当前房地产市场状况以及未来预期

调研时间：2022/6/20

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文|张小凯有色金属研究团队

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会议概要

主题：地产销售恢复情况及持续分析

时间：2022年6月20日

主讲：易居专家杨科伟

会议内容

近期，各地政府密集的出台了刺激政策，大众十分关注这些政策所产生的效果是怎样的，接下来根据易居获得的来自于克尔瑞的数据，为大家讲解各个城市去化情况以及刺激政策的效果。

从宏观角度来看，国家统计局给出的5月份全国数据都是转好的，从克而瑞给出的百城销售数据来看，5月份新房成交量环比增长11%，同比跌幅收窄5%，跌幅为55%。因此，从宏观数据来看，政策的效果是存在的。

从微观角度来看，可以将城市按照政策效果的表现分为三类。

1）第一类，是以郑州为代表的绝大多数城市，其中包括二线、三线、四线城市。例如，陕州在3月份政策出台之后整体成交量和项目新开盘的去化率都有积极的反馈，但是4、5月份和6月的上半月，积极作用在逐月减弱。再例如，像南宁、贵阳和福州等城市，在政策出台之后的短期内，客户到访量增加，但成交量没有立竿见影的增长，随着时间的推移，1-2个月之后，政策效果几乎消失殆尽，市场重新回到低迷的状态。

2）第二类，是人口的总量、购买能力、城市能级各方面基本面排在全国前列的，以及房地产市场一直表现较好的城市，例如武汉、南京、西安等。这些城市在限购政策松绑之后，从五月下半月到六月上半月这一个月的来访量有明显的回升，但是新开盘项目的去化率仍在走低。南京的一个项目3月份去化率处于年内的高点，为34%左右。也就是说，全南京整个3月份所有新开加推的项目，开盘当天能够销售掉34%的房源。一般来说，开盘之前会有1-2个月蓄客期，将客户积累到一定的程度之后，再选择一个时间集中开盘，让大家营造这样的一个紧张氛围，目的就是能够让开盘当天将房源全部售出。但是，5月份去化率降到了15%。同样的，5月份武汉去化率从28%降到16%，呈现持续下跌的趋势。整体来看，一些基本面看似比较好的城市，客户大多处于观望状态，即“只看不买”。

3）第三类，是效果比较明显的城市，例如杭州、成都、西安。这些城市刺激政策的效果主要体现在二手房方面，即限售政策松绑之后，二手房挂牌量都呈现急剧增长的趋势。而这些城市恰好都是前几年价格倒挂特别严重的城市，因此限售政策松绑之后，就形成了二手房抛售热潮。杭州新政出台之前，二手房的日均成交套数在200套左右，然而在5月17号新政出台之后，二手房的日均成交套数突破了300套。更明显地，杭州远郊的外围区，例如桐庐、富阳、成安，挂牌量环比增长超过15%，房价下调不到5%；杭州的主城区，例如上城、余杭，挂牌量增长了10%，房价下调3%左右，都处于降价抛售的状态。同样的，西安的日均挂牌量也增长到400套左右，南京的二手房牌挂量也突破了17万套。从一些城市二手房的周度成交情况来看的话，效果也是比较明显的，今年第二十四周全国10个重点城市的二手房周度成交量，环比增长35%左右，并且一些主要城市二手房周度成交量增幅都超过了平均水平，比如杭州、成都、厦门、深圳，达到了年内的新高点。

6月以来，新项目的开盘去化率上升的城市逐渐增多。例如，无锡新项目的开盘去化率由10%左右的水平上升到15-20%的水平。同样的，深圳新项目的开盘去化率由30%上升到44%。也有一些城市它新项目的开盘去化率持续下降，比如郑州、武汉、嘉兴、常州、珠海、青岛、宁波、济南、南京、东莞。从周度数据来看，第24周成都新开盘去化率由前期的40%左右上升到70%，杭州新开盘去化率由66%上升到88%，苏州新开盘去化率由23%上升到77%，其中包含了单个项目热销所带来的积极影响。

从整个市场来看，5月份一部分城市以价换量的营销措施开始产生积极效果。第一季度时，很多企业在营销和新开盘的表现并不是特别积极，原因就在于，积极的营销措施很容易给市场传递错误信息，误以为企业正面临资金困境，正在进行清仓出货。但5月份以来，很多企业开始配合政策积极的进行营销。例如武汉、郑州、宿迁、西安、淮安、莆田、四川、湖北等城市，都进行了以价换量的营销举措，有的城市的去化率甚至达到100%。

