房地产企业成本分摊系列（六）其他方法

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来源：金穗源商学院

除了占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法这个五个分摊方法之外，部分省市创新了其他成本分摊方法，这些方法属于地域性政策，实际操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。在此，我梳理总结了一下，现在分享给大家。

一、银川（银地税发[2007]214号）--成本加成方法

对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。

《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地税函[2007]123号）文件，同意银川市制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》（银地税发[2007]214号），发文时间2007年7月18日。

笔者点评：到底是西北地区，优惠力度够大！估计“营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除”目的与国税函发[1995]110号文件一样，是“鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发”。

二、安徽（皖地税涵[2007]311号）--实际合理方法

近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。

在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。

前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。

笔者点评：务实！绝对务实！其他合理的方法是企业实际采用的方法！“唯我独尊”，经典！

三、江西（赣地税发[2008]76号）--销售收入比例法

纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

笔者点评：土地成本按照收入比例进行分割，会形成“商住一体”的商业部分和住宅部分“楼面地价”不一样；别墅与住宅同时存在的情况下，别墅土地成本偏低，从而影响土地增值税真实税负。采取占地面积法还是比较客观的。

四、南通（通地税函[2008]100号）--售价系数法

为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：

将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

笔者点评：计算之复杂，是正常人不可以想象的！该方法是“层高系数法”的延伸。层高系数法由于考虑“纵向成本”不足，所以存在使用该方法限制条件：层高细数不得超过上限（如广州为1.4）；仅建安成本采取层高系数法。南通市做法打破了以上限制，以总开发成本按照售价来分割，形成“收入高了，成本也随着高了；收入低了，成本也随着低了”。我该说什么呢？等我有钱了，到南通搞房地产开发去！！！

穗友们，读完后有何感想？成本分摊方法是存在多样性的，用起来是有糅合性的，下期我们将综合分析一下成本分摊方法的应用。在您做清算过程中，如果您所在地区还有特别的分摊方法，如果您还有更新颖合理的方法，点击右下角“写留言”告诉我们，我们将在金穗源商学院平台分享给大家！

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