浅析车位捆绑销售 --解决房地产限价一个有效途径！
随着中央为房地产定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产市场已步入新一轮的严控。各地调控政策持续加码，市场监管力度加大，政策市场全面收紧，严厉打击炒房客，规范房地产市场。
限价，作为严控的一个有效手段，直接对房地产楼宇价格予以约束，令许多开发商头疼不已。限价令出现后，开发商拆招跌出，一些招数打擦边球，可能侥幸通过，但也潜存巨大风险。
通过捆绑销售，将售价部分转移，避开价格的限制，是解决“限价”的一个有效途径。
下面，智慧源，作为16年以来唯一一家专注于房地产税收筹划的咨询服务新三板挂牌机构，通过实务中甲房地产公司开发的 “碧湖花园”项目的案例为您阐述车位捆绑销售节税是如何实现的。
碧湖花园项目，位于A市，项目用地性质为商业、住宅用地,用地面积为62,000㎡。分一期开发，开发的主要业态为住宅和商业，可售面积共计161,000㎡，其中住宅131,000㎡占总可售面积的81.37%，其他类型房地产（含地下车库）占总可售面积的18.63%。地下可出售车位980个。
1、通过市场调研，开发商普通住宅定价为8,950元/㎡，不含税收入109,017万元。按原有定价，住宅与车位分别销售，各项税负测算如下：
项目 | 行次 | 普通住宅 | 其它类型房地产 | 小计 |
含税收入 | 117,245.00 | 11,000.00 | 128,245.00 | |
一、销售收入(不含税） | 1 | 109,017.00 | 10,503.36 | 119,520.36 |
增值税销项 | 2 | 8,228.00 | 496.64 | 8,724.64 |
1、土地费用 | 3 | 27,539.13 | 6,306.67 | 33,845.80 |
2、建安成本 | 4 | 41,265.00 | 9,450.00 | 50,715.00 |
增值税进项 | 5 | 4,286.97 | 413.03 | 4,700.00 |
应交增值税 | 6 | 3,941.03 | 83.61 | 4,024.64 |
增值税税负率 | 7 | 3.62% | 0.80% | 3.37% |
4、城建及教育附加 | 8 | 472.92 | 10.03 | 485.90 |
5、土增税加计扣除9=（3+4）*20% | 9 | 13,760.83 | 3,151.33 | |
6、开发费用10=（3+4）*10%) | 10 | 6,880.41 | 1,575.67 | |
二、土增税扣除数合计11=3+4+8+9+10 | 11 | 89,918.29 | 20,493.70 | |
增值额 | 12 | 19,098.71 | -9,990.34 | |
增值率 | 13 | 21.24% | -48.75% | |
三、应交土地增值税 | 14 | 5,729.61 | 5,729.61 | |
土地增值税税负率 | 15 | 5.26% | 5.38% | |
四、期间费用 | 16 | 9,000.00 | ||
五、所得税扣除总额17=3+4+8+14+16 | 17 | 99,776.31 | ||
应纳税所得额18=1-17 | 18 | 19,744.05 | ||
六、应纳企业所得税 | 19 | 4,936.01 | ||
所得税税负率 | 20 | 4.13% | ||
七、应交税费合计 | 21 | 15,176.16 | ||
八、综合税负率 | 22 | 12.70% | ||
净利润 | 23 | 14,808.04 | ||
净利率 | 24 | 12.39% |
2、据现场了解的情况，碧湖花园项目普通住宅为1126套，普通住宅部分如果执行限价政策，价格为8900元/㎡。地下可售车位为983个，目前每个车位定价为8万元。
根据了解的A市房地产市场情况，住宅销售火爆，但车位的销售有一定难度。以8800元/㎡销售碧湖花园普通住宅，同时将每个车位增加2万元，即每个车位10万元并与住宅捆绑销售，此举可将普通住宅下降的价格转移部分至车位上，由于车位及商业部分的土地增值税增值率为负数，不产生土增税纳税义务，捆绑销售不会导致其它房地产部分土地增值税增加。捆绑销售的节税增利效果测算如下：
2、据现场了解的情况，碧湖花园项目普通住宅为1126套，普通住宅部分如果执行限价政策，价格为8900元/㎡。地下可售车位为983个，目前每个车位定价为8万元。
根据了解的A市房地产市场情况，住宅销售火爆，但车位的销售有一定难度。以8800元/㎡销售碧湖花园普通住宅，同时将每个车位增加2万元，即每个车位10万元并与住宅捆绑销售，此举可将普通住宅下降的价格转移部分至车位上，由于车位及商业部分的土地增值税增值率为负数，不产生土增税纳税义务，捆绑销售不会导致其它房地产部分土地增值税增加。捆绑销售的节税增利效果测算如下：
项目 | 行次 | 普通住宅 | 其它类型房地产 | 小计 |
含税收入 | 115,280.00 | 12,966.00 |
128,246.00 | |
一、销售收入(不含税） | 1 | 107,230.64 | 12,469.36 | 119,700.00 |
增值税销项 | 2 | 8,049.36 | 496.64 | 8,546.00 |
1、土地费用 | 3 | 27,539.13 | 6,306.67 | 33,845.80 |
2、建安成本 | 4 | 41,265.00 | 9,450.00 | 50,715.00 |
增值税进项 | 5 | 4,210.39 | 489.61 | 4,700.00 |
应交增值税 | 6 | 3,838.97 | 7.03 | 3,846.00 |
增值税税负率 | 7 | 3.58% | 0.06% | 3.21% |
4、城建及教育附加 | 8 | 460.68 | 0.84 | 485.90 |
5、土增税加计扣除9=（3+4）*20% | 9 | 13,760.83 | 3,151.33 | |
6、开发费用10=（3+4）*10%) | 10 | 6,880.41 | 1,575.67 | |
二、土增税扣除数合计11=3+4+8+9+10 | 11 | 89,906.04 | 20,484.52 | |
增值额 | 12 | 17,324.59 | -8,015.16 | |
增值率 | 13 | 19.27% | -39.13% | |
三、应交土地增值税 | 14 | - | ||
土地增值税税负率 | 15 | 0.00% | ||
四、期间费用 | 16 | 9,000.00 | ||
五、所得税扣除总额17=3+4+8+14+16 | 17 | 94,046.70 | ||
应纳税所得额18=1-17 | 18 | 25,653.30 | ||
六、应纳企业所得税 | 19 | 6,413.32 | ||
所得税税负率 | 20 | 5.36% | ||
七、应交税费合计 | 21 | 10,745.23 | ||
八、综合税负率 | 22 | 8.98% | ||
净利润 | 23 | 19,239.97 | ||
净利率 | 24 | 16.07% |
综上，执行政府限价政策，将普通住宅均价定为8800元/㎡，低于政府限价8900元/㎡，同时，将车位捆绑普通住宅一起销售，比原来普通住宅价格定为8950元/㎡，普通住宅部分可以免交土地增值税，使碧湖花园项目整体税负从15,176.16万元下降为10,745.23万元，整体税负降低4,430.93万元，利润从14,808.04增加到19,239.97万元，净利润增4,430.93万元。
当然，需要注意的是，一些地方限价政策对捆绑销售作出规定，会影响到
利用捆绑销售转移价格的适用。
来源：智慧源
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