城市更新，永不止步。
就在近日，珠海市香洲区城市更新局根据省、市、区“三旧”改造城市更新相关政策，研究起草了《关于推动前山—南屏创新产业走廊科技创新综合体建设的若干意见（征求意见稿）》（下称《意见稿》），现向社会公开征求意见。
丨《意见稿》公示
根据《意见稿》，前山-南屏创新产业走廊城市更新改造项目区域面积约960公顷，项目具体范围为香洲城区西部，东以翠前路为界，南至前山水道，西至南湾北路金琴快线，北至健民路。根据改造范围可以看出，香洲科技工业园片区、前山梅溪工业区、金邦达金融科技中心、云溪谷数字产业园、上冲长途客运站、邮政大楼、绿景喜悦荟（原凯威东大科技园）、合纵文化、前山纺织城片区、新香片区、华达工业片区、心华片区、凤山工业区、翠珠工业区、翠景工业区、金鸡工业区、造贝东山工业园、大荣工业区与可口可乐片区、美星产业园、前山村岱山工业区和钢材市场等21个工业区均在改造范围之内。
科技创新综合体改造项目将采取“拆建”、“整治”与“改建”多模式相结合，坚持试点先行，并鼓励由国企或科技创新综合体内企业作为园区运营商，负责统一运营、管理。
值得一提的是，在符合控规前提下，科技创新综合体改造项目允许调整用地结构，利用存量建筑物改变使用功能后设置商业、办公、配套型住宅和人才公寓等配套设施。配套设施建筑面积占计容积率总建筑面积的比例最多不超过50%，原则上商业设施建筑面积占计容积率总建筑面积比例不超过20%，须统一集中配置在科技创新综合体内；配套型住宅建筑面积占计容积率总建筑面积的比例最多不超过20%，限定转让予入驻企业；拆建类更新项目须配建人才公寓占计容积率总建筑面积比例不低于10%，无偿移交政府。
丨前山-南屏创新产业走廊城市更新改造项目范围
绿景喜悦荟
丨项目效果图
项目原为凯威东大科技园，经过改造更新，目前项目已建成为45万㎡综合体项目。
共建11栋楼，包括7栋住宅、2栋酒店式办公，2栋超高层写字楼，集住宅、酒店式办公、商业和超高层写字楼于一体，融合居住、娱乐、休闲、教育、健康等多元生活元素。
目前项目在售约45-57㎡公寓及95-110㎡住宅，均价约30000元/平。
香洲科技工业园片区
▲更新范围，仅供参考
航拍时间：2019年11月
该项目拟更新范围用地面积约74643.19平，拟更新方向产业，适当配套商业、办公和住宅，由华发和正方联合操刀。
去年5月，项目完成申报主体资格公示，目前正在开展更新单元规划方案编制工作。
👉 公示！香洲科技工业园要拆建！华发+正方，联合操刀！
云溪谷数字产业园
丨来源：珠海正方
项目地处梅界路与旅游路交汇处，与奥园广场相邻，目前已投入使用。
这是香洲区产城融合示范项目，同时也是香洲区科技和工业信息化局与香洲正方共同打造的香洲区服务技术产业孵化基地。
据了解，腾讯云启基地将落户于此。
美星数字经济产业园
丨项目效果图
项目位于明珠北路与翠微一街交汇处，占地面积约4.4万平，建筑面积约5.8万平。
园区计划投入资金约1亿元，打造珠海领先、辐射港澳的大湾区5G智慧产业园，重点数字经济、高新技术产业研发设计、创新企业孵化育成加速等产业聚集。
据业内人士透露，目前不少工业区已有房企介入，进行前期工作。
改造后的前山-南屏创新产业走廊科技创新综合体项目将导入新型产业，形成连片旧工业区产业集聚、产业服务、配套管理为一体的科技创新综合体。
珠海旧改步伐持续加速，热度不亚于往年，在带动城市经济发展、优化城市功能的同时，提升城市面貌。
加油！珠海！迈开步子，大步向前！
关于推动前山—南屏创新产业走廊科技创新综合体建设的若干意见
（征求意见稿）
为优化香洲区前山-南屏创新产业走廊空间结构和产业空间布局，盘活存量空间载体，引导低端产业逐步退出，促进旧工业用地连片升级改造，推动创新产业集聚，提高旧工业区功能和环境品质，增强人才的吸引力；根据有关法律法规和政策，结合前山—南屏创新产业走廊发展定位，制定本意见。连片旧工业区：原用地功能以工业为主，工业用地相对集中，基础设施较为落后，具有一定产业基础，用地面积大于10000平方米，并由政府统筹划定工业区。科技创新综合体：以连片旧工业区为载体基础，以新兴产业培育和传统产业改造提升的创新需求为导向，符合我市新型产业用地（M0）产业准入、主体准入标准指引及后期的用地项目评价考核办法等指引，在统筹整合现有行业基础上，集聚创新资源、激活创新要素、转化创新成果，引导产业转型升级，导入新型产业，形成连片旧工业区产业集聚、产业服务、配套管理为一体的科技创新综合体。园区运营商：参与科技创新综合体更新项目规划申报、更新改造等工作，参与科技创新综合体内产业孵化、产业服务、日常管理、招商引资、规划引导等工作，鼓励国企或园区内企业作为园区运营商。本意见适用前山-南屏创新产业走廊城市更新改造项目。