买房那些事儿系列——关于投资(三)

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这一系列文章都不配图，会比较枯燥。有些也是想到哪里写到哪里，可能不是很有条理，我尽量多举例和打比方，让大家能够看懂。

关于投资（三）

        投资房产主要考虑三个方面的因素：天时、地利、人和。上一章讲到的重点是：投资要看天时、地利、人和。这里讲的天时就是指看清政策，在对的时间做对的事，时势造英雄！ 接来下我们谈谈地利。

地 利

地利应该说是投资三要素里面最容易理解的一点了。地利就是选对的地理位置。什么是对的地理位置呢？地理位置本身有很多划分方式。

从全国范围看，那肯定是东部沿海地区好于西部内陆地区；国家一二线中心城市好于偏远的四五线城市。这些大家也看多了听多了，这里就不展开说了。总之，经济发达地区，肯定好于经济落后的地区；有长远规划的蓬勃发展的地区，肯定好于原地踏步毫无建树的地区；人口流入的地区，肯定好于人口流出的地区（这一点就关系到人和，我们下一章会专门来谈这个问题）。

        那么具体到某一个城市，譬如杭州，我们又该如何选择对的地理位置呢？

城市里的地理位置我们可以称为地段，下面谈谈我的几点看法：

一、选择绕城内的价格洼地。

绕城内洼地终将填平。杭州市区的范围，最早以前只有一个上城区，那个时候市中心是解放路；后来是环城东、西、北路以及一条南山路，那个时候市中心是武林广场；再后来慢慢扩大到上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区，然后市中心除了武林广场，开始有了龙翔桥的概念（本地人都觉得武林广场是中心，周边的人确都认为龙翔桥才是中心，因为远郊近郊的公交都是到龙翔桥的），开始有了市中心要搬去钱江新城，开始有了城西一枝独秀。我的这些论述更多的基于普通老百姓眼中的变化，和城市的实际规划顺序应该是有点出入的。城市在慢慢扩大，虽然东南西北四个方向经常会有这边快一点，那么慢一点的现象，但总的看来，总是在一圈圈的往外扩。唯一有点奇怪的就是总感觉武林广场这个市中心对应绕城高速来说，总有那么一点偏。但从后来拥江发展和市中心转移到钱江新城和钱江世纪城的战略看，反而是让杭州的中心变正了。

城市的发展大都殊途同归。杭州开始了二绕以及中环的建设。我的判断，今后绕城内对应的是城区；二绕到绕城之间对应的是近郊；二绕外对应的就是远郊了；而中环则更像是近郊区域的主动脉。市中心的地越来越少，今后房地产开发的主力区位应该是位于绕城内未开发的区域以及近郊，也就是中环两侧。今后5年-10年左右城区的房价估计是5-8万，近郊的房价是3-5万，远郊的房产则是2万左右，一些中心区域的房价则是在10万以上。因此，我们投资首选哪里呢？绕城内的洼地！相对来说，绕城内的房价会涨得更快，涨得更多，同时也更抗跌。大家把地图摊开来看看，现在绕城内的洼地还有哪些呢？双浦、良渚、崇贤、义桥、乔司南、萧山南部卧城、新街、萧山科技城这些都是。当然，这些不同的地方涨跌的步调也会有所差异，总的说来，供应量充足的地方，会涨得慢，甚至可能出现滞销（那一定是买入的好机会），供应量稀少的地方，会涨得快而多。但最终，这些地方的价格会慢慢被拉平。

二、选择近郊产业支撑地带。

近郊在绕城的外面，这里是很多地铁线的最末几站以及终点站。有些地方现在已经很热闹，有产业规划，有大量人头聚集，譬如良渚、下沙，甚至级别更高的未来科技城；有的则是一片不毛之地，暂时连规划都没有（这些地方其实更多）。那么如果要选择，请选择周边有产业支撑的地方。有产业，才会有人，才能支撑你买的房子的价格。滨江房价起起落落10多年，最终支撑他接近市中心房价的原因，完全在于有产业。那么多上市公司的员工，才是滨江房价的有利支撑。

但这里也特别要提一下，有时候产业的因素也会大于绕城内外的概念，譬如未来科技城。当产业的力量足够大的时候，就会改变某种规律。滨江当初就是被阿里带热，谁敢保证未来科技城不是下一个滨江呢？所以，人的力量才是最关键的，这其实就是我下一篇着重会讲的人的因素——人和。

