增值税清算。

房地产开发项目土地增值税清算按以下程序进行：

1、纳税人应当在收到《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起20日内报送以下资料：

（1）房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表（见附件6）；

（2）取得土地使用权所支付金额的证明材料；

（3）银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料；

（4）房地产开发项目工程决算报告；

（5）无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关部门、单位房产的证明材料；

（6）扣除项目的其他说明材料；

（7）预缴土地增值税完税凭证复印件；

（8）财务会计报表；

（9）税务机关要求提供的其他材料。

2、税务机关应当于收到纳税人报送的资料之日起30日内审核房地产开发项目土地增值税清算情况。土地增值税清算审核结束后，税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》（见附件7），应予补、退税的，办理税款补缴、退还手续。

3、税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前，纳税人取得转让房地产收入的，仍应按规定预缴土地增值税。

4、税务机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人又取得转让房地产收入、发生成本、费用的：

（1）土地增值税清算时按本通知规定实行查账征收的，纳税人应当于《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》下达之日起，每季度终了后10日内，填写《房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表》，到税务机关申报土地增值税；

（2）土地增值税清算时按本通知规定实行核定征收的，纳税人应当于《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》下达之日起，每月终了后10日内，按每月取得转让房地产的收入乘以本通知规定的核定征收率，到税务机关申报缴纳土地增值税。

（二）房地产开发项目土地增值税清算相关工作要求

在进行土地增值税清算时，纳税人发生的各项成本和费用应当按实际发生额并凭合法有效的凭证扣除。

对纳税人成片受让、购置土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额原则上按开发土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，经税务机关确认后，也可按建筑面积计算分摊。

对纳税人同时建造普通标准住宅、超过普通标准住宅条件的其他住宅和非住宅房地产项目的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条（一）项的免税规定。

对1994年1月1日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，在2000年底前首次转让房地产的，可免征土地增值税。2001年1月1日以后对剩余部分转让的，对房地产开发项目进行清算时，应当先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的转让收入比例计算征免的税额。

纳税人申请注销税务登记或者纳税人整体转让未全部销售完毕的房地产开发项目的，应参照本通知规定的清算程序对房地产开发项目进行土地增值税清算。

（三）核定征收及相关规定

纳税人拒不报送或没有在规定的期限内向税务机关报送本通知规定的清算资料的，按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条和本通知的有关规定处理。

有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举的情形，导致税务机关难以对房地产开发项目进行土地增值税清算的，税务机关可以按照《中华人民共和国税收税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，核定房地产开发项目土地增值税清算的应纳税额：

核定应纳税额按转让房地产的收入乘以本通知规定的核定征收率确定：房地产开发项目土地增值税清算的核定征收率为6%.

三、关于转让旧房及建筑物土地增值税的相关规定

（一）关于转让旧房及建筑物土地增值税征收管理地点

在大连市市内地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物：旧房及建筑物坐落在市内四区的，土地增值税由单位税务登记地地方税务局征收管理；旧房及建筑物坐落在市内四区以外的，土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。

在先导区地方税务局及旅顺、金州、长海和北三市地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。

未在大连市地方税务局办理税务登记的单位转让旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。

个人转让坐落在市内四区的旧房及建筑物，其土地增值税由西岗区地方税务局征收管理。

个人转让坐落在市内四区以外的旧房及建筑物，其土地增值税由旧房及建筑物坐落地的地方税务局征收管理。

上述五款中所述的“旧房及建筑物”均不包含高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，单位或个人转让高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，由高新技术产业园区地方税务局征收管理。

（二）关于转让旧房及建筑物土地增值税资料

纳税人转让旧房及建筑物，须持下列资料到税务机关申报缴纳土地增值税：

1、房地产权属过户通知单原件（由房地产管理部门出具）；

2、原房屋所有权证复印件；

3、房地产转让契约原件、复印件；

4、纳税人购买房产的契税原件、复印件（自建房不必提供）；

5、纳税人购买房产的合同或契约、发票原件和复印件（自建房不必提供）；

6、纳税人、买受人在房地产交易过程中，已缴纳各项税费的原件、复印件；

7、房地产评估报告原件（纳税人无法提供的除外）；

8、税务机关要求提供的、同房地产转让有关的其他资料。

（三）关于收入确认的相关规定

纳税人有下列情况之一的，根据房地产管理部门、房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格出具的评估价格计算收入额，或者由税务机关参照同类房地产的市场交易价格核定收入额：

