购房秘笈：正确的建仓购房计划和裂变方法#W21

 导读

刚需族现在买房最大的问题就是钱不够，看中了房子想下手，只能卖掉自己原来持有的房产，但是呢?如果着急卖那可能自己要损失几万到几十万，部分品质好的房子损失更多，那么刚需族如何正确的进行二套置业计划呢？本篇我们为您聊聊：正确的建仓购房置业计划..........

    正确的选择和筹划不仅可以选一套好房产，而且所附带的金融属性也比较好，如何正确做一个精明购房人呢？

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选笋盘

      选笋盘吧，3.17过后商住房是万万不可以选的，银行金融属性太差，而在选住宅方面其实也有很多坑：

1、比如房产性质的问题，很多房子由于早期遗留问题，属于单位分的福利房，这个需要转商才可以，价格自然低，但是转商的费用谁来承担呢？

2、房龄问题，北上广深等一线城市，房龄原则上为20—25年，部分核心区最多为40-50年，太老的房子是不能买的，买了银行贷款属性也不好。

3、规划问题，可能很多客户说，产权规划有什么问题？

    在这里我们也温馨提示：部分70年产权规划写的酒店，公寓，住宅，别墅，规划用途不一样，可能贷款额有天大区别。可能你一套房子因为规划问题，可能少贷2-3成额度。

更多内容参考：购房秘笈：2020年买房必看10条#W19

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筹资金

     资金的来源有很多，很多家庭为了买一套房子，可能要全员一起帮忙，所以我们能理解很多客户诉求，希望首付少点贷款能多点，但是呢？随着3.17政策以后基本二套只能贷款4成，非普为2成，所以很多客户想买房首付资金都是问题。如何进行资金筹划？

信用贷款VS房抵贷款VS短期贷款。

方案一：信用贷款，通过并发解决短期需求，但是加速度了房主和借款人负债，可能会影响按揭，而且在利率方面偏高。

方案二：抵押贷款，周期比较长，基本需要1个月，对于没有企业的客户还需要筹划办理企业，虽然年限长，但是速度慢。

方案三：短期周转贷，周期短，基本1周可以办理完毕，对于有资产的客户可以办事不求人，而且在还款方式可以先息后本，缺点利息高。

如果是您，您怎么选择呢？

我们从专业的角度出发，在买房的时候做资金筹划，我们需要考虑长远和未来资产规划，到底是卖房子置换还是做资产储备，解决方案和选择方案是不一样的。

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银行贷款

最后，说办理银行贷款

对于银行贷款来说，说起来很简单，但是办起来就比较复杂，市场上产品有接力贷，经营贷款，消费贷款，补按揭贷款，装修贷款........

对于买房客户如何做到省钱又省心呢？

90%客户选择按揭贷款，长期贷款

那么问题来了，最新的LPR利率是5.7%，这个和我们之前买房4.2%差距太大了，每年增加的融资成本也是比较高的，所以对于买房客户，如果您买完房产想贷款是不是有更好的途径呢？

如果我们可以通过积极资金筹划管理来进行应对，是可以做到省钱而且还款压力又小呢，好产品好政策需要正确用好金融工具。

所以：综上所述，买房还是需要提前做好全盘筹划，金融解决方案是关键.......

同样购房置业资金，如何做到更省钱，一步到位呢？

解决方案的不同会导致贷款成本不同

为什么会有这么大的差别，就是因为没有掌握正确的裂变方法

一、房产裂变的心法，只有下面这7个字，就是：

垫资、全款、再抵押

垫资

大部分普通投资人对于垫资很陌生，以为垫资是一种得不偿失的借款，是“高利贷”，其实不然。

垫资本质上是一笔信用贷，而且是一笔短期内需要偿还、有固定用途的信用贷。

在买房过程中，因为各种原因导致买方或卖方现金流不足的时候，是可以找个第三方借笔钱，补上短暂的资金缺口来顺利完成交易的，俗称“搭桥”。

当然，这笔钱是有手续费的，而且还不低，但好在用的时间短，一般周期为10天到2个月

垫资全款购房，有几个特别明显的优势：

除了可以拼命砍价获得“笋盘”外，还可以节约交易环节的税费。

因为全款是可以按照政府最低指导价过户，这样可以最大限度节约税费支出

虽然垫资有一点成本，但是节约的税费却是真实的收益，一进一出往往可以互相抵消。

而我们选择优质笋盘呢，议价能力强，现在都希望快速获得全额现金。

二、全款买房，当然需要金融产品做支持

虽然网上很多人说新房产证需要过户等3个月不能做，人云亦云自然就成真了，但是如果您选择资深金融机构呢，可以选的产品起码为3-5家银行，下面我们随便推荐2个产品：

产品一：

额度：最高不超过1000万

期限：3-10年，中途可以不归还本金

利率：3.85%-4.9%

特点：可以接受新过户的房本抵押，公司注册成立3个月即可受理（基本和筹划看房的时间一致），对于流水没有太高要求

产品二：

额度：最高不超过2000万

期限：20年，   等额本息

利率：4.75%-5.25%

特点：可以接受新过户的房本抵押，公司注册即可办理，从签约到放款10天内完事。（额度为6成-6.5成）

以上产品对于北京置换二套客户来说是非常好的选择，更多买房购房置业计划和金融解决方案欢迎和我们预约咨询。

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