房地产开发文书的土地增值税解读及续篇
房地产开发文书的土地增值税解读
房地产开发过程中产生各类合同、文件、证书、报告、报表，统称为房地产开发文书。掌握房地产开发文书，是土地增值税工作不可以省略的环节。
土地增值税清算的深度和准确性，很大程度上取决于清算人员对房地产开发文书的认识程度和解读能力。
之所以不同的人对同一房地产开发项目土地增值税清算结果不同，原因不在于税收政策水平的差异，而在于对房地产开发文书认识能力的高低。
如果说土地增值税有什么秘密可言的话，那么这些秘密就是房地产开发文书中信息对土地增值税的意义。在土地增值税工作中，多数人会要求房地产开发公司提供房地产开发文书，但是在拥有了房地产开发文书后，不知道所需要的信息对应哪个文书，或者不知道所需要的信息在文书的什么地方，或者不知道文书中有哪些有用的信息。
因此常出现这样的情况：处理土地增值税事项所需要的信息就在我们手中，但是它们只是躺在房地产开发文书中，我们却为无法找到解决问题所需要的资料而抓瞎，即“骑马找马”，使土地增值税有关事项的处理走了弯路，甚至对问题作出了错误的判断。
下面和大家一起来认识某市的房地产开发文书，和大家一起了解各个文书中包含了哪些对处理土地增值税事项有用的信息，它们在文书中的什么位置。
土地出让合同、立项批文、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、工程施工合同、销售许可证、测绘成果表、商品房销售合同、销售明细表等。
解读所阐述的房地产开发文书的土地增值税作用，只是个人工作积累的收集。房地产开发文书对土地增值税当有更多的作用，存于大家的经验之中，或者有待今后的工作去发现。由于受文体的限制，解雇过程不提供文书的样本。
一、土地出让合同
多数房地产开发项目的建设用地是以出让方式取得的。通过签订土地出让合同，约定房地产开发公司的用地的面积、土地出让金金额、用地性质、建设要求以及其他权利和义务。
（一）土地出让合同内容
土地出让合同由国家有关部门规定范本，其内容一般分为十章：总则、出让土地的交付与出让金、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、通知和说明、适用法律及争议解决、总则。
（二）土地出让合同与土地增值税相关性分析
与土地增值税相关的主要为第二章“出让土地的交付与出让金的缴纳”和第三章“土地开发建设与利用”，也即与土地增值税有关的信息主要从土地出让合的这两章中找。
土地出让合同不仅明确了土地的面积、用途、土地出让金，还对土地开发建设的规划进行了基本的限定。通常我们关注前一部分的内容，而未认识到规划要求对处理土地增值税有关事项的作用。
土地出让合同中的土地出让金，是确定取得土地使用权所支付金额的依据。
土地出让合同会明确土地用途是住宅、商业还是办公等用途，据此确定房地产开发项目的性质和用途，并为确定土地增值税预征率提供了依据，也是判断房地产开发项目需不需要按不同类型房地产分开计算土地增值税的依据。
土地出让合同的土地面积是土地成本分配的标准。出让的土地有住宅、商业等多种用途的，有时土地出让合同会明确各类用途土地的面积，不同类型房地产分开计算土地增值税的，它们是土地成本分配的依据。
有的土地出让合同会约定土地交付的状况：
如果约定的内容为：将全部土地以现状条件交付给受让人，由受让人负责自行组织，依法拆迁。
这表明土地是毛地出让，房地产开发项目应当发生土地拆迁补偿费。
如果约定内容为：土地以净地交付。
这表明房地产项目不应当发生拆迁补偿费。
土地出让合同可能会明确土地出让金的内涵：
土地出让金指政府土地所有权收益，不包含征地拆迁等补偿费用以及其它税费。这表明政府没有对土地进行拆迁，房地产开发项目应当承担拆迁补偿费。