总体来看，市场绝对量仍然处在一个较低的水平。截至5月份，20个主要城市的二手房成交量，同比下降49%，降幅收窄1%，环比也在下降。从周度的数据，45个重点城市上一周成交面积，相比于2022年的周平均成交面积，显著增长了76%。6.1-6.19日的19天内，这45个重点城市累计的成交面积，同比增长11%，环比增长43%。上海、北京疫情得控之后，成交情况回归到常态，上海成交面积恢复到25万平方米；北京成交面积由13万平方米左右恢复到26万平方米，实现倍增；广州成交面积也实现两倍多的增长，其中包括安置房项目在上周集中签约的作用；青岛成交面积达到94万方，实现三倍增长，其中也包含保障性安置房的作用；苏州项目开盘去化率有明显提升，这包含了推盘的影响，不代表苏州市场已经出现了大幅反转。因此，个别城市数据的短期变化，不足以说明整个市场已经恢复到正常状态。目前绝大多数城市仍然还是在延续以调整为主的表现，只有个别的一些城市，像北上广深这样的一线城市，以及杭州、合肥、宁波等城市，开始在恢复。城市分化明显，西安、长沙这样市场本来就不错的仍然在延续，市场表现不好的城市依旧不好，政策刺激后观望仍然较多，比如徐州和连云港到访量显著增加，但是成交没有明显回升。

另外，上周松绑限购政策之后，11个重点城市加推了33个项目，平均开盘去化率约57%。杭州基本持平；济南和宁波去化率回升，宁波新开两个项目，推出600套房子，销售了45%，去化率有明显回升，上升约30%；南京去化率继续回落，去化率只有4%；常州去化率仅5%；青岛的一个项目去化率仅34%，并不像所谓三倍数据增长显示的那样市场十分火爆；武汉新开两个项目，去化率只有20%。因此，市场整体维持原来的格局，开盘项目冷热分化明显，例如杭州上周开盘9个项目，其中7个项目实现了开盘售罄，但是其余两个项目开盘去化率仅9%和10%。疫情控制之后，长三角、粤港澳大湾区的一些一二线城市逐步恢复，但是中西部、北方绝大多数的二三线城市没有明显的变化。

Q&A

Q1

请重复一下6月1号到6月19号一线二线三线城市同比和环比的数据？

从周度数据以及上半月数据看，六月份比五月份有更强劲的增长，但是部分城市数据中包含非市场性因素，不能将数据解读为市场已经发生了本质转变。统计的45个城市6月份上半月比5月份下半月环比增长3%，同比下跌27%，跌幅出现了显著的收窄，因为五月份整月同比跌幅达到了55%。6月份上半月和5月份上半月相比，增幅比较明显，增长了49%。因此，市场从五月份的下半月开始出现了积极的变化。其中一线城市增幅显著，六月份上半月比五月份下半月环比增长49%，二线城市环比小幅下降了2%，三四线城市下降9%。与五月份上半月相比，一线城市增长44%，二线城市增长18%，三四线城市增长18%。因此，三四线城市市场比较疲弱。同比数据方面，一线最强，同比跌幅收窄至11%，二线次之，三四线同比跌幅最大。由于北京和上海的疫情影响，跌幅较大属于市场的非正常因素，并不能说明市场表现不好。从疫情控制后开盘项目的去化看，北京和上海的去化率仍然处于较高水平，例如上海上周一个未触发积分的新项目去化率为38%，北京项目的认购率有小幅提升，部分项目周度到访量可达到600组左右。因此，从周度数据以及上半月数据看，六月份比五月份有更强劲的增长，但是部分城市数据中包含非市场性因素，不能将数据解读为市场已经发生了本质转变，尤其是青岛、广州，苏州和连云港等城市的数据都出现了明显的异动。连云港增长了166%，但是其总量较小，只有20万方，连云港有两个项目实现开盘售罄，原因在于性价比，也就是由项目本身因素导致，并非是市场因素。

