一文看懂房地产开发企业税收难点及重点

房地产税收政策太多太复杂？本文将从土地价款、销售收入、预缴税款、发票开具四方面详细解读房地产开发企业的各项税事及相关注意事项。

关于土地价款1

什么是土地价款？

向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

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土地价款是否可以差额扣除？

允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其 5 月 1 日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。

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土地价款是一次性全部扣除吗？

房地产开发企业对已完工的开发产品，按可售面积计算其开发成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。具体计算公式如下：可售面积单位土地成本=土地总成本÷总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位土地成本。

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土地价款扣除需要哪些证明材料呢？

这个您要注意，您应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，方可扣除土地价款。

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某房地产开发企业通过拍卖取得某地块，已向政府部门支付土地价款，获得土地使用权。但因部分原因，由设立的项目公司进行开发，支付的这笔土地价款还能扣除吗？

只要同时符合下列条件，这笔土地价款可由项目公司按规定扣除。（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

小编提醒您：

1、大家别忘了财税〔2016〕140号中规定的其他可以差额扣除项目哦。具体包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

记得扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

2、务必要做好扣除土地价款台账管理

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过您实际支付的土地价款。         

关于销售收入1

本月代收的住宅专项维修资金，需要缴纳增值税吗？

不需要的。按照财税（2016）36号文件附件2中规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，是不需要征收增值税的。

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取得预收款的当天，是纳税义务发生时间吗？

不是。纳税义务发生时间为房地产公司办理产权转移的当天或将不动产交付给买受人的当天，两者以属先为原则。交付时间，按《商品房买卖合同》上约定的交房时间确定；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交付时间确定。

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都可以选择差额缴纳增值税吗？

不是的。需要分不同情形计算，具体有：

（一）差额：适用一般计税方法计税的（包括一般纳税人新项目和选择一般计税方法的老项目），按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下： 

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价 款）÷（1+11%）

（二）全额：适用简易计税方法计税的（包括小规模纳税人和一般纳税人选择简易计税方法的老项目），以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

关于预缴税款1

预收款形式

预收款是指房地产企业预售房地产项目时收到的款项实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的预收款

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预缴税款的期限

应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限（小规模纳税人），按照 3%的预征率预缴增值税。

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预缴税款的计算

房地产开发企业收到预收款以后，应区分项目的具体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

小编提醒您：

1、收到预收款，您需要在规定的期限内预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》。达到纳税义务发生时间，申报抵减已预缴税款，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

2、预收款是含税价，需要计算成不含税价进行计算。

3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

关于发票开具1

预收款发票开具问题

使用《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码6“未发生销售行为的不征税项目”项下的602“销售自行开发的房地产项目预收款”开票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

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已申报缴纳营业税未开票补开票

房地产开发企业2016 年 4 月 30 日前收取并已申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款开具增值税普通发票。使用《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码6“未发生销售行为的不征税项目”项下603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

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