土增税开发间接费扣除项目揭秘

牛鲁鹏房地产建安财税学习平台 2021-12-10

在土地增值税清算时，开发间接费的核算范围经常成为税企争议的焦点之一。究其原因，是因为支出如果能够列入开发间接费，则可以加计扣除，再把开发费用10%考虑进来，则可以放大130%。

但是开发间接费究竟可以列支哪些项目呢？

我们知道，土地增值税中，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

而企业所得税中，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条第（六）款规定，开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

对比发现，企业所得税中的开发间接费较土地增值税多了两项：工程管理费及项目营销设施建造费。

那么土地增值税开发间接费扣除项目包括哪些，能否在土地增值税暂行条例实施细则规定的项目上进行扩大呢？

对于该问题，原湖南省地方税务局曾出现反复。

《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第六条明确：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。

注意，这里包括了安全监督费。

但是在《国家税务总局湖南省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局湖南省税务局2018年第7号）文件中，第二条“关于土地增值税开发间接费用问题”补充规定：开发间接费用的扣除按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定执行。《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）第六条停止执行。

但是《贵州省土地增值税清算管理办法》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）文件第四十四条中，对于开发间接费提出了自己的处理原则，即“房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用，不允许将属于开发费用性质的支出列入开发间接费用。土地增值税清算时，房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，视为房地产开发费用予以扣除”。文件对大家判断时容易出错的两项业务进行了明确：

（1）保险。文件规定，为房地产开发项目购买的商业保险应当视为管理费用。

（2）营销设施建造费。

如果按照大家的理解，营销设施建造费应作为销售费用。对于“房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除”这个问题，2010年12月21日国家税务总局在答疑时，也曾答复：

房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

答复最后，留了一个口子：上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

另外，根据《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》（法[2004]96号）第四条“关于法律规范具体应用解释问题”规定：

法律规范在列举其适用的典型事项后，又以“等”、“其他”等词语进行表述的，属于不完全列举的例示性规定。以“等”、“其他”等概括性用语表示的事项，均为明文列举的事项以外的事项，且其所概括的情形应为与列举事项类似的事项。

按照上述司法解释，土地增值税的开发间接费扣除项目，不应仅仅是列举的几项，更谈不上正列举一说。法规为证，《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

总之，我的建议是，土地增值税清算时，企业应主动把自己认为合理的和模棱两可的项目在开发间接费中列支，成功就像扇虚掩的门，不推一推怎知不行？

高明的财务应在法律允许的框架内大胆行事，而不应自缚手脚、自废武功。