后疫情时代，“分化”成为全国二手房市场大趋势！
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导语
2020年以来全国各地二手房挂牌量大增，数据显示20年第二季度挂牌量较第一季度上涨17.5%。导致挂牌量激增主要有三方面因素：首先，疫情影响下经济增速放缓，形式不明朗情形下大批投资客为保住资金链缓解压力，及时抛出房源；其次，限售到期，部分三五年前买房群体需要挂牌买房以置换改善；最后，房住不炒大环境下，房产税可能呼之欲出，持有大量房源者纷纷抛售名下房产。二手房挂牌量激增，二手房成交市场却整体趋冷，连续5个月低于去年同期水平。从20年9月全国二手房小区分布热力图中可以看出，二手房小区在全国范围内形成五大聚集区，长三角城市群聚集效应明显；其中三线城市烟台、潍坊二手房小区数量排二线厦门前列，二线南宁小区数排在四线绵阳、吉安之后。
尽管全国二手房市场降温，其中不乏一些表现良好的城市：一二线高能级城市保持相对高的交易量级，其中上海以247万方月均成交量稳居榜首；20年7-9月武汉市场态势上扬，以128万方月均成交量稳居第二梯队前列；中山以72万方月均成交量超无锡、合肥等二线城市进入第三梯队。
注：运用自然断点分级法，根据CRIC监测45城的20年7-9月二手房成交量均值将城市划分为五大梯队。
随着后疫情时代楼市缓慢复苏，受区域经济大环境影响下的二手房市场“分化”将成为2020年的重要表现，包括二手房价城市承载力分化、二手房主导地位分化、二手房新房价格比分化、二手房量价涨跌分化四大方面，让我们一探究竟。
分化一
二手房价城市承载力
城市样本中，136城中71个三四线城市的房价收入比高于二线城市；相较于二线城市，这些三四线城市宏观基本面、产业发展程度及对人口吸引力较弱，对楼市缺乏强劲支撑态势。部分三四线城市房价透支程度可能超过二线城市。
从房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、北京、上海和厦门，这些城市购房难度相对较大。其中，北上深三座城市由于土地供求端资源稀缺，新房供应量有限，从而带动二手房房价上涨，城市房价一直居于高位，房价收入比高。三亚市房价收入比仅次于深圳，在综合实力强劲的一线城市中异军突起，其自身的旅游价值起到很大的拉动作用，房价普遍偏高。厦门近几年房价收入比持续性处于高位，由于地理因素土地供应偏少，房价长期处在被透支阶段。排名相对靠后的二线城市分别是呼和浩特、长沙、乌鲁木齐，房价收入比分别为0.20、0.19、0.19；这些城市房价处于合理范围，购房群体压力相对轻松。长沙经济实力雄厚，2019年GDP位列全国第16位，增速高达8.1%；得益于长沙严厉的楼市调控政策；从16年的“房七条”到17年的“三限”，再到18年全方位收紧政策，一直到今天长沙的限购、限售、限贷政策从未放松；长沙房价收入比低低，很大程度提升了当地居民的幸福指数。呼和浩特、乌鲁木齐是西部弱二线城市，近年来居民收入呈上涨趋势，但由于整体投资红利不足、对人才吸引力不够，房价处于较低位置，房价收入比不高。
注：（1）CRIC当月共监测252所城市，剔除五线及县级城市，对136城进行房价收入比测算（2）计算方法：用9月新房、二手房成交均价计算当月综合房价，各城市房价收入比为综合房价与各城市统计局公布的2019年城镇居民人均可支配收入比值（3）由于篇幅原因，表中只展示前68所城市指标
分化二
二手房主导地位
近年来，二手房交易市场规模逐年扩大。在北京、上海、深圳等一二线大中城市中，配套成熟、交通便利、供应充足等优势开始显现，二手房交易量远超新房。
注：（1）根据2017年1月至2020年9月新房、二手房历史成交量走势判定城市市场主导地位，将CRIC监测51所城市分为三类：一、新房主导型—历月新房成交量规模普遍高于二手房 二、二手房主导型—历月二手房成交量规模普遍高于新房 三、过渡型—历月新房、二手房成交量走势阶段性交叉（2）二手房新房成交量规模比为各城市20年4月—9月二手房、新房成交量之和的比值