1、隐瞒、虚报房地产成交价格；

2、转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由。

（四）关于房地产评估报告

税务机关计算纳税人转让旧房及建筑物的土地增值税扣除项目时，原则上应由评估机构出具房地产重置成本评估报告，评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。纳税人在纳税申报时不据实提供取得土地使用权所支付的金额的，也应由评估机构按取得土地使用权时的基准地价进行评估，并出具地价款评估报告。

依照上款有关规定出具的评估报告须经税务机关审核确认。税务机关审核评估机构出具的评估报告后，下达《转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告确认书》或《转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告不予确认书》（见附件8）。

（五）关于发票所载金额作为扣除项目的相关规定税务机关不予确认评估报告的或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告的，如纳税人能提供购房发票，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，按下列公式计算：

发票所载金额×[1＋（转让年度－购买年度）×5%]公式中的转让年度指《房地产转让契约》上注明的年度，购买年度按房屋所有权证发给年度或发票填开年度“孰先”的原则进行判定。

依照上述方法计算扣除项目时，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（六）关于转让旧房及建筑物核定征收的相关规定

同时符合以下二项条件的，税务机关可以确定对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收：

1、税务机关不予确认房地产评估报告或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告；

2、纳税人无法提供购房发票的。

核定征收的计算公式为：

应纳土地增值税税额＝转让房地产所取得的收入×核定征收率

旧房及建筑物土地增值税核定征收率为：

1、旧房及建筑物坐落在市内四区的，核定征收率为3%；

2、旧房及建筑物坐落在市内四区以外的，核定征收率应在0.5%～6%范围内，由税务机关根据本地区房地产增值水平和房地产市场发展情况自行测算确定，并报市局备案。

（七）关于转让旧房及建筑物土地增值税征管的相关政策规定及要求 

根据《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）的规定，房地产管理机关在办理房地产权属变更时，实行“先税后证”，要求纳税人取得税务部门发放的《土地增值税完税（免税）证明》，见附件9）后，予以办理权属变更手续，发放房地产权属证书。

纳税人转让旧房及建筑物，未按相关规定申报缴纳土地增值税或提供虚假资料，造成未缴、少缴土地增值税税款的，税务机关将依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的有关规定处理。

四、本通知自2006年9月1日起执行，以前相关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。

附件1：经济适用住房土地增值税预征确认备案表（略）

附件2：大连市地方税务局 大连市财政局 大连市国土资源和房屋局转发《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知

附件3：大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知

附件4：房地产开发项目土地增值税免予预征认定表（略）

附件5：房地产开发项目土地增值税清算通知书（略）

附件6：房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表（略）

附件7：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书（略）

附件8：转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告确认书、转让旧房及建筑物土地增值税涉税评估报告不予确认书

附件9：土地增值税完税（免税）证明（略）

二○○六年九月八日

附件2：

大连市地方税务局 大连市财政局 大连市国土资源和房屋局转发《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知

（大地税发[2005]91号）

各区、县（市）地方税务局、财政局、国土资源和房屋局：

现将《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》转发给你们，并结合我市的具体情况，做如下补充规定，请一并遵照执行。

一、关于普通住房标准的规定

我市享受税收优惠政策的普通住房标准，按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。

目前我市市内四区享受优惠政策住房应同时满足以下三个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2、单套建筑面积暂定在144平方米以下；

3、中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元/M2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元/M2.

对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。

其他各区、县（市）的各项标准在上述标准范围内，由各区、县（市）的同级房地产管理部门协同同级地税机关确定。

该标准适用于契税的征收管理。

二、个人将购买房屋对外销售涉及税款征收的规定

个人将购买房屋对外销售所产生的应纳契税、营业税及附征税费等由税务机关在房地产交易场所设立的“地税征收窗口”（以下简称“地税征收窗口”）负责征收；

纳税人在征税过程中涉及的税收政策问题由各相关税政部门负责解释；

各区、县（市）“地税征收窗口”所征税款的入库级次，按照《大连市人民政府关于完善财政管理体制的决定》（大政发[2003]94号）有关规定执行，大连市房地产交易中心所设“地税征收窗口”征收市内四区的营业税暂入市本级库。