前山—南屏创新产业走廊具体范围为香洲城区西部，东以翠前路为界，南至前山水道，西至南湾北路金琴快线，北至健民路，区域面积约960公顷。（二）旧工业区整治提升应遵循我区产业发展规划，重点引进符合园区规划的优质企业和龙头企业。（三）坚持政府推动、规划先行、国企攻坚、多元参与、利益共享。（四）坚持多种更新模式并行，将“拆建”、“整治”与“改建”相结合，促进连片旧工业区功能和环境品质明显提升。（五）坚持试点先行，针对产权较为单一、改造意愿迫切、具有一定产业基础的连片旧工业区先行进行试点改造。香洲区“三旧”改造城市更新工作领导小组（以下简称“领导小组”）负责科技创新综合体更新改造项目的统筹和决策工作，香洲区城市更新主管部门牵头科技创新综合体的更新改造范围认定、指导和协调工作；香洲区产业主管部门负责园区运营商认定、管理和指导工作；经香洲区政府批准的项目组织实施单位负责更新意愿征集、项目申报、更新单元规划编制、项目实施等工作；各相关职能部门按照职能分工负责项目相关的工作。2.以连片旧工业区为空间载体，具备相应的产业基础、产业规划、园区空间规划，全面统筹连片旧工业区产业、载体、配套设施资源。1、鼓励由国企或科技创新综合体内有条件、有实力、有信誉的企业作为园区运营商，负责统一运营、管理。4、拥有、租有或通过合作协议可支配的用地面积需达10000平方米。1、结合产业规划，对科技创新综合体内低效、低端、低质的工业用地实行统筹规划。2、园区运营商可通过承租、收购等方式聚集科技创新综合体产业、配套、物业等资源，实施统一开发建设或运营管理。科技创新综合体改造项目应当根据不同类型履行相应申报审批流程。相邻宗地不同权利人申报和实施产业转型连片旧工业区改造项目的，应形成单一申报主体和实施主体，并根据《珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）的通知》（珠府〔2018〕44号）规定和区城市更新主管部门要求提供申报材料。鼓励由园区运营商成为单一主体申报和实施项目。科技创新综合体应进行统一规划，统一改造、统一运营，在符合控规前提下，科技创新综合体改造项目允许调整用地结构，利用存量建筑物改变使用功能后设置商业、办公等配套设施，明确产业、配套设施等用地指标。配套设施可跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。科技创新综合体更新改造项目可以采用“拆建”、“整治”与“改建”相结合的方式。鼓励连片旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以改建和整治为主的更新改造。以“拆建”方式更新改造的，须符合控规要求，按照“一规划四评估”有关要求实施，并按基本建设程序办理相关规划、用地、建设等手续，实施项目开发建设；以“改建”方式更新改造的，应当按程序规定依法办理土地变更手续、规划许可变更手续、施工许可和规划条件核实、不动产变更登记等手续；以“整治”方式更新改造的，应当办理有关建设、环保、水务、消防等许可，可无需申报规划许可。实施整治类和改建类更新的连片旧工业区应按规划许可规模完成建设。涉及控规修改的按照现行规定执行。鼓励由园区运营商实施拆建类、改建类、整治类更新。（一）整治类更新是指旧工业区内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，以及对既有建筑进行节能改造和修缮翻新等，但不改变建筑主体结构和使用功能。（二）改建类更新是指对连片旧工业区内已确权登记的原有建筑物在不全部拆除的前提下进行局部拆除、加建。（三）拆建类更新是指对连片旧工业区内原有建筑进行拆除并重新规划建设。采用拆建更新方式的连片旧工业区，应当将宗地整体划入科技创新综合体改造范围。在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。为盘活产业用地以及实现成本和收益平衡，由园区运营商申报的科技创新综合体项目，允许配套设施建筑面积占计容积率总建筑面积的比例最多不超过50%（原则上商业设施建筑面积占计容积率总建筑面积比例不超过20%，须统一集中配置在科技创新综合体内；配套型住宅建筑面积占计容积率总建筑面积的比例最多不超过20%，限定转让予入驻企业；拆建类更新项目须配建人才公寓占计容积率总建筑面积比例不低于10%，无偿移交政府）。配套型住宅可参照人才住房标准进行设计。允许在同一栋建筑中按层或者按防火区间区分商业和产业用途使用，但改造范围内全部建筑物中各类用途的建筑面积占计容积率总建筑面积的比例应符合本条要求。