购房秘笈：二手房交易有哪些税费#W29
二手房房产交易中涉及的税费主要有：契税、增值税及附加、个人所得税、印花税、土地出让金、综合地价款、土地增值税等。这里面有购房人应该出的、也有卖方应该支付的，但羊毛出在羊身上，通常在购买二手房时，是由卖方定一个卖房净价，其它所有税费一般全部由买家承担。那么具体应该交纳什么税费呢？下面我们来看看具体每类税费的定义以及如何收取。
一、首先请记住房屋交易税费4句顺口溜
✡ 什么房都有契税；
✡ 商品房没有土地金；
✡ 满二普宅无增值税；
✡ 满五唯一无个税；
可见，房屋交易交什么税费，跟房屋性质、是否为普宅、产权时间满五年还是满二年都有关系。那么每项税费具体的定义和要求是什么呢？我们再来具体说说。
二、每项税费的定义及征收基本情况
1.契税
【定义】在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税；
【纳税人】承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人；
【计税依据】官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）；
【北京契税减征或免征的情形】
（1）法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，免征契税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；
（3）居民在2003年3月1日之后上市出售已购公有住房前后一年内（以网签时间为准）新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受下调征收契税的政策；
（4）出售成本价房产一年前后（以网签时间为准）购房可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属均可享受减免相应契税（有些城区需要先交后退，退契税办理有效期3年），极个别城区税务执行退税会有差异，请以权证专员通知为准。
计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-购房时增值税-出售时网签价）×购房时契税税率；若买房的成交价低于卖房的成交价，则契税全免；差额部分可以继续使用；拆迁后购买房屋，如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税（网签价格与拆迁补偿价格之差进行缴税，如果网签价格大于拆迁价格，差额缴税；如果拆迁补偿价格大于网签价格，差额部分可以继续使用）。
2.增值税及附加
【定义】增值税是以房产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。
增值税附加，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加(远郊区县无此项税目)三者是在增值税额基础上按比例税率进行征收的，所以在实操过程中统称三者为增值税附加。
【纳税人】出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。在实际业务中，常见的纳税人是出售人，承担税费的是买受人；
【计税依据】
增值税的计税依据:官方认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)；
增值税附加的计税依据:本次所缴纳的增值税额。
【北京增值税减征或免征的情形】
（1）法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，免征增值税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税；
（3）直系亲属间赠与，免征增值税。
3.个人所得税
【定义】不动产买卖过程中的个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税；
【纳税人】出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。在实际业务中，常见的纳税人是售房人，实际承担税费的是买受人；
【计税依据】个人所得税的计税依据:官方认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)；
【北京个人所得税减征或免征的情形】
（1）法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，免征个人所得税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；
（3）直系亲属间赠与，免征个人所得税。
4.印花税
【定义】在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目缴纳印花税；
【纳税人】买卖土地、房屋权属的单位或个人，即购买人、出售人。在实际业务中，常见的纳税人就是购房人和出售人，实际承担税费的是购买人；
【计税依据】官方认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)。
5.土地出让金
【定义】二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房，即已购公房、按经济适用住房管理的二类经济适用住房。即该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金；
【纳税人】承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。在实际业务中，常见的纳税人就是购房人；
【计税依据】官方认可的房屋建筑面积。
6.综合地价款
【定义】是北京市针对政府批准统一建设、面向符合条件的住房困难家庭销售的一类住房(通称为一类经济适用住房)再次出售征收的土地收益等价款，一般称之为综合地价款；
【纳税人】承受一类经济适用住房房屋权属的单位或个人，即购买人。在实际业务中，常见的纳税人就是购房人；
（1）2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款（即综合地价款）；
（2）2008年4月11日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房家庭和《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》(京建住〔2009〕255号)中第一条所列家庭，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款（即综合地价款）；
（3）限价商品房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按原购房价格和出售价格价差的35%补交土地收益等价款（即综合地价款）。
7.土地增值税
【定义】土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为；
【纳税人】转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人；
【计税依据】纳税人转让房地产取得的增值额；
增值额=纳税人转让房地产取得的收入-法定扣除项目金额；
【优惠政策】对于居民个人拥有的标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
三、二手房交易各类税费税率一张表
各类税费看着有点晕？那么二手房交易中到底怎么预算费用？网上一堆税费计算器准不准？不要急，一张表教您预算费用成行业达人！
四、计算税费时普宅以及产权时间的判定标准（与贷款额判定略有不同）
1、普通住宅和非普通住宅的界定标准是什么？
2、如何界定房屋是否满5年？
注意：如果房产权属来源一半继承，一半赠与，再次交易时如何界定产权年限?
继承、直系亲属赠与部分：均可按原购房日期核定产权年限；非直系亲属赠与部分按受赠日期核定产权年限。
（小编：税务政策可能随时会有调整，也会有个案特殊情况，应以税务机关最终的核算为准。）
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