节地技术和模式之五：地上地下空间综合开发利用
01
中央商务区地下空间
摘要：一是秉持集成开发理念，地上、地下空间一体化规划设计与整体开发，实现各类功能复合利用；二是统筹考虑地上公共绿地、地下商业动线设计和地下空间消防要求，因地制宜地设置下沉广场，实现将自然风光水绿引入地下空间；充分利用结构空腔进行市政管网系统集成化布设，建立“地面道路－地下环路－地下车库”三级车行系统，提高地下空间利用强度；三是编制地下空间开发利用专项规划，出台地下空间利用管理办法，探索地下空间使用权配置方式。
节地效果：与主要利用地表进行建设的模式相比，该项目通过充分利用地表、地下空间实现了节约用地。
（一）项目概况
江苏省南京市江北新区中央商务区地下空间项目，占地面积约62公顷，最大挖深约48米。地下空间总建筑面积约148万平方米，包括地下停车场约55万平方米，地下配建商业约24万平方米，两个三线换乘轨道交通站厅及区间约5万平方米，综合管廊、地下环路及其他市政设施约19万平方米，附属设备约45万平方米等。项目地下空间正负零以上为新金融中心（区域共计24个地块：商办用地20块、文化设施用地1块、公共绿地3块），配合地下空间一体化开发建设。
（二）主要做法及模式特点
1.主要做法
通过地上、地下一体化的规划设计与建设施工实现各类功能的复合利用。一是进行地上、地下一体化的规划体系编制及城市设计，将地下空间专项规划纳入国土空间规划体系，并进行地块深化图则设计；二是地上、地下土地供应时，明确各自土地使用权范围及桩基部分施工衔接方式，实现不同权利人间的一体化施工建设，在先行公开出让的地上部分使用权出让合同中约定塔楼投影部分地下结构及桩基部分由受让人负责建设，建成后移交江北新区管委会等。
最大程度复合利用，通过提高开发利用强度实现节约集约用地。一是统筹考虑地上公共绿地、地下商业动线设计和地下空间消防要求，因地制宜地设置下沉广场，使用镜面反射等方式实现将自然风光水绿引入地下空间；二是充分利用结构空腔进行市政管网系统集成化布设，并利用空腔创新规划设计江水源供能系统、真空垃圾管道系统等；三是建立“地面道路－地下环路－地下车库”三级车行系统，在实现地下空间区域内外快速交通转换的同时，释放地面道路空间资源。
2.模式特点
一是平面维度上的地下空间一体化集成。将CBD小街区密路网地块红线及市政道路红线下方的地下空间进行一体化规划设计，多种功能复合利用。二是竖向维度上的地上地下一体化集成。将地上地下整体规划设计，将地上建筑方案作为地块（地上部分）带方案挂牌的重要依据，确保地上竞得人按一体化规划设计方案实施；在出让合同中约定土地使用权范围及桩基部分施工衔接方式，实现地上地下不同权利人之间一体化施工建设。三是要素维度上的城市功能一体化集成。地块内集合了城市商业、公共社交、综合交通、市政基础设施和企业服务等功能，建立了“地面道路－地下环路－地下车库”三级车行系统。
（三）配套政策
1.编制地下空间专项规划，纳入国土空间规划体系。江北新区组织编制了《南京江北新区中心区地下空间规划》，将中心区地下空间规划纳入江北新区国土空间规划体系，将规划内容纳入控制性详细规划控制要素中并进行地上地下一体化深化图则设计，为中心区地下空间项目规划条件出具及规划总平面布局审定等提供了依据。
2.出台地下空间及复合利用管理办法。南京市出台《南京市城市地下空间开发利用管理办法》（南京市人民政府令第323号），规范城市地下空间规划、用地、建设、登记、使用等开发利用管理活动。南京市江北新区出台《南京市江北新区土地复合利用实施办法（试行）》，规定土地复合利用的规划审批、地价评估、出让年限和不动产登记等。
3. 探索营利与非营利性质高度复合的地下空间使用权配置方式。《南京市江北新区土地复合利用实施办法（试行）》规定主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地，涉及公益性用地部分的按照划拨用地管理。
（四）节地效果
与传统的主要利用地表进行开发建设相比，本项目新增总建设用地面积约74.8万平方米，其中，地上部分面积约12.55万平方米，地下部分面积约62.25万平方米。
（五）适用范围
主要适用于大型、特大型城市中央商务区的地上地下空间统一规划、地上地下一体化、站城一体化和集成开发建设。
南京市江北新区中央商务区地下空间项目剖面图
南京市江北新区中央商务区地下空间效果图
02
旧城区地下空间