三、个人将购买房屋对外销售涉税事项受理的规定

单位或个人将购买房屋对外销售的，应在向当地房地产管理部门申请办理房屋权属变更登记的同时，向“地税征收窗口”报送登记房屋的坐落地、产权人、房屋面积、成交价格、评估价格、原购房发票、原房证复印件、契税完税证等资料。

四、关于抵扣凭证的规定

纳税人在销售购入房屋应差额征收营业税的，其可扣除凭证为纳税人购入该房屋时所取得的由税务机关监制的销售不动产发票。

五、本《通知》执行前已办理了产权变更登记涉税问题的规定

2005年6月1日前（不含6月1日），已在当地房地产管理部门及“地税征收窗口”申请办理了产权变更登记，在6月1日尚未办结产权变更手续的，其税款征收仍按原税收政策执行。

2005年6月1日当天申请办理产权变更登记的，按本《通知》规定的税收政策执行。

六、本通知自2005年6月1日起执行。

二○○五年六月二日

附件3：

大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知（大政发[2006]42号）

市政府有关部门：

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）和《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）精神，现将2006年上半年大连市普通住房价格标准公布如下：

一级地、二级地 　8000元/平方米

三级地、四级地 　5800元/平方米

五级地、六级地 　5200元/平方米

七级地上     3800元/平方米

自本通知公布之日起，请各有关单位遵照执行。

大连市地方税务局

关于进一步明确土地增值税若干问题的通知

大地税函[2007]200号【全文废止】

各基层局:

为了加强我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称“《条例》”)及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称“国税发[2006]187号文件”)、《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》(辽地税发[2007]102号)、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》(辽地税发[2007]142号)、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》(大地税函[2006]76号，以下简称“大地税函[2006]76号文件”)及其他有关规定，现就我市土地增值税征管若干问题进一步明确如下: 

一、关于土地增值税清算问题

(一)土地增值税清算条件

1.从事房地产开发的纳税人(以下简称“纳税人”)符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续:

(1)房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的;

(2)纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的;

(3)纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的;

(4)直接转让国有土地使用权的。

符合上述第(1)、(2)、(3)条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》(见附件1)，通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。

符合上述第(4)条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限。

本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。

2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(1)房地产开发项目已竣工验收，且已转让(预售)的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85%(含)以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例;本条中“转让(售)的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准:“可售总建筑面积”以《商品房销(预)售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准;

(2)取得销(预)售许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。

主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。

3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。

 (二)关于税务中介机构参与土地增值税清算鉴证的规定纳税人在办理土地增值税清算税款手续时可委托经大连市注册税务师管理工作领导小组年检合格并公告的税务中介机构进行鉴证。

纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构应当对清算项目的总体基本情况、不同用途房地产的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应当按税务机关规定的《大连市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》(以下简称“《鉴证报告》”，其标准格式“2007-11版”见附件2)范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考。

(三)土地增值税清算资料的受理

纳税人应当在收到《房地产开发项目土地增值税清算通知书》之日起60个工作日内向主管税务机关报送以下清算资料:

1.纳税人委托中介机构进行鉴证的，应报送《鉴证报告》一式二份;

2.《房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表》(一式三份，见附件3);

3.国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销(预)售许可证的原件及复印件;

4.详细规划总平面图复印件;

5.取得土地使用权所支付金额的凭证:政府部门的土地批件、国有土地使用权出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金收据或发票、国有土地使用权转让合同、发票原件及复印件、支付搬迁补偿费的合同发票原件及复印件等;

6.项目工程合同结算单的原件及复印件;

7.商品房购销合同统计表;

8.银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料的原件及复印件;

9.房地产开发项目工程决算及竣工验收报告的原件及复印件;

10.无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关部门、单位房产的证明材料的原件及复印件;

11.财务会计报表;

12.税务机关要求提供的其他材料。

主管税务机关确定受理纳税人提交的清算材料后，应当向纳税人开具《房地产开发项目土地增值税清算资料受理通知书》(见附件4)。

主管税务机关在收取纳税人提交的清算材料时，应当认真核对纳税人提供的资料原件及复印件。对纳税人提交的清算材料齐全的，主管税务机关应予受理;对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、情况不清楚的，应退回纳税人重新修改、补充资料，待清算资料补充完整后，再予受理。

