根据某房地产网站发布的“冰山指数”，东莞4月第5周二手房价格19320元，5月第5周二手房价格19911元，月环比上涨3.1%，增幅排名全国第一。并宣称今年以来东莞房价猛涨，即将进入“3万时代”。一时舆论哗然……很多人把东莞房价上涨，归于近几年，以华为为代表的部分深圳高科技企业逐渐向东莞转移的：
据媒体报道：2014年华为设东莞松山湖基地，占地1900亩，包括终端总部、第二代数据中心、研发中心以及几个重要实验室，为华为在全球最大园区。
2018年7-11月，华为启动五次大规模搬迁，共1.68万员工分五个批次从深圳迁移到“欧洲小镇”。据称这是华为的终端部门。与此同时，华为上下游供应商也陆续迁往东莞，包括华勤通讯、软通动力、易宝软件、华微明天等，伴随产业链搬迁的，还有成千上万的深圳员工。>>华为100亿打造的松山湖欧洲小镇！内部照片曝光，看完想……
2019年1月15日上午，华为“一口气”在松山湖拿下四宗工业用地，引发广泛关注。合计占地32万平方米，计容建筑面积近60万平方米。据公开资料显示，自2015年以来，华为已在东莞松山湖拿下24宗地块，华为东莞版图不断扩大。
值得注意的是：自2015年以来，华为控股的东莞绿苑实业投资频频出手招拍挂市场，拿下超10宗限价住宅用地。
最近的是一次，201911月26日，松山湖WG045地块由东莞绿苑实业投资有限公司以低价84490万元成功竞得，折合楼面价3379元/㎡。此次为纯人才房、商业自持40年、配建30班幼儿园，且限价不超过10500元/㎡。
据悉：东莞绿苑实业投资有限公司于2015年6月成立，该公司实为华为公司全资控股公司，目前经营范围主要为实业投资、房地产开发、物业租赁。
另据《东莞日报》在2018年底开展的一次调查显示：“在随机抽取的100家迁入东莞的深圳企业中，2年内搬迁转移的占比最高，达到29%。而10年前的占比仅为5%，5年前的占比上升至22%。在转移程度上，受访企业全部环节搬到东莞的占20%；大部分转移到东莞的占比最高，达到45%；还有17%的企业将总部职能的一部分转移到东莞”。除了企业外，深圳人才安居集团为了顺应需求，也于2018年10月更是斥资18.84亿在临近深圳的东莞塘厦镇竞得一宗宅地。深圳梦发现：近期在阳光问政平台上，也出现了一些针对东莞、松山湖高房价的声音：
任正非也曾接受新华社采访时曾表示：“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的发展空间”。
随着深圳企业的迁入，东莞的房价也越来越受到关注：
有人甚至在阳光问政平台留言称：松山湖房价3个月暴涨73%！网友喊话：已经贵过坂田了，华为赶紧再搬回来！
东莞松山湖房价到底有多热？从下述的房价列表上可见一斑：
有网友在网上曝料称：“大岭山，松山湖房价暴涨100-200万不等……房价都是随便涨一天一个价让人看到心惊肉跳。“
一名在松山湖工作生活的普通刚需szni002的用户名发言称：“房住不炒，能否让涨上天的松山湖房价降降温”： "因为松山湖暴涨的房价感到购房无望，就算勉强上车，每个月也要背上一两万的房贷，加上各类生活开支，真是豪无幸福可言……同一个小区，售房的20多套，出租的几百套的挂牌！没有新房源入市，他们涨得有恃无恐！作为普通民众，不知道房子背后的运作手段，但确是手段运作的受害者。政府4月底发文要严厉打击各类炒房行为，不知道具体的行动是什么，但从目前来看，房价似乎没有停下来的迹像。恳请领导们从民生出发，让房价回归理性。"
据悉，szni002所称的文件是：4月30日东莞市住建局发布《关于进一步规范房地产市场交易秩序的通知》（以下简称“《通知》”，主是背景是：“针对近期我市出现个别楼盘未办预售收取诚意金、渲染房源紧张、炒作房价上涨，二手房交易恶意哄抬房价等违规不正当经营行为，为落实“房住不炒”精神，切实规范房地产市场交易秩序，促进房地产市场健康发展。”