科技创新综合体项目须提供适量补公用地，或者不少于计容积率总建筑面积百分之十的建筑用于城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目（不含前款所述人才公寓）；拆建类科技创新综合体项目须提供补公用地不小于三千平方米且不小于已供建设用地面积的百分之十五。科技创新综合体项目可根据实际须求配建新能源汽车充电桩、幼儿园、社区用房、文体场地等公共服务设施，配建设施建筑面积不计入项目计容积率建筑面积，不计收土地价款。科技创新综合体项目容积率大于3.0的项目，在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施等承载力的前提下，容积率3.0以上部分按计容积率面积的10%贡献产业用房。贡献的产业用房产权归政府所有，免收地价。产业引入符合珠海市和香洲区关于新型产业用地（MO）项目产业准入目录。并按照珠海市和香洲区关于科技创新、产业转型升级、总部经济等有关鼓励政策执行。权利人申请利用存量建筑物进行新型产业用地（M0）转型的，须符合我市新型产业用地（M0）产业准入、主体准入标准指引及后期的用地项目评价考核办法等指引，可在最长5年过渡期内继续按原用途和土地权利类型使用土地。过渡期内的地价参照改建类“工改产”项目地价规定执行。5年过渡期满须通过改建类或拆建类更新办理相关用地手续的，经区政府批准，可按新用途、新权利类型和地价规定，以协议方式办理；5年过渡期满，若项目无法继续经营的，权利人可按原用途保留使用土地，但地上建筑物应恢复原使用功能，除电梯、连廊楼梯以外其余加建的建筑应当自行拆除。到期后，针对作出贡献的科技创新综合体，经政府批准可延期，具体成效考核由产业部门与项目实施主体在《产业监管协议》中约定。科技创新综合体改造项目在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，保留原有合法厂房建筑继续使用的基础上，通过局部拆改建、加建使整宗用地建筑容积率达到要求的，在项目竣工验收后，改建、加建部分建筑面积按200元/平方米标准对实施主体进行奖励；整治类更新项目在竣工验收后，整治面积按200元/平方米标准对实施主体进行奖励。改造用地面积或建筑面积大于50000平方米，并且改造后用于新型产业用地的，分别经区产业有关部门出具认定意见，以上奖励标准提高50%；改造用地面积或建筑面积大于80000平方米，以上奖励标准提高100%。具体操作办法由区财政局会同区工业和信息化局、自然资源局香洲分局、区住建局、区城市更新局制定。科技创新综合体通过更新改造形成的新厂房、新型产业用房，在不改变批准用途的前提下，其使用功能为生产、研发的建筑物（以下简称“产业建筑物”）中，不超过产业建筑物总建筑面积50%的部分，可在更新改造完成后分割转让。分割转让必须按栋、层等有固定界线的部分为基本单元进行。转让的受让对象必须为符合前山—南屏创新产业走廊发展方向的企业，香洲区政府负责对建筑物受让对象进行核准。新厂房、新型产业用房转让后，自完成转让登记之日5年内不得再转让。提高低效用地项目运营成本。可根据项目用地规模、均亩产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，并在用能、用电、用水、排污等方面实行差别化配置，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。具体实施细则及指标由区产业部门另行制定。改造方案经批准后，实施主体应按照城市更新项目有关规定与区城市更新主管部门、区产业主管部门分别签订《项目实施监管协议》以及明确产业监管要求的《产业监管协议》。违反协议约定的，由实施主体承担相应违约责任。对于产业类改造项目,可将产业准入条件、投产时间、投资强度 、产出效率、节能环保、股权变更约束等要求纳入项目监管协议。对于改造主体不依规依约实施改造的,区人民政府应责令改造主体限期整改,拒不整改的可由原批准单位撤销对改造方案的批复,并将企业失信行为纳入信用记录向社会公布,依法限制改造主体参与其他 “三旧”改造项目。《项目实施监管协议》（范本）由区城市更新局会同区工信主管部门、区发改、区自然资源、区财政、区科技创新、区住建、区商务等部门和单位共同制定，包括但不限于项目地块位置、地块面积、土地用途、实施主体取得方式、改造方式、公共配建义务、补偿安置义务等相关条款；《产业监管协议》（范本）由区工信主管部门会同区发改、区自然资源、区财政、区科技创新、区住建、区商务等部门和单位共同制定，包括但不限于投产时间、投资强度、产业导向、节能环保、产出强度、违约责任等相关条款。
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