2018房地产企业税务筹划核心操作要点与某房开公司商铺售后返租的涉税透析
一、充分利用“临界点”筹划方案
（一）增值税“临界点”
（二）土地增值税“临界点”
（三）个人所得税“临界点”
（四）其他重点注意事项
二、企业所得税的税收筹划
（一）非货币性质资产转让企业所得税筹划
（二）亏损弥补
（三）通过合理选择会计处理方法进行税收筹划
（四）预提费用筹划
（五）开发商品与出租商品筹划
（六）营业费用筹划
（七）管理费用筹划
（八）利息支付过程中的纳税筹划
本公众号“西政资本”于2017年5月24日发布的《房地产开发建设全程税务筹划实操要点》一文中对房地产开发全程涉及的税筹思路做了系统的论述，2018年已正式进入下半场，随着金融监管政策的施压和影响，跟近期大规模的P2P平台爆雷类似，不少房地产企业也随时面临爆雷的风险。就财务工作而言，尽管财税处理本身不会对业务的走向进行实质性的“干预”或“调整”，但合理的税筹方法却能有效地改善企业的负债情况和盈利水平。以下笔者就房企今年下半年的重点税筹工作作如下要点提示，仅供读者参考。
一、充分利用“临界点”筹划方案
本公众号“西政资本”于2017年5月24日发布的《房地产开发建设全程税务筹划实操要点》一文中对房地产开发全程涉及的税筹思路已作过系统论述，为便于读者掌握当前的税筹工作重点，笔者特就临界点的利用和筹划技巧作如下说明：
（一）增值税“临界点”
小规模纳税人月销售金额小于3万元免税。
销售服务、无形资产或不动产，提供有偿服务、有偿转让无形资产或不动产、有偿取得货币、货物或其他经济利益，应缴增值税（不动产投资，是以不动产为对价换取被投资企业股权，取得其他经济利益）。
增值税一般纳税人税率16%、10%及6% ，简易征收税率5%，小规模纳税人3%，进项税合理有效抵扣凭证包括：“税控机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品销售发票、完税缴款书、税收完税证明、出口货物转内销证明”。
不得抵扣进项发票 （公共交通运输、客运服务、餐饮、娱乐、居民生活福利、贷款利息共6类 ）。
销项税额应明确发票类型及适用税率，增值税专用发票实现先票后款，抵扣时三流一致“即钱流、票流、物流”，其中发票收款方必须要与开具方一致；增值税销项税款视同销售与销售同样处理，不再包括“未交增值税部分”，不分本期、上期，一律在“应交税金-应交增值税”科目核算、“应交税金-简易计税与“应交税金-结转销项税款”相对应。不同项目已交增值税款可以在同一法人单位综合抵扣。
特别注意：
1、代开、自开专用发票的（国有粮食购销除外）不享受优惠，也即在价格同等情况下，新一般纳税人项目不建议找此类规模企业合作
2、销售不动产不能享受优惠。优惠限制范围为：销售货物，提供加工、修理修配劳务
3、9万标准为销售额，如实行差额征税行业，则为差额前标准
4、截止时间延长至 2020年12月31日
（二）土地增值税“临界点”
增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额建造普通住宅，增值率小于20%免征；增值率小于50%，征收率30%；增值率50%-100%，征收率40%，速算扣除率5%；增值率100%-200%，征收率50%，速算扣除率15%；增值率200%以上，征收率60%，速算扣除率35%。
控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，实务方面主要有以下四种方法：
1、增加可扣除项目金额
增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。
2、降低房屋销售价格
降低房屋销售价格，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率会降低，要适当比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出筹划，因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响。
计算增值额时必须以税法的规定按照两分或者三分法计算应缴纳土地增值税：适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果。
3、灵活运用简易计征控制成本和税收
如：劳务类计税差别的应用；甲供材对税收影响的灵活应用；总包主体地基与基础、主体结构提供工程服务工程施工简易计征的应用等；
4、在成本分摊时，注意区分专属成本和可分摊成本的归集和分摊办法，在合同签订时，做好规划
（三）个人所得税“临界点”
合理利用个人所得税各“临界点”（扣除数3500元）（备注：原起征点），降低个人所得税支出：
工薪收入3500-5000元，征收率3%；
工薪收入5000-8000元，征收率10%、速算扣除数105；
工薪收入8000-12500元，征收率20%、速算扣除数555；
工薪收入125000-38500元，征收率25%、速算扣除数1005；
工薪收入38500-58500元，征收率30%、速算扣除数2755……
年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调整即可。把年终奖金扣缴的个税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负，其中：
年终奖不超过18000元，征收率3%；
年终奖18000-54000元，征收率10%，速算扣除数105；
年终奖54000-108000元，征收率20%，速算扣除数555……
预计2018年10月1日起采用如下新标准（起征点：5000元）：
工薪收入5000-8000元，征收率3%；
工薪收入8000-17000元，征收率10%、速算扣除数210；
工薪收入17000-30000元，征收率20%、速算扣除数1410；
工薪收入30000-40000元，征收率25%、速算扣除数2660；
工薪收入40000-60000元，征收率30%、速算扣除数4410。
（年终奖节税方案与原标准类似）
