房地产要松绑？

今天本来计划可能断更的，早6点就到了办公室，赶出来一篇6千字的报告，下午也是各种事情，本想着晚上好好学习下政治局会议精神，尤其是下面这一段。

结果就看到又有人说些误导的话，什么“没有提房地产税”“没有提房住不炒”，然后说什么“很大的政策拐点到了”，言下之意就是房地产要再次放开了。

如此歪曲，必须得专门说一说了，比较简短。

第一， 中央“房住不炒”的基调没变。

看政策、文件、会议精神，一定要先有一个基调，同样的话，在不同的基调下，结论截然不同。

今天的会主要研究2022年的经济工作，为下周的中央经济工作会议做准备，在上面那段报道里，有八个字已经对明年的经济工作定了基调，那就是“稳字当头，稳中求进”。

什么叫“稳”，稳就是未来的措施要基本延续当前的政策，不能今年定的明年就改，也不能拐大弯。

过去几年来，在房地产上始终坚持的是什么呢？自然是“房住不炒”。

当然，“房住不炒”绝不是“房住不涨”，更不是一定要让房价跌下去，根本是要遏制炒房，推动房地产市场正常化。

这里一定要区分“炒房”和“投资”的区别。

同样是通过买房获得收益，所谓“炒房”就是在过去预期房价一定涨，所以不管不顾，无底线的使用杠杆，地方政府、房地产企业、中介、社会公众，几乎不动脑子的投入进去，制造了很严重的问题，这种房子一定会涨的刚性预期必须打破。

但是打破一定涨的预期，不一定要房价跌，毕竟房子是中国经济的定盘石，是中国经济稳定和发展的重要支柱，还是中国绝大多数普通人最主要的资产。一旦有闪失，可不是严打校外培训、股市动荡、中概股暴跌能够相比的，这也是房地产改革、转型格外求稳的根本原因。

未来让房子更符合城市发展的价值，让房价增幅在通货膨胀率附近或者略低于就够了，部分大城市和发展好的城市可以略高于，保持这样的增长率，就是比较健康的，完全可以通过中国未来经济的持续增长把过去的存量问题慢慢消化掉，这是更稳妥的做法。而房价涨跌核心是土地供应和贷款政策，我们完全有能力调控的。

而“投资”不同于“炒房”，未来的房价将是分化的，靠自己的头脑、资金储备、决断去获得收益，承担投资失败的风险，这无可厚非，本质上跟股市一样，房子说白了就是城市的股票。但是打破必涨刚性的预期，就能把通过房子获利的门槛大大提高，全社会也就形不成“炒房”的浪潮。

具体不一一展开了，可以看看旧文《从香港看中国房地产的未来》《房地产税要试点了？别急》，这两篇发在“大树乡长”，看完也就够了。还有几篇发在更名后的“大树镇巡抚”上，比如《如何让买房促进个人发展？》《什么是保值增值的优质房产？》

既然明年是“稳字当头”，那房地产领域“房住不炒”的核心基调不会变，在这个基础上再谈“稳中求进”，这个“进”指的是对全社会整体有利的“进”，而不是对某个行业、某个企业的“进”，具体到房地产行业，就是要“促进房地产业健康发展和良性循环”。

第二：为什么今天的报道没提“房地产税”“房住不炒”？

不提“房住不炒”很简单，因为这已经是不言自明的事情了，对于一个已经铁板钉钉根本不会去改的事，为什么还要浪费笔墨去提？

现在不去提，反而证明“房住不炒”已经极为稳固，思考未来房地产变化，都要在这个大框架下，但是一定要注意好好理解到底什么是“房住不炒”，小镇已经写过很多次了，不再展开了。

而“房地产税”，全国人大刚刚授权国务院，既然决定试点，那么在试点成功前就不会花费太多精力在这上面，等试点开始再说。小镇也在《从香港看中国房地产的未来》《房地产税要试点了？别急》写的很清楚了

