房地产企业成本分摊系列（七）综合运用

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来源：金穗源商学院

在此之前，我们逐一向大家分享了占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法，同时还了解到各地区规定的特别适用方法。为了保证最终使用的方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。比如，某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低；其他企业复制以上方法就不一定税负最低，要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。

在此，我将成本分摊方法的要领总结一下，提供大家参考。

1、土地成本

先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。

2、建造成本

个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑面积法分摊，同时考虑层高因素。可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按照建筑面积法分摊，并考虑层高系数法的使用。

3、合理划分期间费用和开发间接费

土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。

截止到今天，房地产企业成本分摊系列，我就和大家分享完了。本着“从实践中来到实践中去”原则，每个人在理解与运用上，尤其在实务中还有一定距离的，我希望大家运用这些方法，检验这些方法，完善这些方法，有新的感想或者问题，“写留言”（屏幕下方）告诉我，我们相互探讨，您也可以写成文章发表在金穗源商学院平台，让更多的人受益。

原创之路不容易，多谢大家支持，我将继续坚持写文章，也希望更多有志之士加入进来，展现我们在岗位上的历练，为财税行业发展贡献力量！

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