【瑞眼看房】实探北区新盘——三盛汝悦未央
导语：针对当前房地产行业上各类项目宣传推文，多以软性商务宣传稿件为主，内容大同小异，致使购房者雾里看花，无法真切了解到项目的实际情况。克而瑞苏北机构针对这一现象，结合自身第三方咨询机构背景以及全国性大数据平台的优势，从专业视角出发，结合行业近二十年的经验，遵循楼盘测评十三大项标准量化评分体系，以期为市场带来深度且客观的实测探盘内容。
作为克而瑞苏北机构第一期看房类实测栏目，本期选择的项目为三盛集团首进北区的【三盛汝悦未央】项目为对象，该项目在当时也是刷新了北区的地价，最终由三盛集团竞得，并与济高控股联合开发，且已于2021年 8 月底首开。
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区位现状待提升 产品符合主流需求
项目所属地块于 20 年 8 月由三盛集团以楼板价8980 元/㎡竞得，楼面价刷新北区地价。21年8月29日项目首开小高层9-12#，毛坯备案均价16765元/㎡。
图源：CRIC
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外部环境之区位地段方面
项目地处鼓楼区九里山板块，后者为鼓楼区“十四五”规划中九里新城的核心区域，目前在建或规划的有龟山苏宁广场、海洋极地世界及地铁 5 号线等多个重点工程，发展前景可期。虽然有规划利好及政策倾斜的双重加持，但由于均尚未落地，故现阶段项目周边除路网相对完善，交通通达性较好之外，与其他板块综合对比暂无明显的区位优势。
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外部环境之交通出行方面
三盛汝悦未央距离规划中的地铁5/7 号线换乘站不足 1 公里，步行约2 分钟可抵达。不过项目周边目前公交路线缺乏，距离项目最近的公交站点天齐路站约 2 公里，步行约需 20 分钟，途经的公交仅有 605 路、612 路及 616 路，虽可到达市中心、云龙万达等商圈，但班次不多。总体而言，项目周边现阶段地铁及公共交通仍较为匮乏，出行方式主要依赖于自驾。
另据实地测算，项目周边 3 公里以内有西/北三环高架及天齐路，驱车5分钟即可抵达以上主干道入口，随即通达全城；距离君盛广场、鼓楼广场及新淮海西路商圈均不到7 公里，驱车约需 15 分钟左右；至市中心商圈约 8 公里左右，经项目东侧主干道天齐路驱车需约 20 分钟左右，自驾交通通达性尚可。
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外部环境之资源配套方面
九里山板块现阶段周边商业、医院、教育及地铁公交等公共配套大多仍处于规划或在建阶段，均未实质落地，整体配套较为欠缺，故项目周边目前整体配套资源较成熟区域相比仍较为滞后，对外展示面相对一般，未来发展情况仍需要视规划落地的兑现来看。
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内在产品之户型户配
三盛汝悦未央项目梯户配比均为一梯两户，单一栋楼仅有一个户型，其户型面积分为 115㎡三室及125/140㎡四室三种，其中 115㎡为主力户型， 125㎡户型配比次之，140㎡户型配比占比最少，且目前尚未推售。
图源：三盛徐州微信公众号
项目户型均为卧室及客厅南向双联阳台设计；南向采光面约为 11-14 米，三/四开间朝阳；主卧配置全景飘窗及独立卫浴，保证通风采光及私密性。115 及 140㎡产品南北向一体客餐厅设计，南北通透；其中140㎡主卧配置步入式衣帽间，满足功能收纳及实际使用场景的需求。
尽管项目整体户型设计相对符合市场主流需求，但其在户型布局方面仍旧存在一定问题。比如三种户型均为客厅居中设计，活动区与休息区存在相互影响；过道狭长及房间拐角较多，除存在面积浪费外，叠加卧室与洗手间及卧室与卧室等房间房门对冲，影响居住舒适度，同时若多人居住动线易重合，房间私密性会有所降低。
除此之外，关于户型布局的不合理性，125㎡尤甚。125㎡北向次卧紧邻厨房，存在噪音及油烟的隐患；南北不通透，10㎡面积差却与115㎡户型南向面宽相近，加之为满足四室设计压缩客餐厅空间，致使餐厅与卫生间相连，影响居住舒适度。
综上所述，项目户型设计瑕瑜互见。卧室及客厅南向双联阳台、全景飘窗、主卧独立卫浴、多开间及大面宽朝南设计符合改善产品定位；但于户型布局方面仍有较多不足，卧室与厨房一墙之隔、餐厅空间狭小且与卫生间相连及南北不通透等设计，存在一定的空间合理问题。
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内部产品之精装配置
项目目前已取证房源均为毛坯备案，精装分为 1200 元/㎡基础包和2050元/㎡升级包，要求购房者需择其一绑定，其中11号楼由于楼栋位置优越，故必须绑定升级包。
基础包与升级包除价格外，装修用材及品牌等方面基本相同，主要区别为人性化设施及三大件配置差异。基础包仅有地暖，人性化设施方面则仅有入户挂钩及小夜灯；而升级包则地暖、新风系统及中央空调三大件齐全，且项目目前对外宣称均为全屋覆盖（不含厨房、卫生间及阳台），叠加凉霸、入户感应灯等增值配置。