需说明的，在个人所得税的筹划方面，实务中有许多行之有效的方式方法，尤其是针对企业高管这类高薪群体，比如（1）平时工资与全年一次性奖金之间均衡发放节税；（2）让高管当“网红”，实现少缴个税；（3）通过非上市公司股权回购；（4）工资薪酬所得变为劳务报酬所得；（5）利收洼地税收返还节税；（6）利用解除合同免税政策；（7）利用合伙企业特殊税收政策筹划；（8）私募股权行业特殊的税收优惠；（9）境外税收洼地方法节税；（10）巧用住房公积金、职业年金、商业健康保险节税；等等。
（四）其他重点注意事项
房产税申报要注意从价计征、从租计征的区别，选择孰低金额计税：
从价计征=房屋原值*70%*1.2%（按年缴纳）；
从租计征=租金收入*12%（按月缴纳）。
注意：在招商引资时注意对于对租金在整体租期内的合理分配和方案规划，降低由于免租带来的涉税风险。
二、企业所得税的税收筹划
企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优的方案进行投资。
（一）非货币性质资产转让企业所得税筹划
企业发生非货币性资产交换，应视同转让财产。（《企业所得税法实施细则》第25条） 企业以非货币形式取得收入，应按公允价值确定收入额。公允价值，指按市场价格确定价值； 居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税（投出方的增值部分分期计税和接受方的全额资本入帐。
（二）亏损弥补
企业发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年（政策扶持科技类公司可以延长至10年），该项弥补应逐年依序连续计算。
（三）通过合理选择会计处理方法进行税收筹划
通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面，注意结合对土地增值税销售期内的分配额度与对汇算清缴前取得合规票据税前扣除规定的合理应用，适度控制税费、成本的计提与延迟。
（四）预提费用筹划
企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。
（五）开发商品与出租商品筹划
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。
（六）营业费用筹划
企业各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2％扣除比例不得税前扣除，而子公司不足2％的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足2％的子公司承担。
（七）管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平和职工个税负担，也能够减轻企业的所得税负担。
（八）利息支付过程中的纳税筹划
企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同期同类贷款利率的限度内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。在这种情况下，不提供金融机构证明是有利的选择。企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。
版权声明：本文转自西政资本
阅读二：某房开公司商铺售后返租的涉税透析
A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
(一）增值税的处理
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（一），行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
3.所收款项全额上缴财政。
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第（二）项规定：“其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。”
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号） 第三条第（二）项规定：“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”
（二）印花税
本例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。
（三）个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第四条规定：“个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。”
（四）房产税
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）
第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”，基于此规定，购房者将购买的商铺返租给A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15÷（1+5%） ÷ （5×12）×12%=0.03（万元）。开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。
（五）企业所得税
对于售后返租业务，A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A公司每年的租赁支出为15 ÷ （1+5%）÷5=2.9（万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
（六）土地增值税
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号） 第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
来源：解税宝科技
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