有的土地出让合同明确：
土地出让金包括政府土地所有权收益、征地拆迁等补偿费用以及其它税费，表明政府在出让土地前已将土地变为净地，如果房地产开发项目再发生拆迁补偿费，其中就有问题。
土地出让合同中会约定移交给政府的公共配套的种类及数量：
如果有如此约定，按约定的数量和种类移交给政府的公共配套，不作为转让房地产处理，其开发成本可以扣除。如果没有这样的约定而向政府移交房地产，或超出约定的数量向政府移交房地产，应当作为转让房地产处理，按规定计算缴纳土地增值税。
土地出让合同有时会约定政府回购的房地产及其价格，计算土地增值税时应按约定的价格确定转让收入。
土地出让合同有时会限定部分房地产的销售价格，计算土地增值税时应按限定的价格确定转让收入。
土地出让合同会确定出让土地的四至：
在土地增值税计算时，应当关注土地四至之外有没有道路、绿化、设施等方面的建设，如果发生相关建设，其开发成本一般不能扣除。
二、征地、拆迁补偿协议
房地产开发项目用地如果是直接征收的集体性质的土地或者是非净地出让土地，房地产开发企业需要与原土地使用人签订征地拆、迁补偿协议，土地征用及拆迁补偿费应根据该协议确定。
但土地征用及拆迁补偿费是土地增值税中常产生扣除争议的费用，不少房地产开发项目发生巨额的土地征用及拆迁补偿费，但是当需要判断其是否应当发生，或者金额是否合理，我们很可能不知如何着手。征地、拆迁补偿协议是解决土地征用及拆迁补偿费难题的关键。
（一）征地、拆迁补偿协议主要内容
房地产开发项目用地如果需要补偿的，原土地的状况不同和拆迁方式不同，征地、拆迁补偿协议常可分为三类：国有土地拆迁补偿协议、集体土地征用拆迁补偿协议和委托拆迁协议。
1、国有土地拆迁补偿协议。
国有土地拆迁协议的内容包括：拆迁许可证文号，拆迁房屋的位置、拆迁土地和房屋的状况，拆迁补偿房式（货币补偿还是产权调换），货币拆迁补偿的金额，产权调换的房屋的要求、拆迁过度安排等。
如果是货币补偿，会明确补偿的具体内容：包括土地和房屋的补偿费、补助费用、赔偿费用。产权调换补偿的，如果需要补差价，还会明确补差价的一方和补差价的金额。
2、集体土地征用、拆迁补偿协议。
集体土地征用、拆迁补偿协议的内容包括：征收的集体土地的状况（原土地的各类用途和面积、土地四至），征地补偿费标准、金额及计算过程，劳动力安置办法等。
3、委托拆迁协议。
委托拆迁协议有两种情况：
一种情委托协议的内容是：房地产开发公司与原居住户和土地使用人签订拆迁协议，受托拆迁的单位只负责提供拆迁劳务，按征地、拆迁补偿总额的比例收取拆迁劳务费。
另一种情况协议其实不能称为委托拆迁，而应称为发包拆迁，其协议内容是：房地产开发公司委托拆迁公司拆迁，由拆迁公司与原居住户和土地使用人签订征地、拆迁补偿协议，并支付征地的拆迁补偿费。
房地产开发公司支付给拆迁公司的费用，既包括征地、拆迁补偿费，又包括拆迁公司的拆迁劳务费。
（二）征地、拆迁补偿协议土地增值税相关分析
征地、拆迁补偿协议对土地增值税事项的影响比较多，以下是几个重要相关方面的分析：
1、征地、拆迁补偿协议必须与原土地上的居住户或用地单位逐户签订。
如果房地产开发公司拿不出分户征地、拆迁补偿协议，或只能拿出支付给政府等方面的协议，这样的地征用及拆迁补偿费一般有问题。
2、征地、拆迁协议中或相关文件中有征收、拆迁土地的范围，可以据此区别房地产开发项目用的土地征用及拆迁补偿费。
有的房地产开发项目用地拆迁时，应政府部门的要求，常对领近土地进行拆迁或整治，所发生的土地征用及拆迁补偿费包括了其他土地的整治费用。从征地、拆迁补偿协议的用地范围，可以识别上述情况。
3、征地、拆迁协议中确定了补偿的具体内容、补偿标准、补偿方式和计算过程，可以据些判定费用的合理性。
