房地产企业预缴土地增值税，哪种方法更划算？
房地产企业由于项目运营周期较长，从预收房款到项目交房需要很长一段时间，因此，在收到预收款时要预缴土地增值税，那么这个土地增值税到底如何预交呢？
我们先看《土地增值税暂行法令实施细则》的规定，"纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。"也就是说，房地产企业没有达到清算条件之前取得的预售收入，均需要预征土地增值税。那该如何预缴呢？
一、政策
相关政策一：
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。那么根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+10%）*土地增值税预征率
从以上政策可以看出，纳税人预缴土地增值税，用不含税收入乘以预征率即可计算出应该预交的土地增值税；或者简化计算，用预收款减去应预缴的增值税做为计税依据乘以预征率计算应该预交的土地增值税。
那么问题来了：
甲房地产公司销售商品房，该项目为房地产老项目，2018年5月销售非普通住宅收到款项1000万元，按照当地税法规定，非普通住宅土地增值税预征率为2%。
（一）依据财税[2016]43号规定，5月预征土地增值税为：
1000/（1+5%）*2%=19.05万元
（二）依据总局[2016]70号公告，5月预征土地增值税为：
[1000-1000/（1+5%）×3%]×2%=19.43万元
从上述结果来看，虽然说政策二是为了简化计算，但预交的税款比正常计算的方法下要多。也就是说政策一和政策二计算出来的应预缴的土地增值税不一样，那么纳税人犯难了？销售房子取得预收款土地增值税预缴的计税依据到底是哪个？不含税收入？还是不含预缴增值税的收入？
我们再回过头看国家税务总局公告2016年第70号是到底如何规定的："为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算"，"可按照"上述方法进行计算，也就是说两种算法都是税法允许的，都是有法律依据的。纳税人是可以自由选择的。但在个别地方，强制纳税人按照70号规定计算预缴土增税是否欠妥呢？
实务中，有相关部门认为企业未按照70公告的规定的预征率预缴土地增值税，将用政策二计算出来应预缴的土地增值税和企业按照政策一计算出来的差额按照《中华人民共和国税收征收管理法》实施细则规定，从限定的缴纳税款期限届满次日起，加收差额部分税款的滞纳金。我们认为，这是完全不符合税法规定的。
虽然在实践中，房地产企业在没有进行"通知清算"或者"强制清算"之前，均是需要预征土地增值税的（除个别地方棚改类项目免预征外），后期正式清算时，会根据预缴的税款多退少补。但由于房地产项目持续周期长，需要庞大的资金链支持。因此在国家相关政策允许范围内，应尽可能给纳税人腾出有效资金进行房地产相关建设支出。
来源：焦点财税
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