信号，降息再度落空！最新，珠海18家银行房贷利率曝光！

与上月持平！

今日（7月20日），中国人民银行公布了贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

| 公告

截至目前，这仍然是LPR的最低值，也是LPR自4月降息以来，已经连续三月未出现变化。

值得一提的是，根据央行规定，存量浮动利率个人贷款定价基准转换自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。还没转换的朋友要注意啦！

那么，在LPR不变的情况下，7月珠海各家银行的房贷利率如何，请随房姐一起来看看。

首套利率最低4.65%

今日，房姐致电珠海18家银行获悉，多家银行房贷利率仍出现不同程度的变化。

即使LPR无变化，珠海多家银行还是出现了较大的变化，从表格来看，珠海18家银行首套加点在0-55个基点之间，二套加点在33-80个基点之间。

其中，在首套方面，房贷利率最低、且最优惠的是渣打银行、汇丰银行，无加点情况，利率最低4.65%。最高的是中国银行、工商银行，为5.2%，至少加55个基点。

值得注意的是，汇丰银行客服表示，虽然汇丰首套利率很优惠，但是申请的话，只能是准入楼盘才可以申请。

在放款时间方面，多家银行最快可在一个礼拜放款，少数银行需一个月才能放款。

仔细对比，中信、平安两银行首套和二套、厦门国际首套出现了下降，下调变化在0.045%-0.2%之间。

另外，工商、兴业、厦门国际、交通、渣打、光大、邮政等银行有所上调。上调变化在0.01%-0.3%之间。

那么，在房贷利率上调和下调后，对于购房者影响能有多大？

以平安银行为例，6月首套房贷利率为5.25%，7月为5.1%。

按300万贷款，贷款30年、等额本息为例进行计算：月供相差了278元，利息相差约11万元。

月份	首套利率	月供 （元）	利息 （万）
7月	5.1%	16288	286
6月	5.25%	16566	297
差额	278	11

普及：关于房贷重签合同问题

存量房贷重签合同马上迎来截止期，房贷可以选择固定利率或“LPR+加点”两种利率形式，转换时间为2020年3月1日到2020年8月31日。

选择固定利率：按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，以后还房贷期限内利率不再浮动。

选择“LPR+加点”利率：LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，是不断变动的，意味着，如果选择“LPR+加点”利率，那么，以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降，月供也可能变多或变少。

据中国民生银行首席研究员温彬表示，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

值得注意的是，根据公告显示，有房贷的人只能有一次选择机会，转换之后将不再有二次转换，那么，房贷一族该如何选择，可以参考下面解释。

Q:哪些人要转换？
A:

1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同但还未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。

2、利率按基准利率上下浮确定的，比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打8折”。

3、浮动利率，比如利率要在每年1月1日调整的。

Q:可以不换吗？
A:

不可以，所有存量房贷都需要转换为“LPR+点数”，或者固定利率。

使用公积金贷款的人不用转换，无论此次政策怎么变，他们的贷款利率依然是3.25%。

这一要求的根据，来源于央行2019年12月28日发布的通告：将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。

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Q:从什么时候开始转换？
A:

从3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

在这个时间段内，你可以和银行约定任意办理时间。

Q:这次转换手续的办理，要手续费吗？
A:

不用，这是一次免费的办理。多家银行公告提醒：“定价基准转换不收取任何费用，请不要相信我行以外人员的电话或短信。”

Q:有共同借款人的要如何办理？
A:

各个银行对此要求不同，各位注意时间等条件限制。

建行：如果您的房贷有多个借款人，比如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要您双方都办理转换且选项一致，才可办理完成。

农行：需所有借款人就转换意见达成一致，由主借人先办理转换后，其他共同借款人再办理转换(只需确认、签署协议即可)，当全部共同借款人分别完成协议签约后，系统才会完成定价基准转换。

中行：转换申请需由主借款人提交，所有共同借款人需要在主借款人提交申请第二日起的7天内进行确认。所以，记得提醒您的共同借款人在时限内一起办理。

工行：需由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24：00前完成确认，否则需要主借款人重新发起变更。

