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房地产各项成本分析及测算指南
注:文中彩字为超链接部分,点击可看原文件
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现在做新项目的投资测算,一般都需要各部门的配合完成,一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点,大家按照测算模板的要求录入数据,投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿,财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上,有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判,不需要太精准,若次次都劳烦各部门同事,第一时间上可能来不及,第二有时候没必要兴师动众,所以自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
房地产成本的组成
明确各科目的标准成本和计费基数
税费问题
占用税主要包括增值税及附加税、土地增值税、所得税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税、耕地占用税[点击蓝字分别学习]。1、增值税(1)税目与税率增值税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目,税率是9%或征收率3%。
(2)特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征增值税。但转让该项股权,应按本税目征税。土地租赁和不动产租赁,不按转让无形资产和销售不动产纳税,而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征增值税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。
(3)纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权,向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。增值税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的源当天。单位赠与不动产的,纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
(5)二手房销售问题题根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定:“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的精通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。【点击学习:旧房转让的税务处理,重点关注两大关键点】
2、城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳的增值税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。计公式:应纳税额=增值税税额×税率。
3、教育费附加教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳增值税的税额费率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳增值税税额×费率。
4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。【点击学习:全国土地增值税政策集锦】税率为30%、40%、50%、60%,土地增值税预征税率各地区不等。计算公式:应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金
5、房产税(1)以房产税原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%(2)以租金收入为计税依据的,税率为12%。计算公式为: 房产税年应纳税额=年租金收入×12%
6、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
7、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。
(1)开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;(2)土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定,按产权转移书据征收印花税);(3)在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应按照印花税有关规定缴纳印花税;(4)进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税,通常在房地产交易活动同时收取;(5)在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元
8、企业所得税计税依据:应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额税率:(1)企业所得税的税率为25%。(2)非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得,适用税率为20%。(3)符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。(4)国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税(5)外商投资企业和外资企业,过渡期。计算公式:应纳税额=应纳税所得额×税率
9、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人,应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下:(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位,下同),每平方米为10元至50元;(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8元至40元;(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米为6元至30元;(四)人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元。
10、个人所得税个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外,特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。
11、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。注意:买受方的单位和个人为契税的纳税人。契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。现行契税税率为3-5%,各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%,在建工程转让税率为4%,普通住宅转让税率为1.5%,非普通住宅转让税率为4%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。其他费用主要包括:行政管理费用(主要是团队工资及相关报销费用等),以及销售相关费用(主要是营销推广费用)。前者一般在1.5-2.5%左右;后者一般在2.5%左右,不同的公司差距较大。
来源:拓展老狗
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