摘要：该项目主要是通过地上地下空间立体开发和改造方式进行旧城区改造。一是采用立体开发节地模式，地上建设高层建筑，地下分层布局，增加了土地开发利用强度；二是通过规划地下社会停车场和地下商业步行系统，满足社会对公共服务设施的需求。
节地效果：改造后，商业性公共设施用地容积率提升到4.4，居住用地容积率提升到2.6，实现了空间资源的有效整合和土地的节约集约利用。
（一）项目概况
天津市新八大里位于天津市河西区黑牛城道两侧地区，总用地面积273公顷。其中工业面积131公顷，占比48%。有30多家工业企业，现已大部分外迁，现状保留部分住宅。原天津市土地整理中心（现天津市土地利用中心）对新八大里地块的工业用地进行收储，自然资源主管部门对收储土地进行招拍挂公开出让，中海、中冶、天房、天地源、格调、北大资源在内的6家企业（包含央企、国企和私企）拍得并进行整体开发，现已完成全部开发活动。新八大里总建筑面积254万㎡，其中办公建筑面积48万㎡，占19%；商业建筑面积33万㎡，占13%；居住建筑面积112万㎡，占44%；公寓建筑面积53万㎡，占20%；教育建筑面积5万㎡，占1.5%；文化建筑4万㎡，占1.5%。
（二）主要做法及模式特点
1.主要做法
采用立体开发节地模式。一是地上建设高层建筑，布置连续街墙，形成梯次递增的天际线。采用窄路密网模式，缓解交通拥堵问题。二是在地区整体规划初期就开展了地下空间专项规划编制工作，统筹考虑地下空间布局，根据各地块地上开挖强度，预测其需挖地下深度用以确定地下空间层数，按照分层布局的模式确定地下空间用途，并将轨道交通、人行通道和公共设施按照其地下空间深度布置在其适宜的位置。除此之外，还将地块间道路地下空间进行充分利用，采用整体联通的布局模式，分别采用地下通道和全部开挖的模式统筹布置地下车库、商业和下沉广场，提高土地利用效率。
项目整体规划了2处地下社会停车场，解决了230个社会停车需求。同时，结合地铁站点位置规划地下商业步行系统和跨越黑牛城道的地下通道，解决了南北连通问题的同时，解决居民地铁换乘需求。地下空间开发以“里”为单位，在各单元内部跨路整体开挖，地下空间共三层，合计113万㎡，合计地下停车位达22719个。结合院落底商沿街布置生活配套服务设施，包含：高级中学、初级中学、社区卫生服务中心、社区文化活动中心和老年人服务中心等。地下空间采用结建的方式，由本地块开发企业进行同步建设，提高了利用率与使用效率。
2.模式特点
一是通过提高地面土地利用的集约率和紧凑度，优化用地结构，合理布局用地。二是提升土地利用强度和土地功能的适度混合，提高公共建筑和基础设施项目共享度，节约用地空间。
（三）配套政策
《天津市人民政府办公厅转发市国土房管局关于促进土地节约集约利用实施意见的通知》（津政办发〔2014〕78号）规定“轨道交通项目使用地面以下空间的，不受其上方土地使用权属的限制。轨道交通项目涉及安全、环境保护、文物保护、社会稳定等其他行业管理内容的，项目实施单位严格按照行业主管部门的有关规定和要求做好落实。”“鼓励经营性项目合理开发利用城市地上和地下空间。对利用地下空间建设的项目，涉及收取土地出让金的，出让金政府净收益按地上出让金政府净收益收取标准的50%收取。”
为确保新八大里地区不同建设单位之间衔接准确、功能顺畅、建设一致，编制《天津市新八大里地区地下空间工程设计导则》，进行统一协调和控制；出台《关于进一步加快轨道交通项目规划和土地审批的指导意见（试行）》的通知》（津规资市政发〔2021〕77号），规定“轨道交通项目车站的出入口、风亭等地上附属设施占用国有建设用地的，可以根据项目实施单位与土地权属单位签订土地使用协议（或者土地权属单位出具同意使用土地证明文件）办理建设工程规划许可证。”
（四）节地效果
该区改造之前多为工业厂房，平均容积率不足1，通过综合利用地上地下空间，改造后商业性公共设施用地容积率提升到4.4，居住用地容积率提升到2.6，补充了公共服务设施，实现了空间资源的有效整合和土地的节约利用。
（五）适用范围
该项目主要适合旧城区改造，通过地上地下空间立体开发的方式，实现整体开发利用，缓解停车不便利、交通拥挤等问题。
黑牛城道区位
新八大里地区城市设计方案
新八大里地区地上空间开发建设图
03
公交场站地上地下空间
摘要：该模式利用原公交停车场用地，综合考虑防涝和公交停车，通过办理审批手续和重新核发建设工程规划许可，对自有划拨用地进行提升改造，在地上设置公交停车库、地下设置调蓄池，通过地上地下综合开发，将功能由单一的公交停车场，转变为兼容调蓄池、地下社会停车、公交停车楼等多功能的综合性公交车场，提高土地资源利用效益。