三、在同等的条件下，选择配套更好的楼盘。

政府规划配套一定是为了服务于人的，有了人，这些配套就能盈利和持续发展；同样，有了配套就会聚集更多的人来享受这些配套。所以配套和人一定是相互作用的关系。这点应该很容易理解。我离地铁近一点，我的房子更容易出租和出售，因为大家都喜欢出行方便。我边上有银泰、万象城、华润万家之类大型超市的，一定更受大众喜欢。周边有好的学校，学区房就更不用说了。周边有公园则是方便人享受自然，有医院，则是方便人看病。这些房子自然比周边什么都没有的房子；比买个菜要去2公里以外的超市或农贸市场的房子；比回家地铁到不了，要再转一趟公交的房子更受人青睐，卖的更贵。所以在相同的大位置里请选择配套更好的。

四、选择有想象和发展空间的地段。

什么叫有想象和发展空间的地段？我们先不回答这个问题，而是反过来想一下，综合前面三点来看，投资最好的选择就变成市中心有成熟配套，有产业支撑的地段。杭州什么地方最符合这个条件？答案是滨江，那滨江是最好的投资地段吗？肯定不是！

滨江好吗？好，而且很好。但是他也有缺点。滨江的产业越来越饱和，那些上市公司的高薪员工都在外溢，为什么外溢？不是滨江不好，留不住人，是滨江太小，没地方给你住。所以周边义桥啊、湘湖啊、双浦啊，房价都涨起来了，买的都是滨江外溢的人。

现在我们来回答什么叫有想象和发展的空间。想象空间是指有长远规划，譬如未来科技城，譬如十五年前的滨江，譬如大江东。发展空间是指要有地，如果已经完全成熟饱和都没有地了，那还怎么可持续发展。我们可以观察以往的房价上涨，都是依托于政府拍地价格的抬升。很少有房子都在老百姓手里了，突然就所有二手房东齐心协力的涨价了。所以，想要房子能涨起来，一定是边上有地可以持续拍的区域。地价拍高了，房价自然就涨了。没有地不行，光有地也不行。地多，那么意味着要有足够的人来买，万一中途人不够，房价就会掉下来，举例下沙是最能说明问题的。下沙沿江房价十年一轮回，涨上去又跌下来，这是什么原因？一个原因是没有想象空间，边上污染企业都在，配套没有，离产业又远，江景这些都是扯淡。第二个就是前面地太多，卖不光，有的楼盘卖了8年多还有尾盘再售。那自然房价就上不去了。而后面呢？周边环境没有改变，地又没了，没有新的土地出让价格参考，房价自然起不来。

所以既要有发展空间，又要有想象空间的地方才是投资的好选择。

五、选择有政策支持的区块。

这一点不展开讲了，说白了，就是要结合天时。

六、选择相对较低房价的地段。

这一点要着重讲一下。较低的房价，很容易理解，就是说要买的便宜，选择低价房。为什么选择低价房呢？道理很简单。你5万买进的房子涨到10万，和你1万买进的房子涨到2万收益是一样的，都是100%。而你1万买进的房子涨到3万，你的收益是200%。比你5万涨到10万的房子，收益翻一倍。那么你想想是1万房价涨到3万容易呢？还是5万涨到10万容易呢？价格越低，你投资的投入成本就越小，收益反而越大，谁不想选这样的投资标的呢？这才是投资的标准。

那么为什么要说相对较低呢？那就是要结合前面讲的那些，譬如绕城内的洼地，这种相对是要综合各种因素对比后的相对较低。有产业支撑，有配套规划，市区或者近郊的区域范围内，相比较低价的洼地，才是你最好的选择。远郊有更便宜的房子，你要是买了，有可能10年不涨！譬如10年前还定义为远郊的下沙沿江。要不是大江东并入，下沙成了市区里的一部分，可能现在都还在2万之内徘徊呢（曾经最高到过2万，一路又跌回1万，现在基本均价在2.3万左右了）。

最后划重点：投资要看天时、地利、人和。这里讲的地利就是指对的地段。绕城内+产业支撑+配套充足+有想象空间和发展空间+相对较低的房价=你要投资的房子！

大家不妨留言，看看按上面的方式有哪些好的房子可以供我们选择呢？

以上谨代表个人观点，欢迎指正。

#看户型，看装修，看地段，看配套，看看到底谁的性价比高。我是《杭州跑盘小王子》，我爱跑楼盘，就和女人爱逛商场是一样样的。#

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