3年涨1.3万/平！2年狂销3000套，珠海神盘二手刺破3万/平！
神盘诞生，市场使然、时机使然，当然还有操盘者是否能运筹帷幄。
2016年，万科城售价低至1.7万-1.8万/平开卖，不久“19050地王”、“29120地王”相继诞生。经历市场低迷、高峰，再转向低谷，又再见光明…。
▲万科城
3年过去，万科城二手价已冲上3万/平。而一手价低至1.7万/平的单位，楼价最高涨1.3万/平，涨幅高达76%。而近期有业主转手，更是大赚90万。
二手在售情况
去年下半年和今年近期，房姐均有走访万科城的二手市场。房姐感受到，今年二手市场明显活跃许多。
放盘价顶破3万/平
万科城的房源，拿证不久，均“证未满二”。
据中介透露，近一两个月，不完全统计，这个小区已有10多套房源成交，笋盘一推出，很快就成交。（数据仅供参考，不可作实）
房姐观察到，去年第四季度以来，诸如金湾、斗门等地量价齐升。随着非主城区热门置业板块楼价洼地被填平，主城区次新房受到自住客的关注。
▲万科城
房姐了解到，近期主城区二手市场确有起色，诸如万科城、华发未来荟等次新房，咨询量上升。
同时，业主放售价也有明显上升。2018年下半年，房姐咨询中介，彼时万科城放售价2.6万-2.7万/平的选择尚较多。
但，近日实地看房，中介口中的笋盘，放售价已经冲上3万/平。
中介称，短短一个多月，万科城涨了20多万/套，“也不是说涨价，但笋盘几乎都已成交，剩下的则是放售价较高的。”
面积 （平） | 放售总价 （万） | 放售单价（万/平） | 交易 方式 | 税费 （万） |
| 89 | 270 | 3 | 各付 各税 | 20-23 |
| 89 | 255 | 2.9 | 实收 | 20-23 |
▲目前正在放售的两套单位
中介给房姐推介了两套89平和一套109平的单位，实际置业成本均在3万/平以上。
实地看到，万科里商业配套已经兑现，商家不断进驻，小区居住氛围开始浓厚。
▲万科里
虽所处为珠中交界，但在珠海市区次新房中，万科城、华发未来荟二手价相对偏低且为规模小区，因而，在二手市场复苏之际，这两个楼盘关注度较高。
| 楼盘 | 二手报价 | 环比 |
| 万科城 | 27788元/平 | ↑1.85% |
| 华发未来荟 | 26436元/平 | ↑1.07% |
| 燕都 | 31767元/平 | ↑2.27% |
| 五洲花城二期 | 39406元/平 | ↑1.02% |
▲数据来源：安居客
说明：网上放售价可能低于实际放售价
案例：转手赚90万不是梦
那么，万科城实际成交价到底多少？房姐了解到，近期该盘成交了多宗二手物业。多为首批以2万/平以下价格买入，如今拿证后转手卖出的单位。
其中，一套89平的单位，以大约260万含税价成交。目前，万科城房源均“证未满二”，交易税费较高，买卖双方合计税费大约在20万-23万之间。
▲万科城
我们以大约20万税费来计算，上述物业实际成交价为240万，而原业主以大约150万买入，这次转手，赚了大约90万。
一手在售情况
回顾万科城的一手销售历程，颇具戏剧性。
2016年初，项目面世正值珠海楼市尚不明朗之时，低价开售不久，珠海开启疯狂的土拍潮。也因此，项目售价出现跳跃式上涨。
2016年，售价低至1.7万/平开卖
时针倒回2016年初，彼时珠海楼市尚不明朗，而万科城总建筑面积高达62.5万平，含商品房和回迁房。
如此大体量，在市场走势尚不清晰之时，项目入市对于操盘手而言，无疑是极大考验。
我们看到，从2016年7月开始“领证”，到2017年10月，最后一批产品获得预售证，合计有3096套可销售房源。
| 万科城预售证发证历史 | ||
| 时间 | 预售房屋栋号 | 住宅套数（套） |