节地效果：通过地上地下综合开发，容积率由1.4提升至2.18，实现土地开发利用效益最大化。
（一）项目概况
福州市斗门调蓄池及公交场站综合改造项目位于福建省福州市晋安区华林路，是福州市公交集团公司于2009年以划拨方式取得，用地面积19850平方米（29.8亩），土地用途为公交停车场。该项目原为普通公交停车场及公交配套办公用房，用途单一。随着经济社会发展，华林路周边交通日益发达，该公交停车场临近地铁出入口，人流密集，原公交停车场已不能满足日常公交车调度、接驳、停靠、维修等多种需求。且周边区域地势低洼，在台风季易发内涝，上百辆公交车需紧急调离，亟需改造升级。
经福州市政府批准，该项目于2017年进行改造，工期历时2年。改造后，土地使用功能由单一的公交停车场变为兼容调蓄池、地下社会停车、公交停车楼等多种功能的综合性公交车场，改造后容积率由1.4提升至2.18，开发模式变为地上地下综合开发，停车容量由140辆变为450辆。
公交场站地上地下空间综合改造图
（二）主要做法及模式特点
地上地下综合改造。地上部分设置5层停车楼，楼顶也设置为停车场，停车楼可停车250辆，底层设置公交车维修车间和工具间等。地下部分共设置五层，地下一层为社会车辆停车库，可停放小汽车200辆及非机动车500辆，地下二至五层为容量约16万立方米的调蓄池。
统筹考虑周边景观。在场地的中部腹地，利用大面积场地建设公交停车楼，避免大体量的停车楼建筑体设置于路边，减少对城市景观的冲突，也有利于停车楼交通组织。
提升社会综合效益。新建项目充分发挥土地使用效益的最大化和最优化，利用原公交停车场用地，综合考虑防涝和公交停车，在地上设置公交停车库、地下设置调蓄池，集约化地利用场地空间，提高土地资源利用效益。项目建成后，涝水可进入调蓄池，洪峰过后再抽排入河，16万立方米的调蓄容量将使周边0.46平方公里区域的内涝防治标准从现状的20年一遇提高至50年一遇，贯彻了海绵城市渗、滞、蓄、净、用、排的建设理念。
公交场站地上地下空间综合改造图
（三）配套政策
该项目通过办理审批手续，办理了项目增容总平面规划审批手续，重新核发了建设工程规划许可证，推动市公交集团公司利用自有划拨地进行提升改造。
（四）节地效果
项目通过地上地下综合改造，实现土地利用效益最大化。
（五）适用范围
适用于在用地紧张的情况下兼容停车、防涝等公共服务配套功能的新建及改造项目，将集约利用土地和城市功能相融合，实现经济和社会效益共同提升。
04
地下生态智能粮仓
摘要：在经过环境影响评价和地质灾害危险性评价的基础上，一是挖掘地下空间，利用山区地下洞库群建设粮食仓，既不占耕地，又不破坏地表地貌，节约地表占地，拓展粮食储备用地的范围；二是优化库区布局和仓型结构，采用特殊的直墙段仓型结构，库容利用率比地表粮库提高19.7%以上，物流主通道采用隧道方式建设，最大限度减少运输道路占地；三是项目以租赁方式获得地表荒山的经营管理权，对山体地表进行限制性生态保护。
节地效果：仓储库区主体全部在山体内部，以地下洞库群方式建设，与同规模地面粮库相比，主体库区可以节约土地近200公顷。
（一）项目概况
该项目位于河北省石家庄市西郊的井陉县孙庄乡。规划建设智能化地下生态仓储洞库46万平方米（14米高），其中：粮食32万平方米、库容200万吨，棉花14万平方米、库容50万吨。
（二）主要做法及模式特点
1.主要做法
一是整体利用山区地下洞库群建设仓储库区、原粮处理中心和仓储辅助设施近60万平方米，既不占耕地，又不破坏地表地貌，项目单位支付村集体一定的租金费用，以租赁方式获得地表荒山的经营管理权，对山体地表进行限制性生态保护，库区工程建设具备了建设前的乡村建设规划许可等手续，通过了环境影响评价，地质灾害危险性评价；二是优化库区布局和仓型结构，采用特殊的直墙段仓型结构，库容利用率比地表粮库提高19.7%以上；三是采用隧道方式建设2千米物流主通道，最大限度减少运输道路占地；四是项目建设期间专门投资建设1.8千米输送皮带，将建设过程产生的渣土及时外运消化，既节省了废渣堆场占地，又保护了生态环境。
2.模式特点
把地下洞库开发利用作为项目建设的方式，实现了“四个结合”和“两个转变”：
