法律微课堂‖云雷聊法之三/《城乡规划法》《城市房地产管理法》

赵云雷，供职于山西省阳城县自然资源局。自然人爱自由，法律人讲法治

城乡规划法

制定和实施城乡规划，应当遵循节约土地的原则，保护耕地等自然资源。在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接（第五条，光衔接就完了？）。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

对此，土地管理法是这样规定的，城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

对比一下，城乡规划法好像是贪污了“城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模”这半句，说完衔接就玩完了。本来的意思好像是城市总体规划等应当符合土地利用总体规划确定的用地规模，这个你得听我的，大的方面你得听我的，具体到城市总体规划内部，小的方面，我听你的。这半句被贪污以后，落实具体工作的过程中，就会出现争议，出现打架的事。

城乡规划法与土地管理法有很多地方交错，法律打架也在所难免，以致俩单位打架。土地管理法制定较早，根据宪法制定，城乡规划法起步较晚，为的是促进经济社会全面协调可持续发展。法律是较为死板的，官话为相对稳定，但人是活的，可以灵活掌握，现在机构改革，将规划、国土整合为一家，以后打架的事就会减少很多。

接下来说说涉及有关执法的规定。

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

城乡规划法这两条强制执行的规定够厉害的，相比土地管理法没有给国土部门规定的强制执行权，而是移交法院来执行，则避开了司法干预时效性差拖的时间长夜长梦多的不利方面，大大提高了行政效率。当然，执行的也不是太好，有时眼见他起高楼，徒法不足以自行吗。

城市房地产管理法

第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

关于闲置土地是有法律规定的，但执行起来就差劲了。土地方面也有关于闲置土地的法律规定和具体的处置办法，但规定是规定，执行是执行，有规定不执行或变相执行，等于没执行，焉能不闲置？

该第二十五条，但是了三种除外情况，弄得闲置有据。一是因不可抗力造成动工开发迟延的除外，这个客观原因，有情可原；二是政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延的除外，这个人为因素大了，如果不把网织密，漏洞是可钻人的，闲置土地由此可以堂而皇之地闲置，可以演变为囤积土地倒卖土地的诱因，有的真闲置，有的闲置N年倒手一卖赚得盆满钵满；三是动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外，这个看似有理由，实则也多为借口，前期没弄好，前期瞎糊弄，后期能不迟延？年度计划计划就没考虑到？分明是计划不周或有意为之也不好说，好像说不过去，但现实中都说过去了，日积月累，就开始了闲置土地专项清理，不清不知，一清吓一跳，不算瞒报漏报的，多少多少批而未用、多少多少土地闲置，整改多少，岂能不如此？可谓，批的批，查的差，处的处，闲的闲，你敢闲，我也闲，闲就闲，闲有因，闲还赚。疙瘩聚大了，就有人管了，也算。

法律微课堂相关链接

+

欢迎加入自然微论坛