如果拆迁土地是国有土地，原土地、房屋等补偿对象的市场价格必须评估，如果对补偿费用有怀疑，可以进一步查看评估报告。
4、无论是委托拆迁还是发包折迁，支付给拆迁公司的拆迁费用应当取得发票。
在发包拆迁情况下，由于征用和拆迁协议是由拆迁公司与原居民或土地使用人签订的，无法核实具体的土地征用及拆迁补偿费用，支付的拆迁费用的真实性有时难以确定。
例如，某房地产开发项目向拆迁公司支付了21亿元的土地征用及拆迁补偿费，该项目用地的单位面积成本远高于同期出让土地的单位面积成本。但是如果不进一步深入了解双方的关系和跟踪资金的流向，不能确定其地征用及拆迁补偿费是否真实。
房地产开发文书的土地增值税解读之续篇
本篇和大家一起解读房地产开发项目立项文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，通过解读，来了解它们在土地增值税业务中的作用。
1、房地产开发立项文件。
立项文件的名称比较多，包括立项申请批复、立项建议批复、项目可行性研究报告批复、项目备案书、项目核准决定书等等。
立项文件的主要内容包括：同意立项，确定房地产开发项目的名称和性质，明确建设用地面积、总的建筑面积、总投资金额，限定项目可销售、不可销售的部分以及立项文件有效期限。
有的房地产开发项目较大，立项文件会明确项目分期开发的期数；有的项目规划发生调整，会发放项目重新核准书；有的项目变更业主，会发放项目变更建设业主决定书。
2、建设用地规划许可证。
建设用地规划许可证是是建设单位用地的法律凭证，也是土地建设规划许可，其内容主要是规划建设的强度及其具体指标，如容积率、绿地率、建筑密度等。
一般一个房地产开发项目只发一份建设用地规划许可证，但如果项目规模较大，不同区域建设规划差异较大的，也有可能发两份建设用地规划许可证。
3、建筑工程规划许可证。
建筑工程规划许可证明确了房地产开发项目具体工程的建设规划要求，其内容主要有：建筑工程的幢号、建筑工程的用途、楼层（如-2-18）、工程高度（区分地上和地下）、建筑面积（地上和地下建筑面积、计容积率的建筑面积）、工程基地面积等等。
一般一个房地产开发项目可有多份建筑工程规划许可证。
4、建设工程施工许可证。
建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。
施工许可证的主要内容有：工程名称、合同价款、建筑面积、开工时间等。一个房地产开发项目一般会有多个施工许可证，大规模的房地产开发项目施工许可证可能以十数计，甚至以数十计。
（二）立项文件等四个文书的土地增值税相关分析
▲▲▲1、是确定清算单位的标准。
不同地区确定清算单位的标准不同，有以立项文件为确定清算单位的，也有以建筑工程规划许可证等确定清算单位的。
四个文件的份数就是房地产开发项目的清算单位的个数。如果以房地产开发项目立项文件确定清算单位的，立项文件中明确分期建设的，分期建设的期数是清算单位的个数；或者取得两个建设用地规划许可证的，由于规划要求不同，立项文件确定的项目实质是两个项目，可以确定为两个清算单位。
但是以建设工程规划许可证和施工许可证作为确定清算单位的依据，会引起清算单位确定不合理、划分过细引导成本分配问题。
2、分类计算土地增值税的依据。
建筑工程规划许可证对建设的所有工程的用途进行明确，可以据此对房地产进行分类，分别计算土地增值税。
3、是土地成本分配的依据。
建筑工程规划许可证明确了哪些是计容积率的建筑面积，为房地产分配土地成本明确了分配标准。
4、是确定建筑面积的合理参照。
尽管建筑工程规划许可证和施工许可证对房地产建设具有很强的约束力，它们规定的建筑面积即使不是最终的建筑面积，但差异不应太大，可用于判断计算成本或成本分配中的建筑面积是否准确。