(四)土地增值税清算的审核

主管税务机关应当自受理纳税人清算资料之日起30个工作日内审核房地产开发项目土地增值税清算情况。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当下发《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》(附件5)，纳税人在接到《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后10个工作日内，办理税款补缴或者退还手续。

主管税务机关应认真审核纳税人提供的各项清算资料是否真实有效。纳税人委托中介机构进行鉴证的，对符合要求的鉴证报告，税务机关可作参考。

(五)在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理在土地增值税清算期间，纳税人于主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前取得的转让房地产收入，仍应按规定预缴土地增值税。

主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人取得的转让房地产收入，按照国税发[2006]187号文件第八条规定，于每月终了后10日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。

主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论:

1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的;

2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的;

3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。

 （六）关于土地增值税清算核定征收的规定

1.核定征收土地增值税的条件

主管税务机关在清算审核工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：

（1）纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举情形的；

（2）由于企业所得税核定征收等原因，纳税人无法提供合同、票据等相关凭证，无法查账征收土地增值税的；

（3）纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）的每平方米扣除额，高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件6，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，又无正当理由的。

2.核定征收土地增值税的方式

核定征收采取以下方式：

（1）核定转让房地产收入

核定转让房地产收入的方法为：主管税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入或者按房地产评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定。

（2）核定四项成本

核定四项成本的公式为：

核定扣除的四项成本=《扣除额度表》中对应的额度×清算房地产的建筑面积

《扣除额度表》系参照大连市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制定，大连市地方税务局将根据市场状况，不定期调整《扣除额度表》。

纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构在鉴证工作中，如发现四项成本的每平方米扣除额，高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额的，应当在《鉴证报告》中说明情况、按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》，建议税务机关按标准核定四项成本。

《扣除额度表》中的房地产开发项目竣工时间以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。

纳税人四项成本的每平方米扣除额高于《扣除额度表》中公布的每平方米四项成本金额，但确有正当理由的，由主管税务机关报请市局同意后，可允许按四项成本实际发生额扣除。

（3）关于定率核定征收的规定

定率核定征收，以转让房地产的收入乘以核定征收率计算应征土地增值税税款，核定征收率确定如下：坐落在市内四区的房地产开发项目，核定征收率为：

1、普通标准住宅，为6％；

2、超过普通标准住宅条件的住宅，为8％；

3、非住宅为9%；

4、坐落在市内四区以外的房地产开发项目，核定征收率应当在4％～15％之间，由各区、市、县地方税务机关根据本地区房地产增值水平和房地产市场发展情况自行测算确定，并报市局备案。

纳税人直接转让土地使用权的，原则上不应定率核定征收土地增值税，如纳税人直接转让土地使用权的土地增值税无法查账征收的，主管税务机关报经市局同意后，可采取其他征收方式。

（七）关于项目类型的有关问题

本通知中的“住宅”和其它类型房地产按《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所列明的项目类别进行区分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相关政策执行。

纳税人改变原房地产开发项目的类型、用途的，如“公建”改为“住宅”、“住宅”改为“公建”等，能够向主管税务机关提供政府部门准予其改变类型、用途的批准文件或文书的，主管税务机关可允许纳税人适用相关土地增值税政策；不能够提供批准文件或文书的，仍应按原批准类型、用途适用相关土地增值税政策。

（八）处罚及处理规定

1、纳税人有下列行为之一的，税务机关应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十二、六十三条1、等的有关规定进行处理

2、通知清算而拒不清算的；

3、达到清算条件，未及时清算或未及时提供清算资料的；

4、不如实进行土地增值税清算申报或提供虚假纳税资料的；

5、有偷税等其他税收违法行为的。

（九）关于自建自用房产土地增值税的规定

纳税人开发的、已办理本单位房屋所有权证的房产，属自建自用范围。在对整个项目进行土地增值税清算时，此部分房产不列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不应在清算时扣除。如其转让时，应按照转让旧房及建筑物的相关规定缴纳土地增值税。

