广州-冯剑云与陈海登主讲：房地产不良资产并购重整+城市更新实操

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站在开发商的角度，解决知识盲点！

讲师简介

冯剑云：

实战讲师，，开发商角度不良资产课最精彩的老师之一。

博思恩资本创始人，曾任职于欧洲最大的私募基金PartnersGroup瑞士合众集团（管理超 过800亿美金），服务过全球最大的不良资产投资基金Apollo阿波罗资产管理公司（管理规模超过3000亿美金）、摩根士丹利、汇丰控股等金融及地产机构。

拥有近15年跨国金融、资本运作和房地产投资从业经验，包括不良资产收购和处置、困境企业的收购重组和破产重整、资本运作、资产证券化、基金管理等，参与的项目规模超过100亿美金，项目经验横跨美国、 欧洲和亚洲。

冯先生是中国不良资产行业联盟的常务副主席、国际金融地产联盟的常务理事、中国政法大学金融不良资产研究中心的研究员。冯先生被《财经杂志》的财经智库评为2017年“中国不良资产行业10大行业人物”。毕业于美国纽约大学商学院获得MBA 学位。                                                         

陈海登：

实战讲师，约12年的规土部门多个科室及在开发商任职期间，深度操盘多个项目。擅长城市更新，掌握政府部门办事流程，精通审批技巧及规划国土房产更新政策及技术规范；熟悉更新拆迁工作和集资处理；对深圳城市更新有较高的认知；曾经办多个过市、区重大项目，对产业地产及定向招拍挂相当程度理解。历任开发经理、城市更新项目总等职务。多次应邀高校公益演讲、公开课及开发商内部培训。

