建安成本扣除，重点审核哪些事项？（各地规定合集）

<点击图片即可下单学习>建安成本是房地产开发项目中非常重要的成本项目，也是清算审核中存在问题最多的项目，直接影响企业税负。那么清算时，重点审核哪些事项？各地都是怎么规定的？小金梳理了各地口径，供大家参考学习。

开发成本实务处理

1.房地产各项成本分析及测算指南2.房地产项目成本测算详解3.房地产项目开发成本核算你还在困惑？4.尾盘销售，房企税款计算纳税申报难题5.房企开发涉及到的36项成本明细要掌握

目录

1.国家

2.江苏

3.贵州

4.海南

5.广东

6.河北

7.广西

8.浙江

9.山东

......

1

国家规定

土地增值税清算鉴证业务指引（试行）（中税协发[2023]29号）
建筑安装工程费的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；（二）自购建材费用是否重复扣除；（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；（四）自行施工建设的项目，有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票等合法有效凭证。

2

江苏省规定

关于建筑安装工程费扣除办法。

（一）在进行土地增值税清算时，对纳税人申报的建筑安装工程费凭证或资料不符合清算要求或不实的，由主管税务机关根据市税务局制定的《无锡市建筑安装工程费扣除参考指标》进行核定扣除。

（二）在进行土地增值税清算时，对纳税人申报的建筑安装工程费扣除金额不高于参考指标，且核算准确、扣除凭证合法的，经主管税务机关审核无误后，对建筑安装工程费按实扣除。

（三）在进行土地增值税清算时，对纳税人申报的建筑安装工程费扣除金额高于参考指标，但不超过参考指标调整区间范围，且核算准确、扣除凭证合法的，由主管税务机关实施审核，或由主管税务机关委托定点中介机构实施清算鉴证，根据清算鉴证报告确认的金额进行审核，审核确认后予以扣除。

（四）在进行土地增值税清算时，对纳税人申报的建筑安装工程费扣除金额高于参考指标且超过参考指标调整区间范围的，纳税人应提供经市税务局和市建设主管部门认可的工程造价咨询机构（资质等级甲级且信用等级AAA级）出具的审核报告，对其超过参考指标的特殊建安费用或单项费用进行真实性和合理性认定，经主管税务机关审核后，对确属建筑标准高于常规且造价咨询机构予以认定的，可按实扣除；对无法提供工程造价咨询机构审核报告或咨询机构认定依据不充分的，由主管税务机关根据市税务局制定的《无锡市建筑安装工程费扣除参考指标》进行核定扣除。

（五）上述核定扣除计算公式为：核定扣除的建筑安装工程费=建筑安装工程费扣除参考指标×清算建筑面积；公式中参考指标使用建造合同规定的开始建造年份的指标值。

3

贵州省规定

第四十条建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4

海南省规定

建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：

(一)销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除：

1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;

2.销售发票中包含装修费的;

3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除;

(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除;

(三)因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，允许扣除。自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除;

(四)实际发生的工程监理费允许扣除。

5

广东省规定

第四十八条  房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用扣除项目的具体核定方法如下：

（一）核定建筑安装工程费

主管税务机关按照分项目、分期、分产品类型归集的原则，根据《江门市房地产开发项目工程造价数据采集表》审核确认清算项目各模块的工程量，按照土地增值税工程造价核定扣除标准计算扣除。核定公式为：

建筑安装工程费＝对应建安工程模块的造价核定扣除标准×对应模块工程量

跨年度建筑安装工程适用的造价核定扣除标准，按照各年度工程施工月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的造价核定扣除标准，求和后得到加权造价核定扣除标准。

因破产企业土地成本、建筑安装工程费资料缺失等原因，无法确定扣除项目金额的，税务机关可以对破产企业采用土地增值税核定征收方式确定土地增值税清算税款。

6

河北省规定

房地产开发企业提供的开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，应采取什么方法进行核定？

对于国税发[2006]187号第四条第二款规定的土地增值税扣除项目的清算附送资料不符合清算要求或不实的，考虑到不同的时期、地域、项目工程建设成本高低不一致的情况，省局不便统一明确。主管地税机关可在项目清算时，根据开发项目的工程预算，结合本地当年原材料、人力价格等因素，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，合理进行确定，并报上级地税机关(县级)确认。

7

广西省规定

建筑安装工程费扣除金额的确定

纳税人提供的建筑安装工程费的凭证或资料不符合清算要求或不实的，或明显高于建设工程造价管理部门提供的建安造价定额且无正当理由的，税务机关可按以下方法确定：

（一）参照国家税务总局梧州市税务局依本办法发布的建筑安装工程造价指标确定。

（二）参照当地建设工程造价管理部门出具的建筑安装工程造价审核报告确定。

五、参考指标适用于梧州市辖区范围内的房地产开发项目土地增值税的清算。

六、核定建筑安装工程费应先将土地增值税清算项目的房屋（建筑）用途、类型分别对照适用的允许扣除的建筑安装工程造价标准金额（即：单位建筑面积成本费用）确定建筑安装工程费扣除金额。具体计算公式为：

准予扣除的建筑安装工程费＝准予扣除的单位建筑面积成本费用×清算的建筑面积

七、超过房屋建筑层高标准建筑安装工程应先将土地增值税清算项目的房屋（建筑）用途、类型分别对照适用的允许扣除的建筑安装工程层高标准确定建筑安装工程费计算系数。具体计算公式为：

准予扣除的建筑安装工程费总金额＝准予扣除的单位建筑面积成本费用×∑[某房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积+某超房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积×（1+系数）]

对于能够准确核实建筑安装工程费总金额的清算项目可以按照以下方法计算分摊各类型房的建筑安装工程费：

准予扣除的单位建筑面积成本费用=准予扣除的建筑安装工程费总金额/∑[某房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积+某超房屋建筑层高标准类型房清算的建筑面积×（1+系数）]

系数的计算方法：系数=（某超标准房屋层高-某标准房屋层高）/0.1*1%

公式中的系数根据《梧州市2002-2013年房屋建筑安装工程造价指标说明》制定。

8

浙江省规定

按结预征时，对企业发生的部分扣除项目，可暂按以下规定处理：

1、对已经发生的建安成本，如尚未取得有效合法凭证，按已完工程价款结算单扣除；

9

山东省规定

建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

（1）发生的费用应当与工程造价审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。

（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建筑材料费用不得重复计算扣除。

（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。

（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

销售已装修的房屋，装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。　　

（5）清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。

（6）实际发生并支付的工程监理费允许扣除。

（7）营改增后，房地产开发企业接受建筑安装服务取得的增值税发票，应当在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。该成本按照人防工程建筑面积占总建筑面积的比例，在不含室内装修费用的全部建筑安装工程费中计算。室内装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。
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