销售精装房，税务处理这样做才最节税！

房地产建安财税学习平台 2021-12-10

随着人们生活节奏的加快及房地产市场的不断发展，房地产公司在建造设计中也越来越趋向于人们对房屋的需要，因此，精装房的销售也应运而生。那么房地产企业销售精装房主要都涉及哪些税费呢？

一、增值税

根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据以上规定，如果房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则应当与销售房地产一并按照10%税率计算缴纳增值税。

另：如果房地产公司在销售精装房的同时，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不用单独计价。但是，如果房地产公司将销售精装修房和房屋中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用16%的税率。

二、土地增值税

根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或功能受损的装修支出，可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，并可以加计20%的扣除。但是对可移动的动产设施（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

三、印花税

根据财政部国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。

四、企业所得税

根据国税发（2009）年31号文件第二章的规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

因此，房地产公司销售精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为企业所得税收入的计税价格，减去合理的成本费用（含装饰、设备等直接成本）为应纳税所得额，按照25%（或企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。

另：针对购买房屋的业主，这里需要注意，根据国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用也应包括在内。

因此，客户在购买房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为计算契税的计税价格。

那么在很多实务操作过程中，不乏存在部分房地产企业为了规避一些销售限价或者其他涉税原因，存在以下两种行为：

1、强行将毛坯房人为变成精装修房：即房地产企业与业主签订商品房销售合同的同时，再与业主补签定一份装修合同。

（1）第一种操作方式：房地产企业将装修业务做为价外费用一并计入不动产销售中，按“房屋售价+装修费用”开具5%（或10%）“不动产销售”发票，缴纳相关的增值税、土增税、企业所得税等，这样操作使得增加的装修成本可以正常计入房地产开发成本中。从而加大建造成本，同时适当提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿。而发生的相应的装修费用也可以在土增计算时加计扣除，从而达到节税的目的。但这样操作存在的最大问题是：业主的网签合同（原来备案的是毛坯房）无法正常在房管局备案通过，实务中这种操作方式一般很难执行下去。

（2）第二种操作方式：房地产企业将销售不动产和装修业务做为一个公司的两项业务即兼营行为，分别开票缴税。即：销售不动产开具5%（或10%）的“不动产销售”发票，装修业务开具3%（10%）的“建筑施工”发票。

这样操作的涉税风险：①增值税：房地产企业将销售不动产和装修业务分别开票缴税，税务局会认定房地产企业的装修收入属于销售不动产的价外费用，按销售不动产一致开票缴税；

②土地增值税：将装修收入也认定为销售不动产的销售收入，参与土增清算，当然装修成本也可以加计扣除。

2、强行将精装修房拆分为两部分。即签定两份合同。一份是房地产公司与业主签订的商品房销售售合同。内容只涉及毛坯房本身，采用制式合同；根据销售合同上注明的不动产价格缴纳增值税、土增税、企业所得税等。另一份是独立的装修合同。即：房地产公司将装修业务分立出去，成立一个独立核算的装修公司。由独立的装修公司与业主签订装修合同。根据装修合同上注明的装修价款缴纳增值税，企业所得税等。

由于装修业务不涉及土增税，这样装修业务的增值额就不作为房地产企业销售不动产的土地增值税的计税依据，从而降低了土地增值税税负。

但这样操作需要考虑的是这种拆分模式是否能和业主沟通达成一致。

总结

房地产公司销售精装房，要根据《房地产销售合同》的销售收入（含装饰、设备等费用）作为计税基数，按相关规定缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和印花税。需要关注的是个别房地产公司为了规避限价及涉税等原因，将毛坯房通过补签装修协议变更为精装房，或者将精装房拆分为两个公司的不同业务带来的相关问题和涉税风险。

来源：中道咨询/陈红

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