吴翔华 南京工业大学经济与管理学院研究员/杜庆江 南京市房地产学会副秘书长
2021年政府工作报告提出：要稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题；切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给；尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。随着新型城镇化进程推进，出现了既不属于保障对象又无法购买商品房的“住房夹心阶层”，其规模在日渐增长。近年一二线城市的房价和房租高涨导致其人才住房困难问题愈益突出，给广大新市民、青年人带来了严峻的挑战，受房价飙升和限购政策等诸多因素的影响，该群体普遍面临着无资格购房、无力购房或租房的困境，这不但降低了他们现阶段的生活质量，更对其今后的工作和发展构成了阻碍，极大地影响了包含人才队伍在内的夹心阶层的稳定性。夹心阶层一方面不属于保障范围，但依靠其收入在大城市购房又举步维艰。尽管近几年来国家不断鼓励租售并举，但由于租售同权的目标实现较为困难，租售并举、发展租赁市场依然任重道远，房屋承租人在平等享受公共服务等方面与房屋产权人依然存在不小的差距；另一方面，基于传统观念的“重购轻租”一时难以改变，强调居者有其屋的传统居住文化根深蒂固，因此利用租赁市场来进行夹心阶层分流的目标短期很难实现，租得起房但买不起房的夹心阶层日益增长。反观其他亚洲国家或地区如新加坡、韩国、中国香港等，比较重视和尊重传统的住房理念，在已经实现租售同权的情况下依然将配售型的住房保障作为夹心阶层主要的住房供应方式。十多年来的房地产市场调控在遏制投机、规范市场等方面取得了长足的进步，但面向夹心阶层的住房供应体系始终没有建立起来。对于人口红利消失、人口增量趋缓的大城市，如何保障青年人才、新就业人员、新市民的安居问题，是关系各大城市的关键环节。
早在2014年的政府工作报告中就已经提出了面向夹心阶层的共有产权住房这一新概念，成为一种整合了过去政策性产权住房（包括经济适用住房、限价商品住房、自住商品住房等）的新住房供给类型。共有产权住房作为租赁与自有、保障与市场的过渡，能在住房政策中发挥许多作用：一是增加自有住房机会、满足国人拥有住房愿望；二是补贴成本远低于公租房、可减轻政府财政压力；三是产权责权明晰、降低了寻租空间；四是不同收入和产权家庭混合居住、利于社会和谐稳定；五是支持市场增加新建住房产出、促进经济发展。从国外的相关经验来看，共有产权住房作为一种住房供应模式，在政府住房政策支持下的准市场领域和完全市场领域，都能够发挥作用。2014年住建部将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市为全国共有产权住房试点城市。2019年住房和城乡建设部部长王蒙徽也表示，将鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市，结合本地实际发展共有产权住房。从各地实践情况看，共有产权住房的推出极大地改变了住房市场涨价预期，使得以夹心阶层为主的刚需人群、无房户等得以从商品住房市场分流，减轻了购房压力。以北京为例，共有产权住房方面就陆续出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》等管理文件，在以商品住宅小区中配建的方式，陆续向市场供应了7万套共有产权住房，极大地缓解了市场压力。
由于城市住房市场存在巨大差异，在部分城市曾经进行的共有产权住房试点并不太成功，例如从2004年起，江苏省姜堰、泰州、如皋、苏州、淮安、连云港等城市相继进行了共有产权住房的试点。2012-2013年，江苏省住建厅、财政厅和民政厅开展住房保障体系建设试点示范工作，淮安、南京、连云港、泰州、金坛、高邮、张家港等市参加其中的共有产权住房试点。由于各地市场价格不同，夹心阶层规模也有很大差距，加之各地在对共有产权住房的理解不同，有些城市仅仅把它作为原有保障对象的保障产品之一，导致共有产权住房未能作为热点城市夹心阶层的住房供应方式。因此应该首先厘清不同城市夹心阶层规模，针对部分市场过热的一些城市实行共有产权住房制度方能发挥其效能。在共有产权的制度设计方面应汲取北京、上海、深圳等地的先进经验，在土地供给、开发配建方式、价格定位、户型设计、产权比例、准入条件、金融支持、退出机制等方面完善制度的顶层设计，将共有产权住房定位于夹心阶层，以支付能力为界定依据，以系统思维处理好共有产权住房与原住房保障及住房市场的关系，以公平视角处理好居住权与夹心阶层获得财产性收入的关系。制度设计中应坚持政府引导、政策支持，充分发挥市场机制的推动作用；坚持因地制宜、分类施策，满足基本住房需求的原则，将夹心阶层共有产权住房作为发展内循环、促进住房市场健康稳定发展的重要一环。借鉴新加坡管理政府组屋的相关经验，设立专门机构全面负责共有产权住房的融资、立项、审批、建设、分配、维护和退出等综合管理工作，代持政府产权负责资产运营。建立共有产权住房综合信息平台，科学、合理分配房源，将申请购买共有产权住房家庭全部纳入统一平台进行分配，将分配结果公示，接受公众监督。在开发过程中，配备一定比例的经营性资产，将其经营收入用于补贴物业公司的日常运营，达到“以房养房”可持续发展的目的。
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