二、关于个人转让房产征收土地增值税问题

（一）关于个人转让房产的土地增值税纳税地点

个人转让坐落在市内四区的房产，其土地增值税由大连市地方税务局直属局负责征收。

个人转让坐落在市内四区以外的房产，其土地增值税由房地产坐落地的地方税务局负责征收。

以上二款中的“房产”均不包含高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，个人转让高新技术产业园区房地产管理机构所辖的旧房及建筑物，其土地增值税由大连市高新技术产业园区地方税务局负责征收。

（二）关于个人转让非住宅的土地增值税征管规定

个人转让非住宅的，依照大地税函[2006]76号文件的相关规定征收土地增值税。

（三）关于个人转让自用住宅的土地增值税征管规定

1.个人转让自用普通标准住宅的，免征土地增值税；

2.个人转让超过普通标准住宅条件的自用住宅（以下简称“非普通住宅”），按以下方法征收土地增值税：

（1）个人能够提供购房发票的：

房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；

房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

房地产转让日期减购买日期未满三年的，按规定全额计征土地增值税。

其扣除项目的计算公式为：

土地增值税扣除项目＝发票所载金额×[1＋（转让年度－购买年度）×5％]＋与房地产转让有关税金＋与房地产转让有关费用

上款“与房地产转让有关税金”包括转让方在房地产转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、转让方购房时缴纳的契税：“与房地产转让有关的费用”包括转让方在房地产转让时缴纳的教育费附加、地方教育附加、交易费、土地收益金、土地出让金、转让合同公证费等：“转让年度”指《完税凭证》上注明的年度，“购买年度”指购房发票开具年度。

“购房发票”、“与房地产转让有关税金”、“与房地产转让有关的费用”等在计算扣除时须向税务机关出示票据凭证原件。

（2）个人不能提供购房发票的：

房地产转让日期减购买日期满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；

房地产转让日期减购买日期满三年未满五年的，按转让房地产的收入乘以0.125％的核定征收率计算缴纳土地增值税；

房地产转让日期减购买日期未满三年的，按转让房地产的收入乘以0.25％的核定征收率计算缴纳土地增值税。

（3）“转让日期”和“购买日期”的确定

本通知中的“转让日期”指《完税凭证》上注明的日期，房地产“购买日期”按契税完税凭证开具日期和房屋所有权证填发日期孰先的原则进行确定。

三、本通知自印发之日起执行，大地税函[2006]76号文件及其它有关规定与本通知相抵触的条款废止并以本通知为准。

大连市地方税务局

关于进一步加强土地增值税清算工作的通知

大地税函[2008]188号【全文废止】

各基层局：

为了进一步加强我市的土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号)、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号）、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）及其他税收法律、法规、政策规定，现将有关事宜通知如下：

一、关于土地增值税清算的若干政策问题

（一）关于土地使用权价款的扣除问题

纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。

（二）关于契税、土地使用税等的扣除问题

纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。

（三）关于公共配套设施的确认问题

土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

（四）关于扣除项目的核算分摊问题

纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。

（五）关于购置未竣工房地产再开发销售的加计扣除问题

纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款可作为加计20%扣除的基数，但未经投资、建设而直接转让的，不得加计扣除。

（六）关于普通住宅的适用标准及时间问题

1994年1月1日至今，市内四区享受土地增值税优惠的普通住宅标准和适用时间以《市内四区土地增值税普通住宅适用时间、标准表》（见附件1）为准，享受土地增值税优惠的普通住宅标准的适用时间，以每套房产的收讫转让总价款时间和开具房地产结算发票时间孰先的原则确定。

高新技术园区、旅顺口区、金州区、开发区、保税区、瓦房店市、普兰店市、庄河市及长海县地税局应当按照本地区自1994年1月1日以来对享受土地增值税优惠的普通住宅标准的规定，确定本地区享受土地增值税优惠的普通住宅适用标准。

（七）关于公寓等房产适用政策问题

自本通知开始执行之日起，同时符合以下条件的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策：

1.房地产开发项目的《国有土地使用证》列明用途为“住宅用地”且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的；

2.房地产买受方的房屋所有权证上，列明的实际用途为“住宅”的；

3.容积率为1.0（含）以上的。

（八）关于四项开发成本的扣除问题

现就纳税人开发土地和新建房及配套设施成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）等的扣除政策重新予以明确，《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2007〕200号）中的相关规定同时废止：

