房贷LPR利率转换15个相关问题
中国人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率，那么我们普通老百姓到底该不该转LPR呢？
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2020年2月份和3月LPR一致：
商贷首套：4.75%+55BP=5.3%
商贷二套：4.75%+105BP=5.8%
每个月20日更新最新的LPR利率，自2020年3月1日开始存量房贷客户就可以将房贷利率转换为LPR加点，或者转变为固定利率。转还是不转？转换房贷利率。以后利息会减少吗？或者怎么操作会减少利息？
针对客户关心的问题，东兴金服为大家整理了的用户相关问题：
1、什么是贷款市场报价利率（LPR）？
LPR是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。今后LPR将成为贷款利率定价的主要参考基准。
2、 LPR定价方式与基准利率定价方式有什么区别？
贷款基准利率是由人民银行不定期调整并公布。LPR则是由报价行根据本行最优质客户执行的贷款利率报出，并由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率。相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况。例如，过去，银行向客户发放贷款，利率都是按照央行公布的贷款基准利率，以“上浮XX倍”、“打XX折”的形式来确定。2019年8月17日，人民银行发布了改革完善LPR形成机制的公告，明确银行应主要参考LPR确定贷款利率。也就是说，银行新发放贷款时，利率将参照LPR，以“LPR+xx个基点”、“LPR-xx个基点”（其中，一个基点=0.01%），或“LPR+xx%”、“LPR-xx%”的形式来确定。
3、LPR如何影响房贷利率？
2019年8月，央行为推动利率市场化改革，推出了LPR。改革贷款市场报价利率（LPR），此后新发放贷款的定价基准由贷款基准利率变为LPR。今年3月起，LPR的应用范围从新增贷款逐步扩大到存量浮动利率贷款，贷款基准利率逐步退出历史舞台。
也就是说，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：
房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）
4、什么时间完成转换？
按照央行规定，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是说，存量浮动利率贷款合同在未来半年时间内，都要完成定价基准转换。
部分银行将从3月底或4月上旬开始转换，还有些银行尚未确定转换启动时间，后续将通过短信、电话等方式通知客户。
5、借款人只有一次选择权
定价基准转换的选择有两种：LPR或固定利率。具体选择哪种，可由借款人可与银行协商确定，个人房贷客户可以自由选择。但借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
6、哪些贷款需要转换？哪些贷款暂时不需要转换？
转换范围为以人行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。
固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不纳入转换范围。
需要转换的包括如下：
2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；
参考的是贷款基准利率定价；
贷款本来是浮动利率定价的。
对房贷客户来说，以下几种情况不用参与转换工作：
政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）不需要转换；
2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换；
固定利率贷款。
7、转换规则是什么？
（一）对于借款人名下在转换范围内的商业性个人住房贷款，将原合同浮动利率定价基准转换为LPR。
贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定价基准。具体转换时，将保持原合同最近的执行利率不变进行等价转换，并按《公告》规定以全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变。
（二）对于借款人名下除商业性个人住房贷款外的其他在转换范围内的个人贷款（包括小微企业贷款、个人消费贷款、个人商业用房贷款等），借款人可选择将原合同浮动利率定价基准转换为LPR，或转换为固定利率。
对于转换为LPR的贷款，贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定价基准。对于转换为固定利率的贷款，贷款执行利率在合同剩余期限内不再发生变化。
具体转换时，将保持原合同最近执行利率不变进行等价转换，并以转换日前一个工作日全国银行间同业拆借中心最近发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变。
8、存量房贷转换方式
2020年的12月LPR+加点数值。加点数值可以为正，也可以为负。也就是说，之前贷款利率低，加点就是负的，转换后还是低的。之前贷款利率高，加点为正的，转换后还是高的。只不过LPR是浮动的，加点是固定的了。
其中，加点数值＝原合同最近的利率水平－2019年12月发布的相应期限LPR差值。例如，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么，加点数值就是5.39%－4.8%＝0.59%。
注意，加点数值一旦确定后就一直固定不变了！而能影响你最终贷款利率水平的，就是离重定价日最近的LPR报价。
9、目前LPR有哪几个期限品种？
目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。
10、转换为LPR我的利息支出会减少吗？
转换后至第一个重定价日之前，您贷款的利率水平是不变的。到了第一个重定价日，您的贷款利率就会根据当时最新的对应期限的LPR进行调整，如果那时LPR较2019年12月下降了，您就可以减少利息支出；如果LPR上升，您会增加利息支出。之后每年重定价日开始，您的利息支出都会随着LPR值的变化而变化，并在一个重定价周期内保持不变。
11、房贷利率会变吗？
央行规定，转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
定价基准转换后，到第一次重定价之前，房贷利息支出与原合同一样不变。
假设你在2019年1月1日向银行按揭了20年期的200万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%*1.1）。
如果转换为固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日间利率均为5.39%。
但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。换言之，在往后的日子里，你的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%
也就是说在2020年，利率保持5.39%不变；
12、固定利率VSLPR定价加点，那个更好？
假设你在2008年贷款买房，和银行签了一笔期限20年的商业性个人住房贷款合同，现在剩余期限为8年。合同约定重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
原合同约定的利率定价方式为5年期以上贷款基准利率（4.9%）上浮10%。也就是说你目前承担的房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
一、如果你选择了固定利率。
那就只能选择5.39%的固定利率，在剩余的8年里继续承担5.39%的房贷利率。
二、如果你选择了LPR加点
因为在转换初期要确保利率平稳过渡，所以你今年2020年的房贷利率仍然是5.39%，但计算方法已经改变。
计算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加点）=5.39%
所以2020年无论转换前后，直到12月31日，你实际承担的房贷利率仍是5.39%；
大家从上面的图片可以看到，今年2月份央行5年期贷款市场报价利率下调5BP至4.75%，假设这一基准利率水平直到今年12月仍维持在4.75%，那么你2021年的房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34%
如果你选的是固定利率，那就还是5.39%。
自转换后的第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月的LPR五年期利率与该加点数值重新计算确定，每年的房贷利率水平实际是在跟随LPR的变化而浮动。在此例中，
——到2021年1月1日，房贷利率将调整为2020年12月发布的LPR+0.59%；
——到2022年1月1日，房贷利率将调整为2021年12月发布的LPR+0.59%；
也就是说，2021年及以后的房贷利率会上升还是下降，完全取决于新基准LPR的变动情况。实际上，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势；如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。
金融监管研究院院长孙海波表示，如果你的房贷剩余期限足够长，选择了LPR加点定价模式，未来央行持续引导5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的红利。
假设以300万房贷总额，20年等额本息，现行是1.1倍上浮，那么利率为5.39%（5年LPR+59基点），目前每月还本付息20450元。如果未来利率下行，2022年下降50个基点到4.3%，那么实际利率是4.89%（5年期LPR+59基点），每月还款大约19650，下降了800元，一年可节省9600元。
13、未来利率会下降吗？
短期内LPR可定会下行。央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。
有分析认为，LPR利率的趋势是不断下降的，全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，所以未来相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，会带动贷款利率下行。过去存量的贷款，贷款利率也可以跟着下调，享受到LPR改革的红利，享受利率下降的好处！
14、 现在的LPR降低了，我现在转换就能享受到降低的好处？
不会。您的利率要到重定价日才会调整，重定价日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对月对日。
15、哪些渠道可以进行转换？
具体情况要查询贷款行的官网或者官方微信号，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。
考虑到疫情影响，银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成，一些银行还在手机银行APP开通了一键转换的快速通道。
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