不贪千招会，只攻一招鲜，后疫情时代专注产品，方能绽其光芒

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2020年5月，随着本次新冠肺炎疫情影响的逐渐消退之下，克而瑞针对本次疫情下生活居所环境升级变化专门做了一次线上的问卷调研，共采集客户调研问卷样本500份，经过筛选分析最大程度保证结论真实可靠。

从本次调研发现，品质客户当前居所已满足了大量产品配置，因此敏感点比较聚焦。功能型敏感点基本不用，但对提升生活品质型配置敏感度较高：新风系统、地暖系统和智能居家系统等常规全屋系统均获得了较高的选择率。另外，受访者对于中央空调和智能安防不甚敏感。

受疫情影响，除却客户对于全屋配置系统以及增值家居配置偏好度较高之外，在安防设施方面，出于科技、安全、减少外部物体接触和缩短公共空间时间等因素考虑，人脸识别和指纹识别的入户方式取代了传统的钥匙入户、刷卡入户，成为了受访者最新的宠儿。对于全屋配置的升级以及安防设施的需求给未来的科技配置体系提供了一点的方向参考，表现客户愿意为健康、安防的产品亮点配置买单。

户型是产品中最敏感的模块，承载了疫情期间大众主要的起居功能。对于户型的两大优化方向，面积更大和格局更合理的敏感度并驾齐驱，说明未来客户在置业过程中，一部分考虑用更多的钱买更大的居所，也有一部分则会选择相同价值下更合理的户型。整体户型的通透性、南向开间数量、梯户比、套房化、客餐厅一体化等都是户型可以去实现更合理的升级方向。

综述疫情之下居家隔离让客户对于住宅科技智能化、还有住宅本身的户型提出了更多的切身要求。细数这些要求，终归围绕住宅的产品力展开。而城市的优质资源和区位恰恰需要具备品质的优秀产品力项目来树立城市住宅的标杆。

徐州，这座新二线发展的城市，作为江苏省重要的非省会城市，是长江三角洲区域经济、科技、文教中心，城市生活配套及基础设施日趋完善；城市经济总量、人口基数破千万均属于正朝着特大都市规模进军水平，在“东进南扩”的城市发展战略中，泉山区则位于“南扩”战略的核心。

▲来源于网络

泉山区位于徐州市西南部，中抱云龙湖、云龙山，淮海路、中山路横贯其中，交通便利，区位优势明显。区域定位为城市商贸服务中心，具有丰富自然和人文景观资源的风景旅游区，教育科研产业基地，具有完善的城市服务功能、生态良好的城市生活区。

云龙湖是徐州最优秀的自然景观，也是徐州的标志性景点之一。因此要说徐州的“豪宅级居住板块”在哪里，作为徐州唯一5A级景区、繁华主城的城市封面的云龙湖，应该说是当之无愧的。

▲云龙湖风景区规划及实景图

2019年底由易居克而瑞研究中心和筑想科技主办的2019年中国房企产品力排行榜TOP100正式发布。值得注意的是在该榜单中，中国金茂房企的产品力排名由去年第五位攀升至第二位，其中金茂“府”系产品在其销售项目的占比较高，远高于目前的行业平均水平，是金茂产品力贡献度的佼佼者。

二线城市：产品结构上高端住宅稀缺性突显；未来住宅产品呈精细化、定制化和差异化趋势明显。

本次房企产品力的分析测评工作，整体上，二线城市和一线城市产品结构调整幅度和趋势相近。随着二线城市发展进入成熟阶段，整体需求向上转移，优质地段和景观资源的开发致使高端型产品占比呈递减趋势，未来高端型产品将越发稀缺。另一方面消费群体的偏好也在转变，随着90、95后年轻购房群体逐步发展起来，年轻化、个性化、科技化的诉求增长，推动了住宅产品精细化、定制化和差异化发展。随着房地产步入存量时代，以及年轻消费群体购房需求的不断扩大，未来个性化、定制化和差异化住宅产品将迎来大势。

中国金茂一直以来都专注打造城市地标和高端豪宅，金茂府是其“府、悦、墅、山、湖、湾”六大住宅产品线中最高端的一支，该产品线通常选择配套成熟且极具价值爆发潜力的核心区域。云龙湖金茂府位于徐州市泉山区，临近云龙湖景区，地段、配套、景观资源在徐州首屈一指，2019年地块成交楼面价12183-14890元/㎡加上云龙湖北岸区位，成就徐州地王。

▲来源于网络

▲云龙湖金茂府地块克而瑞栅格地图测评

云龙湖金茂府以“不贪千招会，只攻一招鲜”的产品专注，立足徐州改善市场，在细节之处做出诸多突破性设计，在城市产品迭代发展上有一定正向引导和推动性。纵观每一座金茂府选址城市的核心区，但也基本上成为了当地具有代表性的项目，甚至能带动整个区域板块的价值迭代。在金茂府产品系中，绿色科技系统2.0是金茂府产品线区别其他产品线的核心驱动力。

金茂25城48府的全国布局，横向对比全国金茂府项目，徐州云龙湖金茂府项目的科技系统标准12大绿金科技，没有因为城市能级致使项目科技配置降标，实现了项目比肩一线城市的产品力。

同时云龙湖金茂府规划之初便根据徐州秋冬干燥、雾霾天气频发，夏季气温高、闷热等气候特征，迭代焕新12大科技系统，以更适合徐州气候条件的绿金系统，从本初的生活感受出发，以科技的力量让业主感受家的温度。

金茂府系产品还是国内为数不多获得英国 BREEAM认证的项目，该认证是三大绿色建筑认证中评选最为严苛的，也是最权威的人居标准，要想获得该项认证必须具备两个条件：第一必须是高端的豪宅项目；第二必须是绿色科技住宅。

▲云龙湖金茂府BREEAM认证

产品看，云龙湖金茂府新推152㎡户型，对应徐州客群改善居住需求。该户型为四开间布局，客厅、三个卧室均朝南，实现了极致尺度的采光和通风效果。大开间景观阳台，云龙湖观景视野开阔，主卧套房设计，独立卫浴、衣帽间，整体提升居住使用功能和品质享受。

▲云龙湖金茂府152㎡户型图

所谓豪宅，没有一成不变的定义。疫情后的“豪宅”打造，从地段选择到社区营造，户型设计，金茂府对每个环节都进行了细致考虑，在实际人居体验上做到了提升。这种做法对于行业发展有一定正向的引导和推动性，也为业内在产品打造上也提供很多可借鉴的思路。

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