广州的房子都被谁买走了？
文|凯风&楼小姐
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坊间常言道，广州房价相对理性，相比于北上深无疑是一片洼地。听起来，好像在广州买房的人个个理科出身，脑子清醒，算计精明。如果画一个广州买房人的大致脸谱，你觉得会是哪种▼
曾经，广州市国土局发布了一份震撼人心的《广州楼市蓝皮书》（2010年），首度披露广州买房构成：
1、购房人群中75%是广东居民；
2、年龄分类中30-39岁的占比最高，达到45%；
3、公务员人群购房比例虽然不高，但购房价格却是所有人群中最低的。
由于数据可能透露出某些不能为人所知的东西，之后，这么好的蓝皮书就不见了。而2010年以来的六年里，楼市起伏不定，政策多变。尤其是2013年，广州出台“穗六条”，限购由一年社保变为三年，一直沿袭到今天。
由此，广州的购房人群已悄悄发生了变化。2015年以来，虽然广州房价涨幅不及北上深，但势头同样不弱。过去一年，广州新房涨幅达到19.4%，而部分核心区域涨幅更是高达30%-40%。
政策变化和楼市环境变化之下，现在到底谁在买房？
郊区成交是中心5倍
摊平广州房价
关于广州楼市，我们曾经有一个判断：广州均价不高，是因为存在郊区摊平效应。数据也证明这种效应的存在。
数据显示，2016年上半年，广州全市一手住宅成交628万平方米。但中心五区（天河越秀白云海珠荔湾）成交量只有109万平方米，仅占广州总量的17%，而均价却高达34102元/平方米；外围六区（番禺黄埔增城南沙花都从化）成交量高达519万平方米，占比83%，但均价只有12366元/平方米。
2015年，增城撤市设区，楼市投资客蜂拥而至。仅增城一地今年上半年的成交量13758套，占据广州五分之一强，而去年同期成交量只有7195套。而黄埔和南沙的成交量也超过7000套。
这组数据，再度证明广州房价不高是由于郊区均摊的道理。
30岁以下购房者越来越多
有没有人觉得，工作几年后，身边的人一茬茬地买房，朋友聚会谈起买房个个吐沫横飞。放在若干年前，这样的场景并不普遍，多半结婚生子有点积蓄后，才动买房念头。
根据中原研究部根据成交数据统计，购房的低龄化正在成为趋势。
从2013年到2016年（1-4月），30岁以下的客户占比分别为19.16%→22.73%→29.88%→31.29%。换言之，广州购房者中，年龄在30岁以下的占了三成左右，而30-39岁的占比更有五成之多，加起来，40岁以下占了八成，购房比例每一年都在向小年轻靠拢。
然而，购房低龄化，并不意味着购房难度降低。更大的可能是，随着房价不断上涨，年轻人的购房焦虑感日益增加，刚刚结婚便加入学位房竞逐队伍的比比皆是。这又意味着，“买房啃老”现象与日俱增，父母还没退休，半生积蓄给儿女们砸到房产上了。
广州刚需客多
投机性远低于深圳
再看多次置业数据，广州远远低于深圳。
据合富监测数据，2016年5月，广州楼市二手房买家中，有62.3%的人属于首次置业，这一数据在3月份还是59.7%。反观深圳，2016年6月，深圳首次置业比例只有45.7%。
这背后的含义是不言而喻的：第一，这说明广州楼市的投机属性远远低于其他城市；第二，由于广州住房供给量大，中心区和外围区域有相当好的价格阶梯，买不起天河5万/平，那我就去番禺买一两万的嘛，佛山清远还有更低的盘。自住需求能得到相当好的释放。
而在深圳，楼市的投机属性一直居高不下。有自住需求的，连首付都未必凑得齐，而那些能买得起的，多半已经有了多套房，不停倒腾越换越大。
广州籍增多
外地客下降
2013年，广州出台穗六条。限购政策从紧，外地人在广州购房，需提供3年社保或个税证明。这一政策沿袭至今，成为一线城市中限购最严的城市。由此导致外地客购房比例下降。
数据显示，从2011年到2015年，非广州籍客户合计比例从最高的68.1%下降到今年的60.3%，广州籍客户比例则由31.9%增加至今年的39.7%。
大家可能怀疑，非广州籍客户的比例还是超过一半呀，广州的房子还是被外地客买走了？
实际不然。由于广州1300多万人口中，户籍人口只有800多万，至少有500万人没有广州户籍却生活居住在广州，买了3年社保，同样也可视作广州人。所以这里的非广州籍客户也包括没有广州户籍的常驻人口，所以比例较高是很正常的。
买房归买房，户籍归户籍。积分入户每年才3000个名额，入户还是难题。
与早已取消限购的城市对比，更能说明问题。譬如厦门，2014年取消限购之后，外地客购房比例不断攀升，目前已经超过七成。
广州人买旺佛山清远
广州限购，中心房价并不低，外围郊区虽然房价不高，但距离中心城区距离并不近，而离广州市中心远近于增城从化南沙的佛山就成为主要选择。
佛山，在广佛交界处，有七成买家来自于广州，部分楼盘更是高达九成。
清远，据清远官方透露，有三分之一的房子是被广州人买走的。
最后多说两句豪宅：
这是今年广州楼市交易量的亮点。
据中原研究部数据，广州一手住宅市场网签总价超“千万”的豪宅，2016年上半年共444宗，同比去年上升61.5%；二手超“千万”的豪宅，成交量143宗，45%集中在天河。成交均价方面，天河区成交价为65014元/平方米。
广州豪宅交易量集中在天河。天河的珠江新城是今年上半年广州涨幅最大的区域，毫无疑问，豪宅成了主要贡献力量。
说白了，郊区盘和豪宅交易量都在剧增，随着楼市暴涨，有房无房者、工薪族与富豪之间的财富差距正在快速放大。
1.从年龄构成上看，40岁以下的买家占了八成。
2.从投机性上看，广州刚需客更多，投机性低于深圳。
3.从区域上看，去往增城南沙黄埔的买家最多。
4.从户籍上看，非广州户籍购房比例下降，广州户籍购房比例增加。
5.从豪宅上看，豪宅成交涨幅远大于普通住宅，天河占据豪宅成交半数。
我们提取关键词——40岁以下、广州户籍、首次置业、买了外围六区————
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大概广州的买房人就是这样的众生相吧——
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经济政策、宏观走势与楼市逻辑