根据北京、上海、深圳17年—20年9月二手房与新房成交数据显示，三所城市二手房市场活跃度持续性远高于新房市场，历年二手房成交面积几乎是新房成交面积的2倍以上。
东部区域部分二三线城市房产市场处于过渡性阶段：二手房、新房市场阶段性占主导地位。典型城市如无锡06年—16年10月长达十年处于新房主导市场，16年10月开始从增量市场向存量市场过渡，整体市场格局发生变化。20年4月以来随着疫情逐渐被控制，被积压的购房需求爆发导致一部分购房需求流入二手房市场，4月成交量环比上涨63.1%，随后保持增势，使得无锡目前处于新房、二手房过渡阶段。
注：本文所有折线图均采HP滤波值
厦门当前同样为二手房主导市场，20年4-9月疫情恢复期间市场成交量呈上涨趋势；其中二手房市场成交量199.98万方，新房市场成交量122.8万方，二手房市场成交量以62.9%幅度领先于新房市场。由于15年厦门颁布多轮政策刺激楼市，15年厦门二手房成交量较14年上涨100.5%，二手房新房成交量规模比例为1.06；330政策是二手房市场由平淡走向活跃的分水岭，3月开始二手房成交规模赶超新房，厦门市二手房市场开始占据主导地位。
分化三
新房二手房价格比
二手房受到屋龄、户型、设施老旧等客观因素和国人买新不买旧的主观因素的影响，其价格普遍低于新房价格，但随着国家“房住不炒“的政策，不少城市的新房价格都受到了政策的限价控制，而二手房作为市场化商品，价格随着市场供需波动，二手房倒挂的城市也开始随之增加。
注：计算CRIC监测城市2020年1月至2020年9月新房、二手房月均房价计算新房二手房价格比以此判定二手房价格倒挂情况，将143城分为5类：
1.新房高价：新房二手房价格比高于1.25；2.新房房价较高：新房二手房价格比介于1.05-1.25之间；3.房价平衡：新房二手房价格比约等于1；4.二手房轻度倒挂：新房二手房价格比介于0.85-1之间；5.二手房强倒挂：新房二手房价格比小于0.85
随着一线城市的城镇化几近完成，城区基本已无住房供地，使得新房大多在城郊区域，周边生活配套不够完善，同时受到限价和人口控制等政策因素影响，因此新房价格缺少上升支撑。而城区二手房因成熟配套、学区加持、公共交通等附加价值使得其价格逆转新房也在情理之中。今年上海作为一线城市中唯一新房房价超过二手房房价的城市，则是体现其强大的辐射能力和扩张潜力。9月，上海新建商品住宅成交均价为54356元/平方米，同比上涨1.0%，成交量最多的临港新城板块在“金九银十“成交套数均保持在1000以上。在二三四线城市，无论是老城棚改还是新设新区，都给城市带来大量购房需求和优质新房，同时由于政策方面的相对宽松，造成大量城市的新房价格高于二手房价格，而其中一些城市的二手房价格高于新房则需要进一步研究。
二手房倒挂的二线城市中，天津反映了其城市发展的瓶颈。天津住房市场不景气早已不是新闻，无论是滨海新区的产业园建设还是“海河英才“计划人才吸引的都对楼市提振缺乏显著效果，加之天津城区供地稀缺，环四区和滨海新区的大量供地，根据CRIC数据显示9月份天津广义库存量达到惊人的4560万平方，整体二手房价倒挂现象显著；宁波则是另一种情况下的二手房倒挂，一方面是人口的大量流入，19年新增常住人口达34万，另一方面政府的限价使得新房价格受抑，使得商品房市场供不应求，根据CRIC监测显示20年9月的库存去化周期仅为5.7个月，二手房作为市场化商品对房市的高度敏感从而使得宁波二手房价格高于新房。
三线倒挂城市的徐州17年11月开始出现二手房价格倒挂现象并持续至今，徐州主城区二手房在附加属性加持下均价高于郊区新建住宅，价格差逐渐拉大。
分化四
二手房量价涨跌
