最高法院：承包人与拖欠工程款的发包人通过签订买卖合同以房抵债，属于其实现建设工程价款优先受偿权的方式，有权阻却普通债权的强制执行

正义不缺席青天在线

2024-08-23

点击上方"青天在线"获得更多实用资讯

声明：青天在线团队对推文导读/裁判要旨设定、内容编辑及标题修定拥有权利；转载推文时需标明转自青天在线公众号，否则视为侵权。

最高法院：承包人与拖欠工程款的发包人通过签订买卖合同以房抵债，属于其实现建设工程价款优先受偿权的方式，有权阻却普通债权的强制执行

关键词

建设工程施工合同纠纷以房抵债优先受偿权阻却执行排除强制执行

裁判要旨

作为开发商的发包人拖欠承包人的工程款，双方协商通过签订商品房买卖合同就案涉房屋作价抵偿的，属于承包人实现建设工程价款优先受偿权的方式，承包人有阻却执行的实体权益。

案例索引

【四川省建筑机械化工程有限公司与成都紫杰投资管理有限公司及宁波市银都房地产开发有限公司、大邑银都房地产开发有限公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳申请执行人执行异议之诉案民事判决书】案号：（2020）最高法民再352号案由：申请执行人执行异议之诉裁判法院：最高人民法院裁判日期：2020年12月23日

裁判理由

最高人民法院再审（提审）判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。