张月友：让新市民和青年人“住有所居”

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张月友 南京大学长江产业经济研究院

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十八大以来，党中央、国务院高度关注人民群众住房问题。从相关表述看，除了抑制房地产投机、投资需求的总基调保持不变以外，历年国务院政府工作报告还根据问题导向各有侧重地安排了新的完善住房保障工作任务。比如，2013年推进农村危改房改造，2014年提高大城市保障房比例，2015年加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，2016年和2017年对一二线和三四线城市房地产去库存，2018年启动三年棚改攻坚计划，2019年将落实群众住房问题的主体责任由“地方”改为“城市”，2020年要求对城市住房开展便民化、适老化改造等。今年，国务院政府工作报告聚焦“长租房市场”，关注“新市民、青年人”群体，提出“解决好大城市住房突出问题”。

一、 保障好群众住房需求要解决好大城市住房问题

城市住房问题长期看人口。2015年开始，我国流动人口规模从此前的持续上升转为缓慢下降，流动人口趋于稳定化。与此同时，根据诸葛找房数据，我国100个重点城市中，2019年人口净流入的城市有55个，人口净流出的城市有45个。从城市等级来看，人口净流入的55个城市主要是一线特大城市和二线大城市。其中一线特大城市人口流入多受控制人口规模的政策影响流入有限，二线大城市吸纳了超过人口净流入量的四分之三人口。而人口净流出的城市，除了个别特大城市因出台了严格的人口管控政策和生活成本居高不下导致人口流出外，主体是三四线中小城市。加上我国一二线城市住房和土地越来越少，供给紧张，市场需求量大，房价还有进一步上涨的压力。而三四线城市房屋和土地存量较高，供给较有保证，市场需求以刚性需求为主，过高的房价收入比甚至面临一定的泡沫化风险。因此，当前我国城市住房矛盾集中于大城市和特大城市，尤其是大城市住房存在的“居不了、居不起和不适老”现象，导致诸如大学生买不起房、租房贵和挤压消费，进城农民工租不起房、居住环境脏乱差和不能市民化，老年人居住硬件配套不齐、软件短缺和居住质量低下，几类重点群体都不同程度存在住房满足感小、安全感低、幸福感不高等困扰。也即，保障好群众住房需求着重要解决大城市住房问题。

二、大城市住房关注群体从户籍家庭转向新市民、青年人群体

中国人民银行在2020年发布调查报告称，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0％，有一套住房的家庭占比为58.4％，有两套住房的占比为31.0％，有三套及以上住房的占比为10.5％，户均拥有住房1.5套。据此数据，可以认为，我国大城市户籍家庭住房需求已从 “住有所居”转向“住有宜居”。包括去年提出“完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居”，实际上是要求对城市住房进行便民化、适老化改造，是适应人口老龄化趋势，满足老龄人住房需求，也属于“宜居”范畴。换句话也可以说，随着新型城市化的推进，我国大城市户籍家庭的住房短缺问题基本得到解决，大城市“住有所居”保障对象从户籍家庭转向进城流动人口群体。而我国进城流动人口群体结构发生了两大变化。第一，流动人口的年龄特征出现了向青年人集中化的趋势。根据第六次全国人口普查数据，我国流动人口的年龄主要集中于20岁～50岁这一区间，其中以20岁～35岁最多，80后和90后已经成为我国流动人口的主体。国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》显示，新生代流动人口中，“80后”所占比重为35.5%；其次是“90后”，占24.3%。第二，我国劳动年龄流动人口受教育程度逐步提升。国家卫生计生委流动人口动态监测调查数据显示，按受教育程度将劳动年龄流动人口分为六组，其中，未上过学、小学和初中三组人群的比重都逐年下降，而高中/中专、大学专科、大学本科及以上三组人群的比重总体上在提升，尤其是大学专科及以上人群的比重逐年提升，而且提升速度较快。

总之，随着城市流动人口持续经历新老交替，相比老一代农民工，这些刚涌入大城市新就业的年轻大学生们大多在农村没有土地、收入更加稳定、住房需求更加追求品质化、买房留在城市意向更加强烈，更加具有融资加杠杆买房和租房偏好。他们是大城市发挥主体责任，推进外来人口市民化，变“城市过客”为“新市民”的政策主要作用群体。

三、大城市新市民、青年人群体住房存在两大突出问题

我国大城市新市民、青年人群体存在的住房问题较多。当前，“房租贵、长租公寓运营模式暴露风险”两大问题最为突出。

住房租赁市场是未来我国大城市住房政策重点。国家统计局相关数据显示，我国大概有1.68亿租房人口，占流动人口比重约为67.3%。而蘑菇租房的数据进一步揭示，21岁-25岁在所有年龄分布中的占比最高，超过40%的租客是刚大学毕业的毕业生群体以及参加1-2年的工作白领。30岁以下青年人群为租房主力，占总样本的78%。如果将青年人年龄进一步放宽，贝壳找房的调查结果显示，一线及新一线代表城市97.1%的租客人群是44岁以下群体。在学历构成上，本科及以上占到总样本的63.6%，其中又以本科学历的比重最高，达到50%左右。

大城市房租贵、住房支出成本高。从房租收入比看，国家人口计生委流动人口服务管理司发布的《中国流动人口发展报告》称，早在2011年，我国超过四成（41.5%）的流动人口住房支出已经达到或超过自己能承受的最高房租。蘑菇租房的数据也证实了这一点。相关数据显示，租房者中月收入在5001-8000元区间的人数占比最多，而其中55.6%的租客需要将其50%以上的月收入贡献给每月房租。可见，解决大城市新市民、青年人群体住房突出问题要想方设法降低新市民租房成本，这正是本次政府工作报告提出“稳地价、稳房价、稳预期”“降低租赁住房税费负担”用意所在。

大城市长租公寓暴露风险。按照租赁时长分类，有长租、中期租和短租三类。其中中长租比例接近60%。更有约三成左右的租客签订2年或以上的中长期或长期租约。可见，长租公寓是大城市租房市场一种重要类型。长租公寓又有两种：集中式公寓和分布式公寓。集中式公寓是指拿下整栋楼(或者包下一栋楼的几层)，并对房间进行统一装修，配备统一的服务。集中式的公寓在一二线大城市获取房源有很大难度，多为房地产商操作模式。分布式公寓，即在小区里分散包下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。大城市长租公寓运营模式主要是分布式公寓，包括自如、蛋壳、优客逸家等。运营模式具有“高杠杆”“高进低出”“长收短付”特点。去年下半年，疫情影响租房需求之后，我国多个大城市出现长租公寓资金链断裂等“爆雷”安全事件。暴露出租房市场不规范和长租公寓运营模式存在严重风险隐患，要求相关政府监管部门及时介入干预并予以妥善解决。包括要加大租房供应，加强对长租公寓的政策监管和完善长租公寓运营模式等。因此，本次政府工作报告提出“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场”。

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