5、其他作用。
立项文件中的变更建设业主决定书对原项目的房地产开发公司的土地增值税计算方法有影响；立项文件中的总投资规模和施工许可证中的合同价款可以作为开发成本的参照等等。
另外，房地产开发公司在申报立项文件等四个文件时，会向行政职能部门报送办理文件所需要资料，这些资料包含了房地产开发大量信息，或者有的文件发放时同时发放附件资料。四个文件及其办理资料和附件，对土地增值税应当还有更多的作用，等待有心人探索。
四、房屋测绘成果报告书
房地产开发项目建成后，在办理初始产权登记之前，需要委托有资质的测绘单位对开发项目完成建设的房产开展测绘，并取得房屋测绘成果报告书。
测绘成果一般按幢报告，如果地下室不连通，地下室与其地面楼幢一并出具测绘成果报告，如果地下室为整体开发，地下室测出具独立的测绘成果报告。
（一）房屋测绘成果报告书的内容
土地增值税工作中，通常看到的测绘成本报告书包括五个部分：测绘成果报告概况、房产平面图、房屋基本信息、房屋共有共用部分测算说明、房屋分户（室）面积对照表。各部分的具体内容为：
1、测绘成果报告。
其内容包括申请测绘的单位、房屋丘号、房屋坐落、房屋结构和面积、测绘意见、审批意见、测绘单位。
2、房产平面图。
3、房屋基本信息。内容包括：
1）房屋的用途，比如住宅、商业、会所、车库等。
2）房屋的层数：总层数是多少层，地上和地下各多少层。
3）房屋墙体的厚度。
4）阳台类型，是半面积阳台还是全面积阳台。
5）房屋的建筑面积：总建筑面积是多少，分摊共有面积多少，人防面积多少。
4、房屋共有共用部位测算说明。
说明的内容包括计入房屋分摊面积的共有共用部位名称（外墙体一半、楼梯间、电梯井等）、未计入房屋面积的共有共用部位名称和未计入共有共用的附属设施部位名称。
计入房屋分摊面积的共有共用部位，其建筑面积已计进了各分户（室）的建筑面积之中，是可售面积的一部分，未计入房屋面积的共有共用部位，权属属于全体业主，未计入共有共用的附属设施部位，权属一般属于房地产开发公司。
5、房屋分户（室）面积对照表。
对照表分楼层和分户展示每一户（室）的面积情况。内容包括每一户（室）的建筑面积、套内面积、阳台面积、分摊面积。
（二）房屋测绘成果报告书的土地增值税相关性分析
房屋测绘成果报告书是土地增值税清算中必须要掌握的一份文书，土地增值税清算中的很多争议，都依赖测绘成果报告书解决。该文书提供了以下与土地增值税相关的信息：
1、房地产开发项目按规划建设的总的建筑面积。
将各幢测绘成果报告中的建筑面积总计，就是按规划建设的总建筑面积。
土地增值税计算中，可以通过各种信息来源统计房地产项目的总建筑面积，但测绘成果报告是最准确的数据来源。
2、房地产开发项目的总的可售面积。
可售的分户（室）的建筑面积就是可售面积，将可售的各分户（室）的建筑面积相加，所得总计数就是全面的可售面积。
同时可按房屋类别统计可售面积。一个房地产开发项目的可售面积有时难以统计清楚，但测绘成果报告确定可售面积的可靠资料。
3、未计入房屋面积的共有共用部位名称和未计入共有共用的附属设施部位名称。
未计入房屋面积的共有共用部位是属于全体业主的公共配套，其开发成本应按规定分配扣除。
未计入共有共用的附属设施不属于全体业主，其开发成本不能分配计入可售面积扣除。在土地增值税计算中，公共配套成本扣除问题一直是难点。
公共配套的权属到底属于谁，哪些公共配套的开发成本可以扣除，哪些不可以扣除，如果不掌握测绘成果报告，确实难以判断。测绘成果报告是判断公共配套权属的途径之一，为确定公共配套的开发成本处理提供准确的依据。
4、房屋的用途。房屋的用途为商品房分开计算土地增值税提供了分类依据。
5、规划外建设的房地产面积。