二手房的市场化属性一定程度上反应人们对未来楼市的预期变化，同时也反应人民对所在城市的发展前景的判断。量价双涨的城市普遍人口消费力强劲，当地经济发展迅速，新房市场满足不了大批新刚需人群的需要，同时二手房的置换也能增加中高端新房的客户群体。
注：根据CRIC监测城市2017年9月至2020年9月二手房历史成交量价走势判定量价状态，将92城分为四类
无锡作为量价齐涨的典型城市，17年9月开始二手房成交量波动上升、成交价直线上升；17年二手房成交量达645万方，同比增长10%，是近十年来二手房市场成交巅峰；3-6月份二手房成交量井喷，四个月成交332万方，占据全年成交量一半；3-6月二手房成交价环比涨幅最大，分别为3.3%、2.8%、4.4%、3.3%；无锡市二手房成交量出现井喷与当时限购政策宽松有一定关系。17年下半年无锡市限售、限购政策加码，政策威力显现，二手房成交量出现大幅下跌，房价仍持续增势。19年9月限贷政策缩紧，市场再次出现3个月短期低迷 。今年8月无锡出台830新政，提高了二手房转让成本，预计效应持续发酵，市场将受到严控。
南京近期呈现量跌价涨趋势，二手房成交量呈现波动上涨，当前成交价处于20年低位。南京二手房成交量16年4月至今呈现“V”型：16年4月限购限售政策出台前夕达成交高峰，当月成交量超150万方，较15年同期涨幅达176.4%；17年“315新政”、“513新政”等政策不断出台，最严调控年使得市场热度下降；南京19年成交市场明显回温，与4、5月份南京升学置业以及高淳、六合两区人才购房门槛放松存在很大的关系；20年持续保持上升态势，一方面疫情爆发期积累的购房需求释放，另一方面继续受人才落户政策及学区置业影响。
成都二手房市场从19年7月开始就呈现明显的量跌价涨走势，加之近期高新区和天府新区两大热门板块新盘项目开盘价基本在每平方米2万元以上，以改善型户型为主，热点楼盘供不应求，同时新政策使得个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，额外的税费产生使得二手房价格上涨，促使成交量大幅萎缩，市场观望情绪浓厚。
总结
上述四类的分化分析显示143城中51城二手房量价双涨，这当中9城出现二手房价格倒挂现象，9城中同时又是二手房市场主导的只有深圳1城。
深圳由于限价政策和去年年底豪宅税的取消，使得其同时满足二手房量价双涨、二手房倒挂和二手房主导市场三个条件，是唯一以二手房市场左右住宅市场的城市。不过随着政策的收紧，如“7.15“新政的实施导致随后二手房成交量”腰斩“，相信深圳之后二手房为主的市场格局将会改变。
满足二手房量价双涨和二手房倒挂两项条件的城市分别为一线的广州，二线的宁波、长春，三线的徐州、淮安和四线的上饶、十堰。
广州二手房市场从4月开始逐步升温，特别当深圳“7.15“政策之后，不少资金开始流入广州楼市，不但”买爆“新房市场，同时对二手房市场也有不少推动作用。
长春楼市在疫情结束后整体火热，成交均价破万，二手学区房更是紧俏，使得政府在9月23号颁布相关信贷调控政策，同时由于长春的人口红利减少和近20%的房屋空置率，长春二手房市场之后的上升空间和动力都较为缺乏。
淮安政府推动的城市西延政策使得土拍市场火热，10月土拍总金额高达76亿创今年新高，带动楼市的升温，二手房市场量价双升；相信随着后续淮安城市的快速发展和相关城市规划的落地，淮安二手房市场也将继续升温。
上饶推进的老旧小区改造政策使得城区大量二手房价格愈来愈高，同时放宽公积金的相关政策使得上饶二手房市场升温有了基础。
随着全球疫情的逐步控制和经济的探底回暖，在“内循环”的新时期，经济发展方式将促使未来楼市继续保持“房住不炒”的基本态势，从而释放消费内动力，而二手房市场也将受到更多的政策调控，相信在2021年的二手房市场将会继续保持平稳发展。
END
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