房地产开发项目四项成本的每平方米扣除额高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件2，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，且经主管税务机关审核，发现有下列情形之一的，主管税务机关应当按《扣除额度表》中的额度核定四项成本：

1.纳税人有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条列举情形之一，导致四项成本无法查帐的；

2.四项成本的合同、票据等凭证有虚假、非法或无效等情况的；

3.四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质量保证金除外）；

4.纳税人与其关联企业之间的业务往来未按独立企业之间的业务往来支付四项成本的；

5.主管税务机关认为应核定四项成本的其他情况。

主管税务机关依本通知规定核定四项成本的，中介机构受纳税人委托对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证时，应当按《扣除额度表》的四项成本金额填列《鉴证报告》。

二、关于进一步做好土地增值税清算工作的具体要求

各征收局应当按以下要求，进一步做好土地增值税清算工作：

1关于2002年后的房地产项目的清算管理

各征收局应当于2008年12月31日前，对2002年1月1日后发生过转让房地产收入，并于本通知下发之日前竣工验收且全部销售完毕的房地产开发项目进行土地增值税清算。

2关于未销售完毕的房地产项目的清算管理

各征收局应当对下列房地产开发项目进行土地增值税清算：

1.纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已销售（预售）的房地产开发建筑面积达到可销售的总建筑面积85％（含）以上，并有可能造成税款流失的；

2.取得《商品房销（预）售许可证》满三年仍未销售完毕，并有可能造成税款流失的。

3关于免予预缴土地增值税的房地产项目的清算管理

已由税务机关认定免予预缴土地增值税的项目，有下列情况之一的，应当对其进行清算，且原则上应于2008年12月31日前完成清算：

1.商品房全部销售完毕的；

2.已售面积超过可售面积85%（含）以上的；

3.取得《商品房销（预）售许可证》已满三年的。

已由税务机关认定免予预缴土地增值税的项目，有下列情况之一的，应当由主管税务机关填写《房地产开发项目土地增值税恢复预征确认表》（见附件3），报市局核准后，可恢复预征土地增值税：

1.主管税务机关根据当期房地产市场的价格及开发成本、费用，预计其普通标准住宅的增值额将超过扣除项目20%或非普通标准住宅、非住宅将有增值额的；

2.主管税务机关发现纳税人经政府相关部门同意，改变了房地产项目类型，已不适用房地产开发项目免预征土地增值税相关政策的。

4关于合并计征土地增值税的规定

主管税务机关同时对同一纳税人开发的不同项目的土地增值税清算完毕的，可合并征收或退还应补缴（退还）税款。

5关于清算档案的管理

主管税务机关应当将清算资料按项目立卷归档。房地产开发项目清算完毕后，主管税务机关应当于房地产开发项目清算完毕之日起30日内，将清算情况报告市局。

6关于对税务中介机构从事清算鉴证业务的相关要求

纳税人委托税务中介机构对房地产开发项目土地增值税清算进行鉴证的，税务中介机构应当以法律法规为依据，按照独立、客观、公正的原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。

7关于调整土地增值税清算相关文书的要求

自本通知下发之日起，房地产开发项目的土地增值税清算审核结束后，主管税务机关不再出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》。

8关于土地增值税清算检查工作的要求

各稽查局应当根据市局的统一部署，自2009年起对以前年度已清算完毕的房地产开发项目进行检查。各稽查局应当认真研究制定土地增值税清算检查工作计划和实施方案，统筹安排检查时间，合理调配检查力量，科学筛选检查对象，明确检查重点和检查要求。

三、关于实施土地增值税税源监控工作的要求

（一）对土地增值税税源实行全面监控

各征收局要对所辖的房地产开发企业进行税源调查摸底，建立土地增值税税源电子数据库。对2002年1月1日后发生过转让房地产收入的房地产项目，要按项目建立土地增值税电子数据台账，并按季度更新《房地产开发项目土地增值税税源信息表》（见附件4），土地增值税清算完毕后，可终止登记。

各征收局应于2009年1月15日前，对2002年1月1日后发生过转让房地产收入的项目进行土地增值税税源调查，填列《土地增值税税源情况统计表》（见附件5）及文字总结材料报送市局。