“四个结合”：一是节地与文化结合。在节地的同时，继承了隋唐时期“含嘉仓”地下储粮的历史传统文化。二是节地与生态结合。本案将地下洞库恒温恒湿的自然生态特点用于粮食、棉花等对温湿度有较高要求的专业温控型仓储，实现了节地与生态利用的有机结合。三是节地与节能结合。地下洞库保温密闭效果较好，与地上粮库相比吨粮节电18.5千瓦时，节能效果明显，在碳达峰、碳中和的大背景下更显宝贵。四是节地与节费结合。本项目每年可为国家节约粮食轮换费用上亿元，比传统地表建设项目节约管理、维护、运行成本50%以上。
“两个转变”：一是在地下空间开发的区域区位上，由注重城市地下空间开发利用实现向郊外、近郊、浅山区地下空间开发利用的转变，进一步提升了地下空间开发利用的视野和内涵；二是在地下空间的利用性质方向上，由单纯人防工程、商业设施向专业仓储工程、产业工程全产业链开发利用的转变。
（三）配套政策
一是《关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）规定“制定地上地下空间开发利用管理规范，统筹地上地下空间开发，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用，提高空间利用效率”。二是《关于加强城市地质工作的指导意见》（国土资发〔2017〕104号）规定“实行地下空间资源开发利用激励政策，鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。”
（四）节地效果
项目的办公、科研设施用地1.06公顷，在山坡地（洞口）外，采用招拍挂方式取得；仓储库区主体全部在山体内部，以地下洞库群方式建设。与同规模地面粮库相比，主体库区可以节约土地近200公顷，运输主通道以隧道方式建设可节省土地1.8公顷，办公、生活设施利用荒山山坡建设可以节约土地2公顷；建设过程免建废渣堆场可以减少临时用地3.3公顷。
（五）适用范围
地下洞库特别是近郊浅山区的地下洞库，通过地质等评估的，不仅是储存粮食、棉花的最理想场所，也是冷链包括乳制品、饮料、酒类、药品等温控型仓储的理想场所；不仅可以储存生活资料，还可以储存天然气、原油、成油品、应急物资、危化品等；不仅可以用于仓库仓储，还可以用以恒温恒湿的高等级地下厂房、污水处理、废物处置，垃圾处理等产业工程的建设，具备节约土地、节能、环保、节省运营成本和环境设施投资的优点。
项目规划鸟瞰图
项目总体规划布置图
05
学校体育场立体模式
摘要：一是项目设计依山势展开，采用地上地下“一体化”开发模式，形成了“静-动-静”依地起伏连接整个校园，小学教学生活区、运动区和进修学校教生活区合理划分，运用草地与硬地交错布置的景观带自然形成了公共空间，实现与周边生态环境融为一体的景观效果；二是由传统教学的体育场“平铺式”设计建设改为“立体式”设计建设，从上到下分别布置塑胶跑道、篮球场、足球场、乒乓球场，实现“一地四用”、多层开发。
节地效果：“平铺式”改为“立体式”涉及建设，显著减少体育场建筑占地。
（一）基本情况
重庆市梁平区是典型的山地城市，地形地貌起伏不平、空间紧凑。泰和路小学项目位于梁平区泰和路段，东侧毗邻泰和路公园，项目占地约 42 亩，项目区原为浅丘、高差约20米。为综合利用土地，该项目设计时实行多层次、多功能分区，教学生活区、运动区依山而建，整合校园有机融入东侧泰和路公园。
（二）主要做法及模式特点
1.主要做法
该项目在设计时依山势展开，采用地上地下“一体化”开发模式，形成了“静-动-静”依地起伏连接整个校园。小学教学生活区、运动区和进修学校教生活区合理划分，运用草地与硬地交错布置的景观带自然形成了公共空间，与东侧泰和路公园融为一体。合理结合陡峭地势地形，将传统教学的体育场由“平铺式”设计建设改为“立体式”设计建设，从上到下分别布置塑胶跑道、篮球场、足球场、乒乓球场，实现“一地四用”、多层开发。
2.模式特点
该校体育场采用立体式设计建设：一是土地节约，综合利用立体空间，建筑占地较少，降低建造成本；二是空间集约，将学校所需的运动设施集中，室内运动场所及设施保管场所布置在跑道下方空间，利用最小空间实现最大功能空间；三是生态效益佳，依山势建设避免大填大挖，建成后与周边生态环境融为一体，也减少了滑坡泥石流等地质灾害风险。
（三）节地效果
该项目总建筑面积约 2.6 万平方米，其中体育场建筑面积0.36万平方米，体育场占地仅0.14万平方米，较“平铺式”建设节约用地近0.22万平方米。
（四）适用范围
可适用于山地城市的学校，利用地形优化规划设计建设。
泰和路小学全景图
泰和路小学侧面图
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