课程大纲

第一天：房地产不良资产处理实战案例分享

一：存量地产现状梳理与重整策略

1．经营不善的资产

2．存在变性、改变用途可能性的资产

3．存在资本运作空间的资产

4．不良或者困境房地产

二：房地产不良资产成因、规模、现状

1．房地产不良资产类型及形成原因

2．目前地产类不良资产的规模及变动趋势

三：房地产不良资产并购和重整策略

（含土地、在建工程烂尾楼包括住宅/公寓/商办等物业类型）

1．处置重整方法论

⑴ 打通“法律+金融+地产”综合、跨界的能力

⑵ 成功前提：利益重组、信任重组和预期重组

2．财产保全、诉讼渠道

3．债务重组策略，银行、信托等非银金融机构的不良贷款的收购、重组和处置策略

4．具备对资产的再开发、深度盘整、变性、运营提升的能力

⑴ 资产变性：商业变性成住宅、工业变性成商业、划拨变成出让等

⑵ 改良：调整租客、提升运营租金

⑶ 改变经营业态，比如酒店改成养老公寓、酒店改写字楼

⑷ 重建或部分重建

5．资产证券化途径实现对资产的退出，比如ABS、REITs等

6．资产整合完毕后，打包卖给上市公司或者专项基金

四：资金解决方案

五：案例解析

六：总结与交流

第二天：城市更新 实战分享

一：更新流程背后的逻辑

1．深圳城市更新发展历程

2．深圳土地概念

3．深圳更新内涵

4．计划立项

5．土地核查、旧屋村范围及历史用地处置

6．专项规划

7．集资备案及确认实施主体

8．转地及移交入库

9．用地管理

10．后续东莞更新的主要玩法

11．挂牌招商玩法流程

12．挂牌的关键点及解决方案

13．规划层级、更新单元面积规定

14．前期服务商的内容

15．总结：更新共性问题及不同点

二：更新旧改项目的风险研判

1．前言

2．宏观层面

⑴ 国内外大环境融资趋势

⑵ 当地产业人口

⑶ 项目区位

⑷ 项目经济账

⑸ 当地更新旧改基本政策

⑹ 当地营商环境

⑺ 当地成功案例

⑻ 当地集资政策

⑼ 开发商本身基本门槛是否符合

⑽ 其他

3．微观层面

⑴ 现状经济测算

⑵ 村集体支持

⑶ 项目更新改造基本门槛

⑷ 能否独立改造

⑸ 集体决策程序是否合法

⑹ 政策多变

⑺ 不动产有争议司法介入……

⑻ 平台公司问题

4．规划层面风险

⑴ 安全生产，轨道交通地铁，航空限高……

⑵ 政府要求落实大型市政或基础设施问题

5．与平台公司合作需要核实的关键事项

6．总结

三：更新项目总如何开展工作

1．更新的本质

⑴ 洗地

⑵ 把现有的规划调整合理

⑶ 把拆迁安置补偿经济关系理顺

⑷ 城市更新的本质

2．项目总主要工作内容

⑴ 建章立制组建团队用好人

⑵ 运营计划节点掌控好

⑶ 拆迁搬迁补偿安置

3．具体如何开展工作

⑴ 前期准备工作

⑵ 建立据点

⑶ 总结

⑷ 忌讳事项

四：城市更新项目如何与村集体打交道

1．了解深圳村集体大概来龙去脉

2．了解村集体的内部机构设置

3．股份合作公司股权分布情况

4．了解村集体上级管理部门的设置和相关政策

5．了解各村集体的关系

6．村集体的收入来源．人员构成．分红等

7．了解村集体非农指标土地性质规划等情况

8．了解村集体是否存在群体性事件等隐患

9．了解村集体三会成员构成．派系

10．了解村集体现任主要领导的实际威望

11．了解村集体以往领导班子

12．村里能人，大家族带头人

13．在相关街道或更高层次政府担任领导的村民

14．了解村集体主要收入来源，人员构成，分红等情况

15．了解村里弱势群体

16．项目部高价租赁村集体或村领导物业

17．组织村股东村民参观已建成更新项目

18．逢年过节劳保福利不断

19．重点人员多关注

20．项目部工作人员多出去刷脸沟通感情

21．接地气

22．台下帐怎么走

23．请村领导或具有影响力能人亲戚出面

24．代村集体运营或协助引进商业或其他

25．充分运用政府影响力

26．不患寡而患不均，不患贫而患不安

27．摸清某些村领导人品为人情况

28．不要跟村民直接硬干

五：城市更新如何与平台公司打交道

1．平台公司概念定义

2．平台公司的作用

3．平台公司分类

4．平台公司分析

5．开发商的优劣势分析

6．平台公司的优劣势分析

7．与平台公司打交道的内涵和本质

8．更新旧改项目的关键要点

9．需要了解那些关键事项

10．其他关键条款

11．合作模式

12．总结

六：城市更新项目中如何与第三方公司打交道

1．第三方公司概念

2．第三方公司的作用

3．第三方公司分类

4．第三方公司优劣势分析

5．开发商的优劣势分析

6．与第三方公司合作的忌讳

7．与第三方公司合作的关键要点

8．如何选择第三方公司

9．如何避免被迫与某些关键部门或个人推荐的第三方公司合作。

10．总结

七：开发报建技巧

1．外在因素

2．内在因素

3．初级报建技巧

4．中级报建技巧

5．高级报建技巧

6．绝招

7．忌讳

八：更新改造拆迁怎么拆

1．城市更新拆迁的概念本质

2．深圳城市更新拆迁的特点

3．拆迁的流程

⑴ 内部拆迁团队的组建和分工

⑵ 外部团队及现场管理

⑶ 拆迁管理及流程

⑷ 前期摸底调查

⑸ 确权

⑹ 测绘

⑺ 宣传造势

⑻ 拆赔标准制定

⑼ 调查分析

⑽ 谈判签约

⑾ 谈判技巧

⑿ 拆迁谈判技巧

⒀ 钉子户处理技巧

⒁ 房屋移交

⒂ 回迁房选房

九：总结与交流

报名说明

【主 办 方】北京金旭红教育咨询有限公司

【培训费用】4800元/人次（费用包含：授课、场地、资料、会务、两天午餐等）。注：此课程是合作课程 仅限单次缴费的学员参加

（团体报名可享受优惠：详情咨询：010-80574763找刘翔老师）

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报名请及时填写《参会回执表》并回传微信

【培训时间】 2019年11月30日-12月1日  广州（两天）

【联系人】刘翔   先生

【手机/微信】13718703875

《 参 会 回 执 表 》
单 位：	参会地点：    广州
经办人：	手     机：
参会人姓名	性 别	职    务	移动电话
费 用 统计	共计参会人数：        人 费用合计：人民币         元 付款方式：会前转账 （备注公司名称）	收款账户	户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司 开户银行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行 账    号：0719 1001 0302  0001 683
参会说明	1．报名请您将本《报名表》填写完整并发送给会务组；并登记报名； 2．经办人在会前将款项汇入指定账户，并将已付款截图发送至会务负责人； 3．会议当日参会人签到入场；

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移动电话: 137 1870 3875（兼微信号）
报名专用邮箱：[e-mail]  【现场课程收费标准】单次收费：3680元/人(建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！)

会员收费如下：

（1）体验卡会员：6380元（3人次现场学习，首次限2人）5本财税书+5个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+（备注：此体验卡只限个人办理）

（2）普通卡会员：9680元（6人次现场学习，首次限4人）赠送（8本财税书+10个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品）

（3）贵宾卡会员：17800元（13人次现场学习，首次限5人）赠送（13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）

（4）钻石卡会员：26800元（23人次现场学习，首次限8人）赠送（16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+价值3000元飞狼财税通软件一套）

（5）集团卡会员：46800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+价值3000元飞狼财税通软件一套）    

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