房地产企业成本归集与分摊暨拆迁还建涉税疑难问题实务处理

房地产建安财税学习平台 2021-12-10

税收征管新格局下的房地产企业：成本归集与分摊暨拆迁还建涉税疑难问题实务处理专题

‖2018年11月15–17日‖郑州·百利中州国际饭店‖主讲：王老师‖

‖专题说明‖

C国地税合并、税率下调、税务总局加大“放管服”力度，机构改革与政策密集调整相继出现，“金三”大数据实现了房地产企业税收风险精准诊断，《个人所得税法》修订暨相关文件陆续出台，社保移交税务部门征收。如此“风暴”之下，房地产企业对税收风险把控就提出了更高的要求！对于诸多的税收风险与疑难问题，只有把握核心问题，“抓大放小”，才可以“稳住大局”！那么，房地产企业的核心问题是什么呢？成本归集与分摊！

C为切实消除房地产企业未知税收风险，有效配合营改增工作推进，本次课程深度解析最新前沿税收新政，紧扣房地产企业棘手的涉税疑难问题，依据房地产企业会计核算特点，牢牢抓住房企成本归集与分摊中可能出现的税收风险点，从会计核算对象确认到土地、建安、融资、间接费用的归集，从车位分析到各种不同成本分摊方法的解读，从数据采集到税负测算，分别增值税、企业所得税、土地增值税三大税种进行全方位分析。

C应当地众多财税人员的学习期望，届时将重点解释以下知识点：不同拿地方式税收风险；“拆迁还建”模式下三大税种分析暨会计处理方式对税收的影响。在解读房地产企业疑难问题的时候，我们注重结合身边通俗易懂的案例、详实分析与阐述成本归集与分摊的疑难税收问题，让广大学员准确掌控房地产企业核心问题税收风险。

‖主讲专家‖王老师：会计师，注册税务师，国内著名税务策划专家，某省税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问．答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百次，讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

‖主讲内容‖

第一节：最新热点解析

1．增值税税率下调对房产企业增值税税负的影响

2．税率下调对于土地增值税清算框架的重新构建

3．税率下调对于工程造价的影响

4．税率下调对于企业所得税计算与税负的影响

5．固定资产一次折旧如何选择的优劣解析

6．税前扣除凭证（28公告）全新解读

7．新企业所得税季度申报表对房开企业的影响

8．重组改制政策契税、土地增值税解析

9．个税法修改要点解析

10．个税法期待修改完善政策解析

11．社保移交税务部门征收应对策略

第二节：房地产企业疑难问题税收风险解析

1．“买一送一”税收处理（家电、面积、物业等）

2．以老带新税收处理

3．“零首付”“假按揭”税收处理

4．产权式酒店性质的界定

5．辨识“价外费用”

6．销售价格偏低应对策略

7．新老项目并存不得抵扣进项的理解

8．增值税纳税义务辨析以及账务处理

9．新老项目之间增值税混抵辨析

10．面积差发票开具技巧

11．售后回租税收风险分析

12．甲供工程深化后增值税处理

13．自产货物与自产“机器设备”的区别

14．如何有效理解三流一致

15．旧房增值税处理

16．“拆一还一”业务全税种暨会计处理

第三节：房地产企业开发成本归集

1．拆迁费归集的资料有哪些？

2．被拆迁人收到拆迁补偿收入是否计征增值税？

3．拆迁还建行为是否计征增值税？纳税义务发生时间是什么时候？是否区分异地安置与本地安置？如何确定计税依据？

4．拆迁还建行为如何会计处理？ “视同销售”还是做“会计收入”？

5．拆迁行为如何计征企业所得税？

6．拆迁行为如何计征土地增值税？清算分类如何把握？成本如何分摊？

7．拆迁还建是否开具发票？如果开具，金额如何确定？

8．拆迁行为如何计征契税？

第四节：房地产企业开发成本归集

1．会计成本核算对象确认原则

2．会计科目设置建议

3．会计核算对象对税收的潜在影响

4．出让方式取得土地成本金额确认暨风险分析

5．投资方式取得土地成本金额确认暨风险分析

6．股权收购方式取得土地成本金额确认暨风险分析

7．划转方式取得土地成本金额确认暨风险分析

8．直接“购买”方式取得土地成本金额确认暨风险分析

9．收购“烂尾楼”方式土地成本金额确认暨风险分析

10．红线外支出、配建经适房等土地成本金额确认暨风险分析

11．以房换地取得土地成本金额确认暨风险分析

12．集团拿地、子公司开发土地成本金额确认暨风险分析

13．三大建安成本归集注意事项以及同行业参考值对比分析

14．开发间接费会计核算与税收差异

15．城镇土地使用税计算要点分析

16．招待费、社保、物业费等归集原则与注意事项

17．自然人融资风险分析（股东、非股东；有息、无息）

18．统借统还增值税政策分析

19．明股实债与明债实股税收风险

20．委托借款、理财产品税收分析

21．资本化利息、资本弱化分析

22．土地增值税清算税金配比关系分析

23．成本结转时点

第五节：房地产企业成本分摊

1．成本分摊原则解读

2．人防车位销售OR租赁

3．无产权车位收入与成本对应关系

4．有产权车位成本如何归集分摊，土地增值税清算如何分类

5．车位租赁行为税收分析

6．案例解读占地面积法分摊要领

7．建筑面积法数据采集以及会计、税收的单位成本差异分析

8．案例解读直接成本法的运用

9．案例解读预算造价法适用要点

10．层高系数法适用原理分析，案例解读层高系数法实际操作

11．会计数据（销售清单、工程结算单等）与清算数据衔接

第六节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

‖培训对象‖各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖资料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2018年11月15日至17日（15日全天报到，16-17日两天课程）

‖培训地点‖郑州◇百利中州国际饭店（郑州市金水区经五路与纬三路交汇处）

‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

（建议加入我司会员，1人次平均合一千元非常实惠！）

↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账号：07191001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

‖联系方式‖☆联系人：刘翔137 1870 3875（兼微信号）

☆座机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】

☆报名专用邮箱：2850160377@qq.com

‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、

纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

☆参会学员可同时获得我公司最新版房地产“财税QQ答疑”手册一本。

‖报名方式‖参会学员请在会议前3日将回执表传至联系人，以便会务组做好准备工作。

⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙

☆报名回执表☆ 收件人：刘翔

单位名称		联系人
学员姓名
学员电话		手机
付款方式	会前电汇（）报到时交现金（）
备注：是否住宿（）入住时间：2018年月日男（）人女（）人
举办单位：北京金旭红企业管理中心有限公司北京金旭红教育咨询有限公司 2018年10月29日	名额有限预报从速谢谢合作！