| 2016/7/5 | 1栋、17栋 | 270 |
| 2016/7/29 | 2栋 | 168 |
| 2016/8/8 | 3栋 | 198 |
| 2016/9/9 | 4栋、5栋 | 396 |
| 2016/9/26 | 15栋、16栋 | 276 |
| 2016/11/23 | 6栋、14栋 | 366 |
| 2017/2/17 | 13栋 | 174 |
| 2017/3/13 | 7栋 | 198 |
| 2017/5/17 | 12栋 | 198 |
| 2017/6/14 | 11栋 | 198 |
| 2017/7/31 | 10栋 | 198 |
| 2017/9/19 | 9栋 | 228 |
| 2017/10/17 | 8栋 | 228 |
也因此，项目入市惊现超低价格，首批产品低至1.7万-1.8万/平。据业内人士回忆，如此价格引发热抢，一房难求。
很快，市场迎来一批高价拍地热潮。
2016年7月15日，金湾航空新城拍出楼面地价19050元/平的崇峰地块；2016年8月26日，唐家北围“四连拍”创造最高29120元/平的楼面地价记录。
高价地诞生后推货，售价飙至2.5万/平
那时，金湾航空新城仍在起步阶段，拍出接近2万/平的地价，刷新了当时整个珠海的商住地记录。随之而来，全市新盘价格应声而起。
在“地王”诞生的第二天，万科城17栋应势开盘，均价约为2.5万/平，138套房源迅速售罄。
▲腾讯房产楼盘动态记录
紧接着，屡次推货屡次火热。到了2016年11月，推新销售均价已经飙升至28500元/平。
| 记录时间 | 均价 |
| 2016/8/29 | 24800元/平 |
| 2016/11/3 | 28500元/平 |
| 2017/3/20 | 26000-28000元/平 |
| 2017/9/1 | 26000元/平 |
| 2017/11/8 | 27000元/平 |
▲腾讯房产楼盘价格记录
不过，在珠海重启限购、限购升级后，售价出现回落。
2年卖出3000多套货，完美收官
2016年3月，珠海限购全面松绑，楼市趋好、高价地频出，乘着这股风，万科城多次开盘多次火爆。
不过，2016年10月，珠海宣布重启限购，2017年4月，限购升级。珠海楼市也因此再度陷入低迷。
▲万科城
尽管如此，万科城以较为纯粹的定位（户型主要为89平的三房和110平的四房），开卖以来深受市场追捧，2018年4月，项目正式宣布售罄。
3096套货，从开卖到清盘，只花了2年左右的时间。
房姐有话说
什么是神盘？或楼价涨幅明显高于其他楼盘；或销售速度明显快于其他楼盘。
从楼价涨幅来看，入手万科城首批产品的业主，绝对是获利丰厚。毕竟短短三年时间，涨幅高达76%的项目，放眼珠海，并不多。
2016年至2019年，珠海楼市经历限购放开、重启限购、限购升级，三个标志性时间点，万科城都经历其中。
▲和万科城一河之隔的坦洲，楼价差1万/平
从市场不明朗，到市场疯狂，再到被抑制。面对变幻莫测的市场，万科城3000套商品房，从开卖到售罄，只用了3年时间。这样的速度，在珠海更是屈指可数。
如今，项目二手入市，值不值得买？在房姐看来，这个楼盘位处珠中交界，周边环境当然不是上乘。
但胜在所处属于珠海市区，驾车去往富华里、华发商都等均在20分钟之内。从通勤距离而言，更适合在市区工作的自住客。
不过需要注意的是，万科城全盘“证未满二”，这意味着交易税费较高，如一套89平的单位，交易税费大约20万-23万。合计下来，买方实际置业成本多在3万/平以上。
备注（直播群），加微信进珠海房姐楼市群。
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