如何利用地下室降低土地增值税？

房地产建安财税学习平台 2021-12-10

地下室是房地产项目开发必须配建的，其功能包括人防、车库、储藏室，甚至地下商业等。通常地下室的车库、储藏室或者地下商业的收益权都归属于房地产开发企业。不管是否可以办理产权，房地产开发企业都可以通过转让产权或者使用权实现收益。

房地产项目开发销售涉及土地增值税，对于项目配建的地下室通常也涉及土地增值税。

那么，地下室的土地增值税到底要怎么处理呢？

国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上面的国税发〔2006〕187号规定，地下室建成后有偿转让的，应确认收入计缴土地增值税，同时按照收入成本配比原则，其相应的成本、费用可以扣除。当然如果地下室建成后产权属于全体业主或者无偿移交给政府、公用事业单位，用于非盈利性社会公共事业的，尽管没有收入计缴土地增值税，但是地下室可以作为公共配套设施，其相应的成本、费用可以在项目土地增值税清算时扣除。

上面提到的国家税务总局发布的国税发〔2006〕187号，对房地产开发项目配建地下室土地增值税处理的基本原则是收入成本配比原则。

在实际操作中，各地税务机关根据国税发〔2006〕187号，并结合当地实际情况也发布了地方税收政策。部分地方的税收政策有利于降低房地产开发项目的土地增值税负。

比如深圳市地方税务局尽管没有对房地产开发项目地下室发布专门明确的土地增值税政策法规，但在房地产开发项目土地增值税清算的实际操作中，都默认地下室为公共配套设施，准予扣除地下室的成本、费用。这对于降低房地产开发项目的土地增值税发挥了巨大的作用。

另外根据浙江省地方税务局公告2014年第16号《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》规定，对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

1、对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。

2、对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。

根据上面的浙江省地方税务局公告2014年第16号，在房地产开发项目土地增值税税清算前后转让地下室，都需要确认收入计缴土地增值税。在清算前取得的收入，收入按照建筑面积法在普通住宅、非普通住宅和其他产品的不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入，分别计算增值额和计缴土地增值税。在清算后取得的收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，不再按照收入扣除成本、费用计缴土地增值税。不管地下室是清算前还是清算后取得收入，其相应的成本、费用在项目土地增值税清算时一次性按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊扣除。

据此，可以将房地产开发项目配建的地下室安排在项目土地增值税清算以后再转让，这样不但可以在项目土地增值税清算时暂时不计算地下室的收入，还可以扣减地下室的成本、费用，极大的降低了项目清算的增值额、增值率、土地增值税和清算税负率，由于项目清算税负率降低了，清算后转让地下室应缴的土地增值税也降低了。

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