抱歉，这一轮宽松，房地产例外！

文|凯风

当市场下行时，几乎所有人都在渴望放松。

12月12日，发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。

这条新闻瞬间刷屏。该文件被认为是房企融资大松绑，龙头房企融资之门即将大开，楼市的紧张态势一去不复返。随即，资本市场房地产板块出现异动。

然而，这是典型的误读。的确，融资松绑的宽松信号已经放了出来，但房地产是例外！

01

权威人士辟谣：不包括商业地产

首先，这份文件，着眼的是实体经济，并不包括商业地产项目。

从文件名字就能看出，这是“企业债券服务实体经济”的相关文件，松绑的领域主要集中于制造业等实体经济。

虽然房地产也被列入其中，但这仅仅是就棚改、保障性住房和租赁性住房而言的，商业性房地产并不包括在内。

事实上，权威媒体已在第一时间出面澄清。12月13日，由发改委主管的官方媒体《中国经济导报》，专访到参与文件撰写的权威人士。权威人士对此明确指出：

按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

不包括商业地产项目，这可谓一锤定音。

02

政策高压：禁投房地产

这份文件，有负面清单限制。在负面清单里，房地产投资属于重点限制之列。

而这一点，被很多人有忽视了。

所谓负面清单，简而言之，就是不能干的事情。在发改委的文件，明确提出负面清单限制：

严禁将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。

一个问题是，如果挪用怎么办？事实上，已由多个金融机构因涉及资金违规进入房地产而受到处罚。

据证券时报统计，今年以来，银保监会对金融机构共开出20张罚单，罚没金额合计超过3.4亿元，其中，涉及房地产的罚单有7张，罚没金额合计超过2.6亿元。而地方银监局开出的涉及房地产的罚单更多，仅11月以来就有6张，罚款金额合计605万元。

03

棚改没有迎来春天

放宽企业直接融资限制，商业地产虽然被排除在外，但棚改项目在列。有人担心，棚改货币化是否又要大面积重启？

这也是误读。

过去两年，棚改货币化之所以能够推进，得益于PSL贷款，这是央行对三四线城市的定向放水。

目前，PSL贷款已经大范围收缩，国开行对于棚改项目的审批日益趋紧，棚改货币化已经没有多大空间。（更多详见《棚改大限将至，这些城市最危险》）

同时，就在前几天，棚改再度生变。据21世纪报道，在2019年的棚改计划中，政府购买服务模式将被取消，将以地方政府棚改专项债的形式取而代之。

显然，政府购买服务，政府对棚改进行兜底，无论是PSL贷款，还是变相举债，至少资金来源不成问题。然而，一旦改为棚改专项债形式，不仅审批门槛抬高，而且市场未必买账，这个债未必能发出去多少。就是个棚改项目以无限自由的融资权限，也难再有大气候。

显然，一旦棚改贷款、政府购买服务等模式消停，棚改货币化就难以为继。依靠棚改发债，巧妇难为无米之炊，三四线楼市的调整在所难免。

04

楼市调控没有放松

显然，楼市调控依旧高压，房企融资没有迎来大宽松。

说一个背景，2016年11月，国家发改委出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

这次调控，拉开了房企融资闸门收紧的序幕。随后，房企开发贷、信托贷款、海外发债均受到严格限制。这与限购限售等楼市调控一道，成为房地产行业的紧箍咒。

企业债是房企直接融资的大头。没了企业债，一些上市房企只能通过公司债、中期票据等在市场解燃眉之急，维持“借新还旧”的债务游戏，部分龙头房企的融资成本已经高达13.75%。

显然，开发贷、信托贷款、海外发债以及企业债仍旧严格受限，房企融资闸门仍未真正放开。

至于限购限售等调控手段，依旧处于高压态势，楼市调控这个紧箍咒也没有松开。

05

宽松没这么快来

很多人都在渴望宽松，但事实上宽松不会这么快来。

每一次楼市调整，都有不少人渴望宽松，更有不少地方政府试图维稳。

这些人中，一部分人是利益动机出发，渴望楼市复苏房价上涨，一部分人是基于政策逻辑的预判，认为只要下行压力出现宽松就必然如期而至，还有一部分人纯属炒作，借各种小道消息试探政策口风。（更多参阅《楼市调控悄悄放松？想太多了》）

事实上，楼市刚刚开始调整，目前只有部分一二线城市出现量价齐跌的情形，大部分三四线城市仍在惯性向上波动。目前楼市调整，对于整体经济和金融安全的影响十分有限，这个时间点，渴望大水漫灌并不太现实。

事实上，居民债务需要时间来消化，消费和内需也需要机会来提振，房地产市场同样需要休养生息。不要关键时刻，房地产不会贸然重启。

这里的关键时刻是，贸易争端、加息节奏和经济下行压力。这三者越是向好，房地产重启的可能性就越小，反之亦然。

要明白的一点是，经济上的好消息，对于楼市则是坏消息；经济上的坏消息，对于楼市则是好消息。

所以，目前的格局依旧是，楼市冰封，房价维稳。大放水没来，大宽松也没来，不要被风吹草动弄得一惊一乍。

-END-

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