徐州“银十”成色不足 供求量价回落
导语
“银十”收官，作为传统旺季，徐州10月楼市表现如何？
克而瑞监控数据显示，10月徐州商品住宅供求量价均有不同程度回落；土地供应及成交量波动较大，尤以成交楼面价及溢价率最为明显；房企公开推盘频次明显减少；最新政策出台，政策力影响逐渐显现……
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徐州商品住宅量价齐跌
“银十”成色不足
10月徐州商品住宅新增供应26.10万方，环比下跌67%；成交41.94万方，环比下跌30%；成交均价12661元/㎡，环比下跌9%。本月徐州供求量价齐跌，“银十”成色不足。
受年初疫情等影响，2020年1-10月徐州供应及成交量与去年同期相比均有一定回落，1-10月供应402万方，成交435万方，均下跌一成；20年成交均价13140元/㎡，同比上涨17%，成交均价涨幅明显。
分区来看，10月徐州泉山区及鼓楼区无新增供应；铜山区依旧是供货大户，10月供应13.11万方；此外，经开区供应9万方，云龙区供应3.99万方。成交方面，铜山区同样领先各区，成交20.16万方，成交超1800套；其余各区成交均不足10万方，成交不足千套。
价格方面，云龙区10月成交均价18171元/㎡领衔，其余各区成交均价在1.10-1.35万/㎡价格区间，主城区万元盘成稀缺产品。
受多月供不应求影响，截至10月底徐州库存约246万方，去化周期仅5.4月。
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土地供应大幅减少
全部底价成交
10月徐州土地供应下滑明显，受9月土地供应影响，10月土地成交量上涨，3幅成交地块均底价成交，成交总建面约32.88万方，环比上涨119%。
硕源交通投资摘得铜山茅村镇2宗地，成交总建面约10.67万方；时隔近2年，中骏市区再落子，首进经开区，摘得2020-62号东湖西部地块，总建面约22.21万方，与三江联合打造产城融合项目。
截至10月底，2020年度徐州土地成交38宗涉宅地，成交总建面495万方，同比跌幅超一成；成交楼面价则走高，达5771元/㎡，同比上涨66%。
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10月4项目公开推盘1965套房源
10月仅4个项目公开推盘，来自铜山区上水璟园、三盛中城；经开区中南恒通和平府以及华润公元九里，共推出1965套房源。相较9月，推盘频次及推售量显著减少。
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调控新政即将满月 政策效力显现
国庆节后，徐州出台最新调控政策，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、限售等多方面给出指导政策。
●加强商品住房土地精准供应，针对交易热点地区加大住宅用地供应量，有效满足刚需稳定市场
●加强商品住房销售价格备案管理，商品住房面积每次不低于10万㎡，备案价一年内不得调整
●强化装修行为及装修价格监管，推行基础装修+升级装修模式，合理控制基础装修价格
●落实房地产金融政策，加强信贷资金用途审核和流向监测，严防消费贷款和其它贷款违规购房
●继续坚持商品住房限制交易政策，市区居民一套拿证2年或备案5年，二套或非市区居民延长1年
●大力推进住房保障工作
●加强房地产市场监测分析
●积极营造良好的舆论环境
政策着重强调“加强新房价格备案管理”，其中“备案价格一年内不得调整”的内容引起广泛关注。
根据新政，新备案商品住房项目，宗地建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案；宗地建筑面积高于10万㎡的，可以分期进行价格备案，每次备案不低于10万㎡，最后一期不足10万㎡的，据实备案；备案价格一年不得调整。
在“房住不炒”的定位以及徐州新政收紧的情况下，对开发商来说，年底面临冲量、回款等指标，而备案价格管理的效力逐渐显现。
近期城东板块保利水沐堂悦价格公示，均价16100元/㎡，最低仅12300元/㎡，而2020年板块内成交均价已高达19063元/㎡；城西板块中海淮海世家首批房源均价仅13232元/㎡。多个纯新盘公示的价格均给了市场不小的惊喜。
结语
徐州10月供求量价回落，涉宅用地均底价成交，公开推盘项目减少，“银十”成色不足。新政即将满月，多个纯新盘价格公示，均低于项目放风价。新政效力逐渐显现，预计年底各版块价格将保持平稳，成交量也将有所回升。
注：本文数据口径为徐州主城区（泉山、云龙、鼓楼、铜山、经开区）商品住宅
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