Q2

对今年下半年和全年销售增速预期是什么？

预计下半年大概率会走平，总体处于筑底企稳阶段。从目前易居和克尔瑞等渠道的调研情况看，客户买方意向出现了明显变化，购房者出现三种焦虑情绪：（1）购房者担心能否安全交房，这一点在市场中体现为购房者更偏向国央企和优质民企的项目，其与普通民企的去化率差别极大，例如南京、福州、武汉和济南等城市中，一些国央企项目开盘认购率可以达到60%-80%，而一般民企项目的开盘认购率不足10%；（2）购房者担心房价是否会继续下跌，目前很多人预期即使是价格倒挂项目未来上涨幅度也不大，甚至可能出现小幅下跌，特别是最近一些城市限购政策调整后，二手房挂牌量大幅增长，加重未来价格下跌的预期；（3）月供能力预期持续走弱。六成购房者表示由于还贷吃力暂缓买房，且一年内暂缓买房比例高达66%。如果市场要实现真正的反转，需要先改变这三个预期。因此，预计下半年大概率会走平，不会持续下跌，总体处于筑底企稳阶段。

全年销售面积预计大约在15%-25%左右。从目前统计局及百城数据看，统计局数据显示1-5月销售面积下降23.6%，与百城数据相差约10%：（1）供应量因素，去年集中供地的2亿多平方米会集中在今年二三季度上市，但是二季度尚未上市，可能会延后至三四季度，成交量逐渐企稳回升，因此跌幅会小于上半年；（2）基数因素，去年7月份后市场开始下行，相较于上半年基数较小，因此跌幅不会达50%。综上，预计全年降幅在15%-25%左右。

Q3

近期销售回暖与端午节促销活动有什么联系？供应量有什么变化？

最近供应量没有出现明显的积极变化。6月份连续三周供应量回落，第25周全国64个重点城市新增面积环比下降59%。供应集中在杭州等个别城市，许多城市没有出现明显放量，11个重点城市只加推或新开盘33个项目，整体供应量维持在较低水平。

Q4

需求结构上看，改善刚需和中高端需求哪一种恢复得较好？

中高端需求城市分化明显，集中在北上广深和杭州等城市核心区域的项目。北京、上海、深圳的中高端项目去化率较高，杭州开盘认购率100%的项目基本属于中高端项目，但是珠海、武汉，南京等城市的去化率较差，例如武汉中高端项目去化率仅为个位数。广州三月份以来稳步回升，核心区域中高端项目销售情况较好，到那时远郊项目即使打七折也无人问津。

Q5

二手房热度是否算新房的先行指标？

二手房是新房的一个先行指标，特别是国内二手房市场比较完善的城市，领先期在3个月左右。因为很多人买新房是采取以房换房的形式，需要先出售二手房，再买新房，这是考虑了购房指标和购买能力的因素。

6月6号至6月12号10个主要城市的二手房成交量出现了积极的变化，虽然成交绝对量仍处于去年历来的周度低位，但是环比增幅有提升，例如杭州、北京、深圳和苏州都上升至周度最高位置。5月份主要城市二手房环比下降7%，预计6月份环比数据小幅上涨。

Q6

在目前逐步恢复环境下，未来一季度政策是否有收紧态势？

政策预期相对乐观，目前政策仍处于发酵期。目前政策与2014年年底阶段相似，2014年6月份之前，部分城市变相取消限购政策，6月份46个城市集中取消限购政策，9月30日央行和银保监会对二套房首付的限贷政策进行调整，2015年3月30日进一步放松限贷政策，因此政策周期会比较长，坚持“房住不炒”，坚持房地产不能作为刺激经济的短期手段。未来政策仍然值得期待，因为目前大多城市的政策效果并不明显。未来的限贷政策特别是降首付可能对主要城市的改善性需求会有立竿见影的促进作用，因为很多城市存在大量自主改善需求被认房又认贷，二套房首付比例高达七成所压抑。另外，地方政策工具有限，目前的购房补贴、购房落户和取消限售等政策对观望需求的撬动不尽如人意，我认为地方政府打消购房者疑虑的举措应从企业端入手，例如降低地价，此举措的最终目的是稳定土地市场，目前地方平台托底能力和意愿明显下降，土地大幅流拍对市场信心的恢复十分不利。同时，对于购房者担心能否安全交房的疑虑也无法完全打消。因此，地方政府需要做出积极的举措，接下来的政策可能会比较积极。

Q7

房票政策是否会有实际效果？郑州房票政策对购房者的实际力度多大？

对房票政策的市场效果持悲观态度。一是对于市场传言的3000亿存疑，按照郑州当地的房价水平3000亿的授权可以安置30万套，即使在在16-17年棚改货币安置三年攻坚战的高峰期，整个河南也没有实现这么大的量；二是开发商参与度可能不高。部分城市表示房票政策可以实现房票购房不限购，可以补房票差价等，但是房票相当于给开发商打白条，而目前开发者也正是需要资金的时期，虽然库存看似在下降，但是实际上对于行业的良性循环没有引来活水。  

END

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