自2009年7月起，各征收局应于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值税税源情况统计表》，将半年数据及文字总结材料报送市局。

（二）做好对重点税源户的监控

根据《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》（国税函[2007]544号）要求，市局决定对我市10户重点税源户实施监控（名单见附件6）。各征收局应对重点税源户开发的、且在2002年1月1日后发生过转让房地产收入的项目进行数据统计，于2009年1月15日前，按户填写《全市土地增值税重点税源户监控信息表》（见附件7）报送市局。自2009年7月起，各征收局应于每年1月1日至15日、7月1日至15日按户填制《全市土地增值税重点税源户监控信息表》，将重点税源户开发项目的半年数据报送市局。市局将根据工作安排适时调整重点税源户监控对象。

在此基础上，各征收局还应根据实际情况，再确定不少于3户的重点税源户并自行做好监控。

四、关于进一步推进土地增值税清算的工作要求

（一）各基层局要根据市局的工作部署，统一思想、提高认识，加强对房地产开发项目土地增值税清算工作的领导，严格依法征税、坚持应收尽收，有计划、有步骤地全面推进本局清算工作的开展，切实将各项政策贯彻落实到位。

各征收局应当根据本局情况，抽调业务骨干组成清算组，在一定时间内，专门从事土地增值税清算工作。

（二）各基层局要对房地产开发企业和税务中介机构进行土地增值税清算政策培训，做好政策宣传和辅导工作。

（三）各基层局应当加强调查研究，及时总结经验，定期汇总报告清算工作进展情况，反馈清算过程中发现的具体问题，提出政策建议，不断改进和完善土地增值税征收管理工作。

（四）市局将根据国家税务总局地方税税源平台建设和市局信息化建设的要求，逐步推进、完善土地增值税税源管理的信息化建设。

（五）市局将从2009年1月起，对各基层局的房地产开发项目土地增值税清算工作进行实地督导，并通报各基层局的土地增值税清算工作开展情况。

本通知自2008年10月27日起执行，相关规定与本通知抵触的，以本通知为准。

附件（略）

附件1：市内四区土地增值税普通住宅适.xls

附件2：房地产开发项目单位面积四项开.xls

附件3：房地产开发项目土地增值税恢复.doc

附件4：房地产开发项目土地增值税税源.doc

附件5：土地增值税税源情况统计表.xls

附件6：大连市土地增值税重点监控税源.doc

附件7：全市土地增值税重点税源户监控.xls

二○○八年十月二十七日

辽宁省地方税务局

转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

辽地税函[2009]188号【全文废止】

各市地方税务局(不含大连)：

现将《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）转发给你们，并做如下补充规定，请一并贯彻执行：

一、关于出租地下停车位问题 

对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。 

二、关于确定核定征收率问题 

房地产开发企业土地增值税核定征收率按普通标准住宅和非普通住宅、非住宅建筑物分别确定。普通标准住宅的核定征收率不低于1%﹙含1%﹚.非普通住宅和非住宅建筑物按每平方米平均单位房价确定核定征收率。其中，房价每平方米2000元以下的，核定征收率不低于1%﹙含1%﹚；房价每平方米2000元（含2000元）—4000元的，核定征收率不低于1.5%﹙含1.5%﹚；房价每平方米4000元（含4000元）—5000元的，核定征收率不低于2%﹙含2%﹚；房价每平方米5000元（含5000元）—6000元的，核定征收率不低于3%﹙含3%﹚；房价每平方米6000元（含6000元）—8000元的，核定征收率不低于4%﹙含4%﹚；房价每平方米8000元（含8000元）以上，核定征收率不低于5％﹙含5％﹚。

大连市地方税务局

关于个人转让非住宅“二手房”土地增值税征收管理有关问题的通知

大地税函[2010]135号【全文废止】

各基层局：

为了加强我市“二手房”土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定现就个人转让非住宅“二手房”土地增值税征收管理有关问题明确如下：

个人转让非住宅“二手房”，应当采取“重置成本评估”、“发票加计扣除”或“定率核定征收”方式征收土地增值税。由纳税人自行选择缴纳方式，并填写《个人转让非住宅“二手房”土地增值税计算方式申明表》，经税务机关确认后，按照纳税人选择的方式计算征收土地增值税税款。

本通知自2010年9月1日起执行。

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