另外，值得注意的是：5月29日，东莞市住建局发布2020年东莞市住房和城乡建设工作要点，包括八项重点工作。
其中，“突出抓好住房建设，致力提供高品质的住房保障”被列为八项要点之首，主要包括五项内容：加快推进住房建设规划、完善房地产调控机制、大力发展住房租赁市场、完善住房保障体系、加快人才安居工程建设。
东莞将完善启动《东莞市住房建设规划（2021-2025年）》编制、推动制定《东莞市房屋租赁管理办法》、认真落实《东莞市人才安居办法（试行）》。
这座城市房价猛涨，涨幅超深圳？
政府重拳出击，炒房者要凉？
近几年，以华为为代表的部分深圳高科技企业逐渐向东莞转移：
2014年华为设东莞松山湖基地，占地1900亩，包括终端总部、第二代数据中心、研发中心以及几个重要实验室，为华为在全球最大园区。
2018年7-11月，华为启动五次大规模搬迁，共1.68万员工分五个批次从深圳迁移到“欧洲小镇”。
随之而来，华为上下游供应商也陆续迁往东莞，包括华勤通讯、软通动力、易宝软件、华微明天等，伴随产业链搬迁的，还有成千上万的深圳员工。
《东莞日报》在2018年底开展的一次调查显示：“在随机抽取的100家迁入东莞的深圳企业中，2年内搬迁转移的占比最高，达到29%。而10年前的占比仅为5%，5年前的占比上升至22%。在转移程度上，受访企业全部环节搬到东莞的占20%；大部分转移到东莞的占比最高，达到45%；还有17%的企业将总部职能的一部分转移到东莞”。
知名企业的高收入人才带来的置业需求也在推高当地房价。据南方都市报，“从去年到现在将近一年的时间，我们小区的房子从3.2万/平方米涨到了4.3万/平方米，太疯狂了。”住在东莞西平景湖时代城的黄小姐表示，她是在去年6月买的房子，101平方米，总价328万，单价在3.2万/平方米左右。但现在挂出来的房源，单价基本都是在4万/平方米以上，而且好几次都是“秒没”。
近日，某房地产网站发布《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》，称东莞二手房涨幅首次超过深圳，排名全国第一。随之，各类房地产中介、网络媒体纷纷转发，加以渲染炒作。
然而，南方+记者向东莞市住房和城乡建设局核实，从网签交易数据来看，最近三个月来，东莞新建商品住房、二手住房成交价格略有波动，但总体平稳。当前，东莞正在严厉打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。
根据某房地产网站发布的“冰山指数”，东莞4月第5周二手房价格19320元，5月第5周二手房价格19911元，月环比上涨3.1%，增幅排名全国第一。并宣称今年以来东莞房价猛涨，即将进入“3万时代”。
“不知道该指数是依据什么数据算出来的，但跟我们网签系统的交易数据有很大差异。”东莞市住建局相关工作人员说。
3月至5月，东莞二手房价格有两个月环比负增长，一个月正增长。一手房5月二手房均价16402元/平方米，比3月二手房均价16541元/平方米还低。无论从总体价格水平还是价格趋势，都与该“冰山指数”存在较大差异。
南方+记者查阅该房地产网站，发现一则《冰山指数声明》。
声明中称：冰山指数不是成交均价，是我们通过自己设计的算法，对二手房市场数据(来源于网络公开数据)进行处理得到一个指数；因为数据源和算法的差异，冰山指数会和官方公布的一些数据有差异，这从统计学上来看是非常正常的。
也就是说，冰山指数反映的并非城市二手房均价。不在均价基础上计算出来的环比增幅和“全国第一”，其参考价值有多大？有待商榷。再来分析东莞新建商品住房销售均价及涨幅。根据东莞市住建局提供的近三个月新建商品住房销售均价，统计如下图：