第三：明年房地产行业怎么调整？

还是要松一松的，央行也降准了，更重要的是，今年房地产业确实被打击的很惨，也该松一松了，也会有一些宽松的资金进入房地产业。

但是进去的钱，将主要是进入“保障性住房建设”，怎么做呢？主要靠国企，毕竟现在国有房地产企业过去两年比较听话，整体运营状况良好。

另一方面，创新型的鼓励政策将优先提供给优质的房地产企业，比如上周证监会提到的不动产投资信托基金（REITS）,已经在一些城市开始尝试了，但是这笔钱重点是保障房，而不是商品房。

另外，民营房地产企业如果愿意参与到保障房建设，也可以拿到一部分资金。还有一些非常困难的企业，各地的房产项目还是要由各地政府和国企担起来，保障完工的同时，也可以部分转入保障房。

在以保障房为基础的情况下，才是商品房市场，但是目的也是为了“满足购房者的合理住房需求”，比如适当放松银行个人信贷，调整今年下半年的贷款紧张问题，减少对刚需的误伤，又或者支持合理的改善需求等等。

一定要注意，满足的是“购房者”“住房者”合理需求，而不是“房地产企业”，这类会议精神报道高度精炼，反而大大降低了阅读门槛，一定要字斟句酌，不要站在个人立场上揣测。

最后：明年经济工作最核心的重点是什么？

明年经济工作，在开头截图已经说的很清楚了，总共几百字，一定要一个字一个字的多读几遍。

一定要看中央关注的是什么领域。

货币政策、财政政策；

内需和消费、有效投资；

市场主体活力；

知识产权保护；

结构调整，制造业升级，供应链安全；

保障房、商品房、房地产业；

科技发展，企业创新，金融支持；

改革开放，区域发展，要素市场化配置；

民生，生育，养老，常住地基本公共服务。

一共9大块20多个小项，看起来很多，但可以抓住几个主线穿起来，角度很多，小镇先讲一个主线。

比如，明年经济工作的重点就是打通经济运行的关键堵点，这个堵点有几个，最重要的就是内需。

小镇在上周提到10月PPI和CPI剪刀差已经达到历史新高，明年出口很难指望得上，投资也需要调整，内需才是明年中国经济破局的关键。

虽然经过两年的危机影响，居民收入增长放缓，但中国居民储蓄反而显著增加，这说明老百姓不敢花钱了，不敢花钱说白了还是对未来的信心不足。

怎么做呢？

要稳定就业、扩大就业；要降低民生压力，改变养老预期；要增强社会整体生产力，获得更多额外增量；要打破科技关键堵点等等；也要提前调节当前就业困难和10-20年后劳动力人口下滑之间的矛盾。

核心是为了让中国人对未来更有向好预期，敢于消费，这样经济才能运转起来，而为了刺激更大多数人的消费，让消费真正提高广大人民的幸福感，那就必须加强分配机制，对一些不正义的赚取大量利润的加大打击，比如偷税漏税、严重过高的收入等等，也包括深化今年的一些工作。

既然主线就是希望让更广大的中国人有向好的预期，更敢消费，那么又怎么可能重新放开房地产？

过去几十年的房地产调控已经证明了：监管政策时紧时松，只会让行业以及民众心存侥幸，房价一定涨的刚性预期就无法打破。时紧时松结果就是松，这次好不容易坚持下来了，就不可能回头。

一定要调整脑子里那个“非此即彼”的极端思维，松一松就是松一松，不是松很多、更不是全松。如果比喻一下，这就好比把系在房地产行业脖子上的绳子稍微松一下，免得真的勒死了，毕竟我们要的是房地产的健康发展和良性循环，房地产还是很重要的。

但是也不要有意无意的扩大理解“松一松”，把这个认为是松绑的信号，甚至以为是什么“大的政策拐点”。事实上，一旦重走歪路，重新紧起来其实一点也不难。

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