北京新盘怪现状：官宣劲销 网签疲软

2023年9月1日北京实施“认房不认贷”后，截至当年末共有24个新盘取得预售证。叠加此后降低首付比例及贷款利率、调整普宅标准等利好政策，市场预期新入市项目将直接受益于楼市购买力恢复及需求反弹，但从网签情况看情况并不乐观。

截至2024年1月第一周，24个“认房不认贷”后取证新盘中，仅大华启宸府网签率超过90%，对应网签金额20.55亿元，仅余尾盘顺销，其余大部分的楼盘网签率不足20%。

大华启宸府以外，网签率排名靠前的楼盘为：保利天汇26.15%、北京建工·熙华台21.97%、晓月和风19.83%、万科东庐18.99%、龙湖顺义御湖境二期18.88%、建发观云18.46%；

网签率较低的楼盘为：北京建工揽星樾7.69%、保利璟山和煦6.71%、森与天成5.94%、北投晟景汀澜4.88%、璟上兰园2.08%；

另有印香山、元玺Glorious Park、璞瑅润府等五个12月末才取证的新盘项目尚未录得网签成交。

北京“认房不认贷”后取证预售楼盘销售数据

值得注意的是，一些楼盘的官宣开盘销量与实际网签量差距明显。如北京建工·揽星樾宣称11月25日开盘劲销357套，截至2024年第一周网签数为100套；

北京建工·熙华台10月末官宣首开劲销35亿，截至2024年第一周网签金额为9.75亿；

保利天汇官宣开盘劲销45.29亿，截至2024年第一周网签金额为22.03亿；

北投晟景汀澜官宣成交157套，截至2024年第一周网签数为20套。

易居研究院研究总监严跃进表示，一般而言楼盘官宣的开盘销量与网签量之间出现缺口，是由于两者统计口径及时效有差异。开发商对外宣称的销量，可能是按交付订金来计算的，实际上数据会有水分。网签量是真实的交易，会相对滞后大概2个月，销量也有可能会陆续反映到网签量上。

当前市场氛围下，预售新盘在成功获客后普遍面临“转签”压力。“购房者退订现象在北京较为普遍。”中原地产首席分析师张大伟此前表示，9月初卖的（新房），退了30%以上。

通州某新盘的营销负责人表示，春节前公司对销售端的主要考核指标不是拓客而是转签，即把前期支付订金的预订客户转为网签客户，其中部分置换改善购房的客户还在等现有房子出售才能凑齐首付，二手房市场的成交活跃度较低，直接影响了新盘的转签效率。

部分新盘项目为了招揽客户而推出了首付分期，这也延缓了预订客户转网签的速度，同时增加了成交的不确定性。市场下行阶段，购房者容易出现决策反复现象。仅支付少量订金的购房者预期利率、首付、税率等政策可能进一步宽松，因此放缓了缴纳首付款及办理网签的节奏，等待“更多的靴子”落地。

新盘周边二手房成交价格下跌，也导致一些前期支付订金的购房者考虑退房，不再网签。即使是二环内的“倒挂盘”如金舆东华、中信城四期，随着区域内二手房成交价下跌，也出现了客户退订现象。

2023年北京新出让土地成交均价有所下降，可能带动后续入市新盘价格跟随下降以及存量新盘的降价促销，这也加剧了购房者的观望情绪。

根据中指研究院的数据，北京2023年土地成交楼面均价为30962元/平方米，同比下降7.1%；全年共成交582.2万平方米涉宅土地，同比增长8.18%，但将延迟至2023年2月的第五批集中供地计入上一年，北京2022年的土地出让金额则为1747亿元，要小幅高于2023年，因此2023年北京土地市场呈现量增价跌的现象。

同时，2023年以来预售制与房企交楼压力背景下，二手房的现房优势凸显，也对新房市场需求形成了挤出效应。

此前，易居企业集团CEO丁祖昱披露数据称，在该机构监测的30个城市中，2023年二手房成交量明显上升，占比达到53%，首次超过一手房。在30城里，深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州、清远、扬州、江门、北海、漯河、汉中、渭南等13城的二手房成交面积同比涨幅均超过了50%。

“购房者开始‘弃新选旧’了。”丁祖昱说，二手房具备现房优势，也有相对价格优势。此外，当前业主出售的二手房，相当一部分属于“次新房”，即楼龄通常低于10年，甚至不到5年。

刚需族通常是首次购房，与投资客相比，他们购房更加谨慎，二手房成为他们的首选。对于低总价段位的新房产品，二手房形成的挤出效应更加显著。丁祖昱举例：在北京和上海总价300万元以下的成交房源中，二手房的成交占比分别高达65%和61%。

以北京建工揽星樾为例，该项目位于房山城关，最低总价户型仅需100万，网签均价约2.2万元每平米，属于典型的远郊区刚需上车盘。周边二手房成交均价在1.3万至1.8万每平米之间，位置距离城关中心街区及地铁站更近，对新房客群形成了分流。

作为典型存量房市场，2023年全年北京新房成交51137套，二手房成交155433套，二手房继续占据市场主流。

一位同时代理新盘及二手房的房产销售渠道经纪人甚至表示，在朋友圈里发布二手降价房源，会通过分组屏蔽新房客户，特别是已经交订金的。

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