从数据可知，今年3月、4月，东莞新建商品住房销售均价环比下降，5月环比增长2.13%。总体来看，从3月到5月，东莞新建商品住房销售均价稍有增长，并未呈现出大幅上涨趋势。读者可能会有疑惑：这似乎与自己买房看房的观感有所不同。需要说明的是，东莞确实存在某些核心地段、热门楼盘涨价较快的现象，而这些现象被各种网络媒体“局部”放大。城市中心区和各镇街，也存在冷热不均现象。对此，某资深业内人士分析：“近期东莞局部地区房价上涨较快，突出表现在主城区等热点地区，由于土地资源紧张，住房新增供应一直较为短缺，而市场需求旺盛，加上去年以来南城、万江拍出的几宗宅地地价较高，进一步加大房价上涨压力，无论一手房还是二手房，升幅都较为明显。但从全市来看，房价呈冷热不均态势，多数镇街涨幅温和，个别镇街甚至略有下降。”
东莞房价将来会怎样演变，在很大程度上，取决于将来住房的供求关系。
南方+记者梳理了近年来东莞住宅用地出让情况。如下图。
由图可知，从2016年开始，东莞住宅用地年均出让面积总体呈下降趋势。从230.67公顷的高位，下降到2019年的119.07公顷。凸显出在东莞土地开发强度逼近极限的背景下，住宅用地供应持续减少的问题，而住宅供应不足，一定程度上导致了房价的上涨。今年以来，东莞市政府不断加大住宅用地供应力度，随着东莞全面启动“拓空间”工作，推动城市更新体制机制创新、TOD开发和连片“三旧”改造等示范项目，住宅用地供应将会大幅增加。2020年，东莞市计划供应住宅用地229.62公顷，土地供应量比2019年增长接近一倍，预计新增供应商品住房逾5万套，创近年新高，全市住房供需矛盾有望得到有效缓解。
地价和房价像一对“孪生兄弟”，相互影响。分析东莞房价的趋势，也需对地价进行分析。
记者仔细梳理了近三年东莞住宅用地挂牌出让情况，出让价格如下图：
自2017年以来，东莞强化房价地价联动机制，住宅用地严格实行限地价出让。剔除配建、自持等因素，近三年可售楼面单价稳定在11000-12000元之间，地价运行总体平稳。
相关专业人士分析，随着东莞市政府加大力度，加大住宅用地供应，协同推进稳地价稳房价稳预期，预计一手房、二手房市场价格也将趋于稳定。
据南方都市报，东莞中原地产三级市场总经理刘熊表示，“我认为，恐慌、跟风以及供需失衡，是此次东莞二手房价格上涨的主要原因”。刘熊分析称，受疫情影响，今年一季度开发商小幅让利，吸引买家入场，导致被积压的购房需求迅速得到释放。紧接着，开发商不断收回优惠提高价格，加上东莞新房放松备案价，造成买家恐慌跟风入市。这也让原本供应和库存少的东莞楼市，出现量价齐升的局面。刘熊还称，通过复工之后这几个月，对去年年底和因疫情积压的购房需求的消化，下半年东莞二手房价格预计不会再上涨了。一位不愿具名的业内人士则表示，目前东莞涨得比较厉害的当属西平板块。其称，一直以来西平的关注度都很高。随着东莞CBD建设的进一步提速，西平更是成为了东莞楼市的风向标。据其观察，其实从去年开始，就有小部分西平业主开始放盘，并频频调价，把交易周期拉长。其认为，业主调价主要是受到外界的影响。疫情之下，市民收入的不稳定性增加。而在大部分市民看来，房子是保值产品，就会造成“买房紧迫感”。加上当前市区新房价格高企，也会直接影响二手房市场。其建议业主要调价的话，涨幅尽量控制在5%以内，超过5%则很难成交。另外，他还呼吁业主不要过于躁动，理性放盘。一份网络调查显示，对于东莞二手房价格上涨的原因，53.3%的受访者认为是业主抱团涨价，其次是中介制造房源紧张气氛，这一占比达到了51.1%。另外，有44.4%的受访者认为是土地市场持续升温导致的。紧跟其后的，是“自媒体公众号炒作房价”这一选项，占比43.2%。只有两成左右的受访者认为二手房价格上涨与新房供不应求有关。调查显示，仍有超五成受访者认为今年东莞二手房价格还会上涨。