图源：项目样板间实景图
结合目前对外展示的样板间（临时样板间）装修情况来看，装修风格以简约现代为主，仿大理石瓷砖，原木色强化复合木地板，灰、褐色为主题色，窗帘、沙发及床上用品等非交付的软装多选用低饱和度色调，吊顶嵌入暖色调灯带，整体观感柔和明亮。关于精装配置中提及的地暖、新风系统、中央空调及人性化设施，目前对外展示样板间未予以呈现。
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内部产品之公区规划
三盛汝悦未央规划南北两个主出入口，北出入口面向主干道龟山南路，为现营销中心所在处；南出入口位于三盛汝悦未央与苏宁世茂璀璨云著之间规划路，东西连接龟山东路及平山路，便于交付后业主出行。除此之外，两个主出入口虽均临近公共道路，但由于现阶段周边住宅及商业项目均处于规划或在建阶段，尚未形成人口集聚，因此据实地测算每小时通过车流量较少，道路通行所产生的噪音对其的影响也较弱。
底图图源：徐州市自然资源和规划局
三盛汝悦未央平均楼间距 35 米左右，据项目规划图显示，楼栋之间均布局中心景观花园或老人儿童活动中心。项目车位配比为 1.2:1，地下车库选取环氧地坪，全社区采用人车分流，车辆驶入社区，直接进入地库，泊车后经由地下大堂乘电梯可直达入户。
图源：三盛徐州微信公众号
项目内部规划“一轴四园一环”为中国传统文化主题式园林。国风主题景观长轴连接南北主出入口；约 700m 文化跑道围绕社区形成闭环；“经、史、子、集”四库文化园林分布楼间；另规划配置约 350㎡童梦天地、约1000㎡邻里会客厅及约210㎡多元器材健身乐园等公用设施。绿化方面，项目公示将构建约50%绿化率社区，选用不同季节树种，呈现四季景观设计。从园林景观的规划来说和周边项目相比较具特色。
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软性实力之物业方面
项目物业暂定为三盛自有伯恩物业，该物业系国家一级资质物业，中国物业服务企业 50 强。项目物业费为 2.0+0.5(公摊能耗费)元/㎡/月。项目宣传待项目交付后，可为业主提供物品代购、孩子托管及接送等管家服务。
因三盛于徐州市场目前尚无项目交付，其已交付项目多布局于福建等区域，故公区设施、景观绿化及物业服务等具体落地如何均处于未知阶段，但以目前项目公示内容来看，基本符合市场改善需求。
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板块内市场竞争激烈 业态同一性强
近两年，三盛汝悦未央所属九里山板块多宗宅地成交，土拍热度日益攀升，供地量加大的同时，房企鏖战，楼面价也频创新高。
其中 2017 年虽供应量较大，但当时板块热度有限，供应 3 宗宅地仅 1 宗成交；2020 年成交建面40.39 万㎡，达近五年峰值；2021年截至9月虽仅成交1宗宅地，且为限价地，地价未刷新，但仍处历史高位。另据 2021 年徐州供地计划显示，截至目前九里山板块仍有 3 宗涉宅用地待上架，建筑面积共计约 14.84 万㎡。
目前项目所属的九里山板块在售及待售项目较多，广义存量已超 70 万㎡，整体板块流速相对较低，去化周期超30个月，竞争环境较为紧张。
同时，九里山板块在售项目整体以高层为主，但项目直接竞品业态则均为洋房及小高层，且多为高价改善项目，产品同一性较强，客户重叠度高，加之区域市场容量有限，直接竞品多先于其开盘，月均流速大多高于三盛汝悦未央，客户分流情况严峻；且项目地价为板块最高，故新房价格无优势；叠加三盛目前在徐州品牌认知度相对偏低。综上情况，项目真实竞争力较之周边竞品相相比存在一定的劣势。
03
受外部条件钳制 项目评分表现一般
克而瑞结合行业近二十年的咨询经验及独立第三方机构为背景，从专业视角出发，结合实测+十三大项指标量化为核心，对该项目进行全方位计算打分，各项测评得分如下图所示：
从项目各类指标得分情况来看，由于该项目所处地段距城市及区域中心均有一定距离，且周边商业、地铁、学校等配套均尚未落地，目前发展相对欠缺；叠加板块内在售项目之间流速差异的影响，构成主要失分项。
因此即便项目容积率、社区规划及物业等内部条件均属于中等偏上水平，但在外部因素的掣肘下，经克而瑞楼盘测评十三大项指标标准量化处理后，项目综合得分为54.60分，从量化数据指标来看项目未达到测评及格线，属于中等偏下分值。
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结语
总体来说，项目虽所处片区为九里山核心区域，景观资源优越，且受规划利好，但现阶段在商业、教育、医疗及交通等民生配套资源较为匮乏。项目自身内部打造虽符合市场主流改善需求，但户型面积设置、布局的合理性加之品牌影响力相对一般，与周边同类型项目相比，优势和劣势均较为明显。
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