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2021年12月31日，华南城控股有限公司发布公告称建议认购新股份，公布单一最大股东变更战略合作协议，并宣布延迟派付末期股息消息。公告显示，于2021年12月30日（交易时段后），华南城与特区建发集团订立认购协议，据此，特区建发集团有条件同意认购或促使其全资附属公司认购，而华南城有条件同意根据认购协议所载条款及条件按认购价每股0.57港元配发及发行33.5亿股新股份予特区建发集团或其全资附属公司。
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12月31日，华南城控股公告称，按认购价每股0.57港元配发及发行33.5亿股新股份予深圳特区建发集团或其全资附属公司，发行认购股份的所得款项总额估计约为19.1亿港元。于认购事项完成后，深圳特区建发集团将占华南城经配发及发行认购股份扩大后已发行股本29.28%。
特区建发集团成立于2011年，是深圳市国有资产监督管理委员会下辖的国有独资企业。其为深圳市国有产业园区开发运营主体之一，负责重大基础设施建设工作。换言之，深圳国企特区建发集团将成为华南城主要股东兼单一最大股东，而创始人郑松兴的持股比例由持股前的28.5%稀释至20.16%，降至第二大股东。此外，腾讯仍为第三大股东，持股比例由11.81%稀释至8.35%。华南城称，特区建发集团成为公司股东，可带来其资源及行业经验，让公司提高管理及运营效率和增强财务实力。公司于综合商贸物流生态系统模式下开发及探索其他潜力的能力和资源将得到进一步丰富及补充。另一方面，公司将探索与特区建发集团的合作机会，以实现业务协同效应，尽力提高股东回报，同时支持实体经济的可持续发展。与传统高周转房企殊异，华南城侧重于“商贸物流+”商业模式的打造，形成了商品交易中心、仓储物流配送、电子商务、会展中心、住宅及生活配套、多功能物业、商业综合体等核心业态于一体的项目。此前华南城董事长助理、企业融资及投资者关系负责人汪智斌曾介绍称，华南城的终极目标是成为一个商贸及物流平台的领先运营商和开发商。“公司再发展下去应该是更重的运营商的概念附带开发商的概念，我们的终极目标是成为一个高效领先的商贸及物流平台的运营商。”然后，受制于境内外融资环境继续恶化，监管持续加强，以及公司运营跨境电商项目遭受国际贸易摩擦等，华南城业绩并不理想。2021年度中期财报显示，华南城今年上半年实现收入61.66亿港元，同比下降13.2%，其中物业销售及融资租赁收入录得44.83亿港元，同比下降22.5%。近年间，华南城已显露出增收不增利的业绩疲态，净利润年复合增长率呈持续下行之势。有券商将之归因于租赁收入负累运营性收入。在今年11月底的2021年中期报业绩会上，公司管理层也未回避资金压力。截至今年上半年华南城短债近146亿港元，而期末现金及现金存款仅有96亿港元左右。最新的12月15日，标普将华南城的长期发行人信用评级从“B”下调至“Ｂ-”，并指出2022年2月、6月和11月华南城仍有三笔到期的大额离岸款项，总计9.7亿美元。在外界来看，此番配发价0.57港元接近华南城20日交易均价0.56港元，而华南城目前每股净资产达5.22港元，市净率录得0.14倍，处于严重破净状态。于特区建发集团来说，相当于仅耗资19.095亿港元便获得了净资产422.77亿港元综合商贸物流企业的大股东席位，用部分投资者的话来说就是“入股价低，买得不贵”。资产方面，华南城坐拥8个华南城项目，总规划建面超8000万平方米；其中可售及运营中面积就超千万平方米。此外，华南城上半年披露已正式启动深圳华南城一期城市更新项目计划，预计更新完成后建筑面积超过250万平方米，商业价值超千亿元。这些都被视为华南城核心优质资产的一部分。有深圳券商人士向记者表示，具核心土地资产及偏重运营的“商贸物流+”商业模式加持的华南城，由国资大股东入主，短期或将缓解资金债务压力，长期或将进一步带动商业模式潜力的开发及融资成本的下行。而另有投资者则持谨慎预期，“‘商贸物流+’投资周期长，资金沉淀多，能否激发业务模式的潜力还要静待较长时间，而且国资大股东与郑氏家族在经营理念、商业模式等方面的磨合还要进一步观察。”华南城称，此次发行认购股份的所得款项净额估计约为18.938亿港元，公司拟将所得款项净额用于偿还现有债务及作一般公司用途。今年以来，华南城位于郑州、哈尔滨等地的多个项目延期交房。记者注意到，风波中的郑州华南城为河南省重点建设项目，其总规划净占地面积约700万平方米，规划总建筑面积1200万平方米。华南城在中期财报中表示，受今年疫情反复及水灾影响，郑州华南城相关项目的正常运营长时间受到影响。截至9月末的中期业绩报告显示，华南城上半财年营收同比下降13.2%至61.66亿港元，其中销售物业收入38.96亿港元，同比减少32.6%；对应归母净利润为6.57亿港元，与去年同期基本持平；同期毛利则同比减少16.44%至22.58亿港元。债务方面，截至9月30日，华南城的计息银行及其他借贷合计为221.76亿港元，较3月末的189亿港元增长约17%，其中一年内到期的债务为60.861亿港元，对应货币资金约96亿港元。今年8月及9月，连同回购及注销美元票据，华南城合计归还了约5.944亿美元债务，但10月以来，受国际评级机构频繁下调上市房企信用评级影响，境外融资管道和再融资近乎停滞。面对即将到来的偿债高峰，以往借新还旧的模式难以开启。11月11日，惠誉将华南城长期发行人违约评级下调至“B-”，展望“负面”。其认为，华南城在未来12-18个月有巨额债务到期且融资渠道减弱，业务状况或将恶化。惠誉指出，与今年3月相比，华南城截至9月末的现金总额水平并无明显增长，而其在未来12个月到期的境内外资本市场债务为77亿元。数据显示，华南城目前有5笔存续美元债，其中三笔将于2022年到期。2022年2月，该公司将有一笔3.48亿美元（折合人民币约22.4亿元）的债务到期，6月及11月则还有两笔美元债面临偿还，三笔债务合计规模约为9.7亿美元。而华南城账面货币资金中很大一部分为正常运营所必需，无法立即用于偿还公司债务。惠誉认为，该公司正计划通过内部现金、提取在岸抵押银行借款和资产处置来解决即将到期债券。来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合
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