其中，37.8%的受访者认为“新房价格高，会带动二手房价格上涨”，另外15.6%的受访者则认为“东莞楼市利好频出，前景看好”。只有近四成受访者认为，二手房价格不会再上涨。其中22.2%的受访者表示“目前东莞二手房价格已经很高了，很难再涨”。另外13.3%的受访者则认为“政府部门重拳整治，遏制抱团涨价等乱象”，可以防止房价大起大落。某些网络媒体渲染东莞房价猛涨，背后是部分房地产中介、自媒体和少数业主在推波助澜。这种紧张气氛，不仅误导消费者，更会影响东莞的招商引才和发展转型。
近日，东莞市住房和城乡建设局党组书记、局长何绍田表示，坚决按照党的十九大提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”的决策部署，完善住房体系，加快编制住房发展规划，加强房地产市场和土地市场联动调控，大力推动安居工程建设，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要，促进“住有所居”“住有宜居”。对于当前房地产市场出现的乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为，确保东莞房地产市场的平稳健康发展。
连日来，一些顶风作案的“出头鸟”，已经受到严肃处理。东城某小区业主委员会换届选举，公然在小区张挂多条横幅，鼓吹组织业主把二手房价从3万炒到5万。市住建局接到举报后，立即责令该小区业委会拆除横幅，并做出了严肃批评。
南城某个楼盘预计到今年9、10月份才开始预售，然而连日来，却频频传出该楼盘一房难求、房价“破四”、收“茶水费”等“风声”。市住建局立即约谈了该楼盘开发商，敦促其切实规范经营行为，采取措施遏制外围炒作，不得扰乱市场秩序。
在整治乱象的同时，接下来，东莞还将采取很多“硬措施”稳控房价：
加强新建商品住房价格指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案；
加强房价信息公开，在每月定期公布上月新建商品住房网签销售数据的基础上，增加发布全市及各镇街二手住房交易价格信息，进一步提高房价透明度；
密切关注二手房价异动，对二手房挂牌价明显高于近期真实成交价、或周边楼盘均价的房源，全部下架处理；
对捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、捏造和散布不实言论等行为，依法依规从严查处，并及时予以曝光；金融监管部门对违规挪用各类信贷资金进入房地产市场的行为，实施常态化打击，规范银行消费贷、经营贷等的审批管理，对房贷违规行为予以处罚。
在增加土地供应、稳定地价房价、规范市场秩序的同时，东莞还将加大安居房、租赁房、人才房的建设力度，不断扩大保障范围，实现多渠道保障。
据了解，目前全市已累计筹集建设保障房、人才房（安居房）、租赁房合计约6万套。另外，截至目前招拍挂出让住宅用地已配建或计划配建人才住房（安居房）1.25万套（按平均每套90平方米计算）。即将出台的《东莞市人才安居办法（试行）》明确政府投资筹集建设人才住房的主要方式包括新供应用地建设、新供应用地项目配建、城市更新项目配建、各类存量房源盘活等4种方式，并重点突出双“10%”原则，即原则上要求新供应用地项目、政府主导类城市更新项目配建比例不少于10%的安居房，用于人才住房等用途，以加快人才住房房源筹集。
来源：南方+（记者：吴擒虎）、南方都市报、每日经济新闻、东莞日报、21财闻汇
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合
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