Q:转换房贷利率定价方式，有几种选择？后期可变换吗？
A:

只有两种选择，分别为LPR+点数，或者固定利率。

房贷利率的定价方式，无论你选择哪一种，都只有一次选择机会，后期不能再更改。

Q:我的房贷怎么转成LPR？
A:

根据人民银行公告，按照“等价转换”原则，用您现在的利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点"(做加法)。

Q:“LPR+点数”，是什么意思？
A:

先来普及一下LPR和基准利率的区别。

LPR，全称是“贷款市场报价利率”，由央行MLF和银行报价构成，每月20日报价一次。

基准利率，此前为4.9%，这个利率是2015年10月降息后形成，至今没有变化过。

总结来说，LPR每月都会有新报价，而基准利率相对稳定，房贷利率采用LPR+点数，意味着房贷利率相对变动频率高。

加点数值(可为负值) =您现在的利率水平-2019年12月发布的LPR（4.8%），加点数值确定后固定不变。 

加点，类似当年的上下浮幅度，并会根据首套房、二套房而发生变化，可以是正数，也可以是负数。

举个例子说明一下：

比如小林的房贷是20年期，利率为基准利率85折( 4.9%x 0.85 =4.165% )，他要转换为LPR＋点数模式，则拿2019年12月LPR计算出固定加点数：4.8%－4.165%=0.64%

这个加点数－0.64%（64BP），即是整个贷款合同期都不变的，只有LPR相应改变。

小林选择明年1月1日转换利率计算方式，假设1月1日的LPR为4.7%，那么他的利率则为4.7%－0.64%＝4.06%。

Q:固定利率，又是什么意思？
A:

如果你原来的房贷利率为5.39%，你在这一次合同中，选择固定利率，那5.39%的房贷利率就会持续到合同结束。

Q:“LPR+点数”和固定利率，选哪一种划算？
A:

我们先来看一张表格：

| 点击图片，可看大图

如果房贷利率选择”LPR+点数“计价方式，那转换LPR参考值则是2019年12月20日发布的数据，为4.8%。

这也意味着，你在3月1日－8月31日，选择任何时间办理，加点数都是一样的。

采用LPR4.8%为参考值计算出的加点数，整个合同期都不变，变动的只有LPR。

比如你的房贷利率原来为7折，即是3.43%，这一数值比参考标准LPR4.8%少了137个点数，那么这个点数就伴随你整个合同期，未来变动的只是LPR。

房贷利率选择LPR+点数计价方式，到底划不划算？我们分别假定一个低于/高于参考LPR（4.8%）值的LPR数据来计算。

| 点击图片，可看大图

从以上表格可知，如果未来的LPR低于参考LPR（4.8%）值，那转换后的利率低于固定利率，就是划算的；如果未来的LPR高于参考LPR（4.8%）值，那么转换后的利率高于固定利率，则不划算。

再通俗点点说：若未来利率上行，选择固定利率会更好；若未来利率下行，选择“LPR+点数”利率更好。

值得说明的是，全球利率趋势都在走低，包括中国，而且2月28日，央行还表示：将继续推进LPR改革，引导整体市场的利率及贷款利率下行。

所以，建议贷款利率选择“LPR+点数”的计价方式。

| 近20年来，中国房贷利率走低趋势明显

Q:选择“LPR＋点数”模式，如果LPR变化后，利率如何算？
A:

房贷利率计价方式为LPR+点数，其中“点数”固定不变，以后的房贷利率，只需将LPR换成最新的数值即可。

比如，你选择的是每年1月1日为新的定价日，那LPR参考的就是上一年12月20日发布的LPR数值。

Q:如果房贷利率选择”LPR+基点“模式，期限如何选？
A:

按照央行规定，LPR重新定价周期最短为一年。

建议选择一年定价一次，因为目前处于降息周期，从长远看，利率走低是大趋势。

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