学区房太刚了！珠海楼梯楼成交价破3万/平，楼龄24年+！
地段好的二手房照样价格不菲！
近日，房姐踩盘发现，市区老盘银桦新村价格最高竟然去到3万+/平，而且是楼梯房，更让人惊讶的是它已有24年甚至更久的楼龄。为何价格会如此昂贵？
| 银桦新村
为此，房姐决定实地探查一番！
银桦新村位于新老香洲交界中心，大型成熟社区，周边配套一应俱全。
该盘共分为三期，一、二期较早开发，楼龄已超过20年；三期开发较晚，楼龄已有16年。其中一期全是楼梯房，1996年建造；二期为电梯房、楼梯房，1999年建造；三期全是电梯房，2004年建造。（备注：建造时间来自附近中介记录）
| 银桦新村电梯房
总建筑面积为4000平，总户数为2445户，共计41栋，容积率0.4，停车位只有三期在地下室，其他的都在地面上。
香华实验学校就在小区北门旁，再往北走，便是优特绿城·桂语香山、五洲花城等楼盘。
附近公共车站有人民东路的银桦新村站、兴业路的兴业中车站，总的来说，该盘交通很方便。
据了解，该小区是由珠海经济特区房地产开发总公司开发建设，通过天眼查显示，珠海经济特区房地产开发总公司的最大股东为本地房企珠海格力集团有限公司。
| 天眼查
同样，该小区物业也是格力物业管理有限公司。
根据珠海链家网数据显示，从2017年至今，8套成交总价也是非常高。
值得一提的是，户型越小越抢手，一套面积约72平的良方，在今年3月，疫情笼罩下，仍以单价破3万/平成交，楼龄已经是20多年。
| 成交情况一览 | |||
| 户型 | 成交单价 （元/平） | 成交总价 （万） | 成交日期 |
| 77平三房两厅 | 27990 | 220 | 2020.7.8 |
| 72平两房两厅 | 29102 | 210 | 2020.6.19 |
| 133平四房两厅 | 26166 | 348 | 2020.6.8 |
| 115平三房两厅 | 30435 | 350 | 2020.5.4 |
| 104平三房两厅 | 27489 | 285 | 2020.4.27 |
| 72平两房一厅 | 30278 | 218 | 2020.3.11 |
| 84平三房一厅 | 26051 | 220 | 2019.11.4 |
| 62平两房两厅 | 26923 | 167 | 2017.12.25 |
| | 数据来源：珠海链家网 |
据附近中介透露，这个盘放盘量不多，能成交的也不多，租金也很高，可偏偏有很多人关注，一放出来基本都能卖掉。
| 附近中介门店租售信息
另外，据该中介介绍，这些放卖的盘，一般都不是急售，业主最常见的表现是：不肯降价。
房姐了解到，相比三期，一二期价格偏低，成交均价在2.7万/平左右，三期在3-3.4万/平左右。
不过，若是小户型，单价非常高，但楼龄却不短。
| 小区平面图
据中介介绍，其中楼梯房为回迁房，总高为7层。。电梯房为商品房，总高为17层，且楼龄只有16年。
另外，小户型的有约60-90平的二至三房，入手总价在170万以上，甚至更高。
中介表示，一期7楼约78平的三房，总价约为220万，6楼约90平的三房，总价达到250万。
目前，该盘周边有二手盘均价去到2.9万/平。除了嘉信华庭楼龄较短外，其他二手盘均价都在2.6万/平左右。
整理：珠海房姐 | ||
（万/平） | （年） | |
整理时间：2020年8月12日 |
与此同时，售价高，租金也不便宜。
房姐了解到，从中介挂出的租房信息来看，银桦新村的租金水平大概如下：
两房月租为3000元左右，三房月租为3000-4000元左右，四房有电梯的月租达到6800元。
| 小区内部中介租售信息
与它一路之隔的嘉信华庭，两房月租为2200元，一房月租为1800元。相较之下，银桦新村的租金比周边多了将近1000-2000元。
那么，这样一个楼龄久、售价高、租金高的二手老盘，为何关注不少？
房姐认为，首先，是它的学区优势。根据2020年的学区划分来看，银桦新村是文园中学、香华实验学校的学区房。香华实验学校就在小区门口，文园中学更是离小区不到800米。
| 香华实验学校
作为传统教育强区，该片区教育资源相当优渥，香华实验学校为老牌省一级重点小学，文园中学近年也是前景颇佳。
据小区保安透露，每天来询问该盘的，十个里面有八个是为学区而来。
| 小区西门
其次，该盘处于市区核心板块，旁边有丹田城市广场、茂业百货、珠海保健院北院区、瀚高市场、优特绿城·桂语香山（在建）等生活配套，可满足日常生活需求。
| 优特绿城·桂语香山
值得一提的是，优特绿城·桂语香山预计在9月19日正式开业。
综上所述，该盘的最大优点在于其学区的价值，故而楼价一直居高不下。
不过，除了价格高之外，小区的其他缺点也显而易见，如小区老龄化较严重，一二期楼龄已超20年。
| 小区老旧严重
整个踩盘下来，房姐认为，如果您是为了学区，该盘是个不错的选择，学习氛围会比较好。
如果您是为了自住，手里资金充足，不妨可以看看周边的一手盘，如五洲花城三期、恒裕水墨兰亭，不管是户型还是小区环境都比该盘好很多。
最后，大家都关注哪些二手神盘呢？欢迎留言，房姐将实地为你探访！
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