一天卖地超300亿，楼市到底是冷是热？
文|凯风
一半是海水，一半是火焰。
离2018年结束只有一个月。这一年，楼市可谓一波三折，调控态势更是扑朔迷离，开发商困于现金流之累。
然而，即便到了年底，整个市场仍没有闲着。
01
年底卖地井喷，所为者何？
楼市进入下行期，土地市场突然“热”了起来。
11月26日，“小雪”节气后第四天。北京一次性挂出13宗地块，最终，除一宗流拍以外，其余12宗地块均成功出让，一日内斩获土地出让金合计316.46亿元。
这笔交易，不仅创下北京单日成交地块数量新纪录，而且一天300多亿的土地出让金，更是超过部分二三线城市全年的财政收入。
无独有偶，就在11月，广州共计挂出24宗地块，出让土地面积230.15万平方米，起拍总价430多亿元。
其实，一二线城市都在密集推地。
据中原地产统计显示：11月，一线城市供应土地合计高达90宗，刷新了最近几年历史纪录。而二线城市供应量也有所上涨，11月合计供应土地达到1400宗，也有望创下年内最高纪录。
不是说土地市场凉凉，不是说流拍创了历史新高，为何北京的土地市场仍旧如此“火热”？
这背后的原因说起来很简单，那就是这些城市都没有完成年度卖地任务，各大城市年末集中推地已成惯例。
毕竟，卖地任务的完成与否，不仅涉及土地出让计划的刚性，而且切实影响到卖地收入，疏忽不得。
以北京为例。数据显示，今年北京计划供应住宅用地1000公顷，其中商品住宅650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），截至目前实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷，供地计划完成率为35%。
在卖地收入上，今年1-10月，北京土地出让金仅为997.7亿，同比去年减少52.3%。
土地出让金腰斩，卖地自然得加大力度。同时，溢价率走低，地价实质上降了，一些资金量庞大、融资轻松的国企蜂拥而入。
02
信号：土地出让金三年来首降
北京只是冰山一角，土地出让金锐减的城市不在少数。
根据易居研究院发布《2018年10月40城土地市场报告》：今年1-10月，40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%。
这是2016年以来，土地出让金收入同比增速首次由正转负。
回到具体城市，增减不一。
卖地收入涨幅最夸张的，不是一二线城市，而是三四线城市。借助上半年棚改货币化的一路扩张，三四线城市卖地收入基本都创出历史新高。
这其中，最高的是广西北海，卖地收入增幅高达481.6%，接近5倍。其次是烟台（410.1%）、岳阳（298.5%）、襄阳（171.6%）。
对于一二线城市来说，在房价持续上涨的2018年，土地出让收入增速普遍放缓，部分城市更是出现大幅下滑。
卖地收入下滑最严重的，除北京（-52.3%）之外，则是廊坊（-60.1%）、南京（-49.3%）、南昌（-36.8%）、合肥（-30.0%）、广州（-22.2%）等城市。
显然，卖地收入不及预期，其影响显而易见。
对于土地财政依赖度过高的城市来说，卖地顺利与否，土地出让收入增减多少，都决定着城市财政的可支配空间。
此时不推地，何时推地？
03
趋势：土地市场冰与火之歌
周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨。卖地也是如此。
城市有卖地揽金的想法，开发商得有承接土地的意愿，双方缺一不可。开发商一旦资金紧张，或对后市预期不看好，土地流拍就不在话下。
就北京而言，一天13宗土地，只有1宗流拍，虽然整体溢价率不到20%，但整体出让金高达300多亿元，至少说明房企对后市并非全无信心。
然而，这场大规模土地狂欢，却呈现一些新趋势。
其一，国企成了绝对主角，龙头房企不见踪影。
在这场北京土地武林大会中，参与者和中拍者基本都是国企或有国企背景：中建一局、中交、住总、城建、中铁……相反，万科、保利等龙头房企在其中毫无声响。
在广州等其他城市也是如此。上周，广州黄埔区出让两大地块，拿地者分别为五矿地产、广州地铁。在广州上半年的拍地榜单中，保利、越秀、华润、中海都榜上有名，皆为国企。
背后的原因也是清晰易见，在房企融资难的背景下，民营房企普遍为“活下去”忧心忡忡，而国企却能依靠融资优势，在土地市场大举攻城略地。
其二，各地或明或暗降低拍地标准，目的是为了防止流拍。
为了防止土地流拍，各地可谓使劲浑身解数。北京发明了“共享保证金”的新规，以前每拍一块地都要缴一次保证金，如今只需缴纳一次，就可参与所有地块竞拍。
与之相比，南京则是悄悄取消土拍““现房销售”政策。过去土地竞价达到最高限价的90％时，必须要进行现房销售，如今这一规定已经不见踪影。
合肥更进一步，直接规定，土地出让竞拍企业不足3家的，要么转挂牌，要么直接取消出让。同时，还为开发商提供了3个月分期付款的选项。
其三，即便如此，无论是土地溢价率，还是土地竞拍均价，都呈现摇转直下的趋势。
据易居研究院数据，10月份，40城土地成交溢价率13.1%，环比下降2个百分点，同比下降19.5个百分点。
这一土地溢价率，创下了近两年的新低。
同时，土地价格从高位，连续7个月同比下跌。
10月，40个典型城市土地成交均价（楼板价）为4323元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%。
至于土地流拍数量，今年以来一直保持在高位。
中原地产发布报告称，截至11月20日，今年一二线城市住宅土地流标高达267宗，创最近6年来最高纪录，同比上涨152%。
地价降了，溢价率低了，流拍有增无减，土地市场的“火热”，看来只是假象。
04
地价与房价
土地市场转冷，对于房价来说，具有双重效应。
一方面，面粉价格降了，面包价格也会受到影响。
土地市场转冷，土地流拍增加，加上土地出让价格走低，这会进一步加剧楼市下行的预期，进而刺激开发商降价促销回笼资金的速度，并对房价的上涨空间产生一定抑制。
另一方面，供地少了，供求失衡之下，房价会受到何种影响？
随着土地流拍增加，未来的土地供应量大幅减少，这又会在未来一两年带来住房供需的紧张。
如果届时楼市进入上行周期，在供求失衡之下，房价将会获得更大的上涨动力。问题是，住房需求并非一层不变，如果楼市下行周期持续，即便是刚需也会保持观望，供求失衡的局面并不会出现。
要知道，这一轮土地市场转冷，是市场正常变化的结果，与过去部分地方依靠有形之手人为控制土地供应不同。
值得一提的是，在土地财政压力之下，部分城市不仅不会主动收缩供地，反而还会加大供应力度。
所以，楼市下行是因，土地市场转冷是果。市场预期扭转是因，地价和房价同步下行是果。
大可不必担心，土地市场转冷导致未来房价上涨，他们之间没有直接因果关系。
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