到房地产开发项目实地察看，与测绘成果报告进行比较，如果有额外的楼幢未被测绘、或者楼幢最上面有几层未被测绘、或者地下室有未补被测绘的部位，这些一般都是超规划建设的面积。
在计算土地增值税时，其开发成本一般不能计入扣除项目金额，应按相关情况处理好其开发成本。
五、工程竣工验收报告和人防验收单
（一）工程竣工验收报告
工程竣工验收报告是工程全部完成由建设单位组织设计、接收、施工、监理并有质量监督部门参加的验收结束后有相关部门签认的工程验收报告。
1、工程竣工验收报告的内容。竣工验收报告的主要内容包括：建设单位名称、工程名称、工程地点、建筑面积、工程造价、开工日期、完工日期、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、工程竣工验收合格时间等。
2、工程竣工验收报告的土地增值税相关性分析。工程竣工验收报告为土地增值税提供了落实政策的依据，也为土地增值税提供了大量的稽核信息。
1）判断房地产开发项目是否符合清算条件的依据。
房地产开发项目有两种情况符合清算条件：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
这两个清算条件，各有两个要素，一是销售比例达到要求，还有一个是开发项目已全部竣工。在有些情况下判断清算条件时只关注销售比例这个要素，而忽视了竣工验收这个要素。竣工验收报告为完整判断清算条件提供了竣工验收时间要素。
2）提供了工程造价参考信息。
如果房地产开发项目的工程造价存的真实性有问题，竣工验收报告中提供了可以参选的工程造价。
3）提供了设计单位信息。
竣工验收报告中提供了设计单位的名称。当前不少房地产开发项目向有两个多个单位支付设计费用现象，除了验收报告中明确的设计单位外，其他单位的设计费用都应加强审核。
4）提供了建筑面积数据。
如果房地产开发项目清算时其他提供建筑面积资料不全的情况下，竣工验收报告不失为确定项目建筑面积的可靠依据。
5）施工地点、施工期间也为判断开发成本相关事项提供了稽核信息。
（二）人防验收单
人防验收单的正式名称为人防工程竣工验收图案证明。
1、人防验收单的内容。人防验收单的内容主要有工程名称、工程施工期间、工程地点、防护等级、建筑面积、防护面积、必建面积和平时功能。
2、人防验收单的土地增值税相关性分析。人防工程开发成本的扣除一直是有争议的方面，有的地方只要建成的人防工程，其开发成本应可以扣除，有的地方需要根据人防工程的权属确定其开发成本是否可以扣除。
1）建成的人防工程开发成本可以扣除的情况分析。
如果建成的人防工程开发成本直接可以扣除，则要通过人防验收单确定可以扣除开发成本的人防工程面积。人防验收单中有三类面积：建筑面积、防户面积和必建面积。
建筑面积是整个地下工程的面积，防护面积是具备防空功能的面积，这两个面积都不能作为扣除开发成本的人防工程的面积，否则就会造成多扣除人防工程的面积。
只有必建面积，才是人防管理部门批准建设的面积，只有其开发成本作可以作为扣除项目金额。必建面积之外的工程，应根据权属或销售情况对其开发成本按规定处理。
2）建成的人防工程的开发成本根据权属判定是否扣除的情况分析。
在这种情况下，人防验收单提供了人防工程的面积，如果其权属归房地产开发公司，则应根据面积将其开发成本从扣除项目金额中剔除。
另外还有一个常出现的争议：不少人认为人防验收单是确定人防工程权属是属于国家的，其依据是人防管理部门对人防工程进行了验收。
事实上人防验收单只是人防主管部门确认批准建设的人防工程已竣工、并划定其范围和面积，确定平时使用功能，其中并没有提供人防工程权属的信息。
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