就在近日，多名粉丝咨询房姐，位于翠微的恒隆御园如何？听说这个小区房价波动较大？而且很受欢迎，那么，真的是这样吗？
贴心的房姐立马安排上，顶着35度的大太阳给大家踩上真实消息。
周边居住氛围浓厚，双学区都不错
据百度地图显示，恒隆御园位于翠微片区，紧邻香洲区实验学校、香洲区壮华学校、梅华幼儿园等学校，周边多以二手房为主，配套成熟，居住氛围浓厚。
| 区位图
根据2021年学区划分，恒隆御园所属范围为梅华中学+香洲区实验学校，值得一提的是，梅华中学今年也将迎来第一批中考生。
| 学区范围
据了解，恒隆御园共有9栋楼，其中4栋高层住宅、5栋洋房，共301户，容积率1.31。房姐查询到，该盘一手在2017年售罄。户型方面，高层主要以小面积为主，洋房主要以大面积为主。
费用方面，物业管理是3元/平，地下停车库300元/月，地面商铺停车100元/月。
挂牌4万/平，客多房少
据安居客显示，目前恒隆御园挂牌均价在4万/平左右，可以看出，恒隆御园因地段、学区、配套的加持，房价不低。
| 数据来源安居客
房姐从中介处了解到，恒隆御园是这附近较受欢迎的一个小区，房价高企，经常是一房难求，客多房少。
据链家显示，目前该小区挂牌房源只有两套，其中一套是建面约151平的四房两厅单位挂牌总价600万，折合单价约4万/平。
| 链家挂牌房源
| 户型图
毛坯状态，南北朝向，双阳台设计，可做到南北对流，动静分区，客厅与次卧连通生活阳台。公卫位于北侧两次卧之间，可做双套间使用。从现场来看，户型格局方正，设计也到位。唯一不足的是，该套房源位于3层，室内采光欠佳。
| 实景图
另外，房姐还了解到，该套房源还带有一个车位，值得注意的是，车位价格并不在该套房源挂牌总价里，需要额外购买，价格为25万/个。另一套是建面约335平的洋房，户型为六房三厅，总价达980万。那么，如果是实客，恒隆御园会否有降价空间？中介表示，基本不会，因为恒隆御园很多人抢着买。“一般不会放出房源，即使放出，一般不出几日就有买家成交，业主心态极其强硬。”在房姐看来，恒隆御园楼龄较新，且位于市区不错地段，学区也较佳，业主多为自用，房源挂牌较少，亦不难理解。另外，很多业主表示，当前价格太低，预期后续价格会涨，所以当下出售意愿不高。
成交最高3.7万/平，成交最低2.8万/平
据链家显示，恒隆御园共成交了2套房源，都在2020年成交，成交价格最高约3.65万/平，最低为3.58万/平。
产品
| 成交总价 （万） | 成交单价 (元/平) | 成交日期
|
128平4房2厅
| 462
| 35820
| 2020.11.16
|
91平3房2厅
| 333
| 36542
| 2020.6.30
|
据Q房网显示，恒隆御园共成交了6套，2019-2021年都有成交，成交价格最高约3.5万/平，最低约2.79万/平。
产品
| 成交总价 （万） | 成交单价 (元/平) | 成交日期
|
91平3房2厅
| 314
| 34460
| 2021.1.24
|
270平4房2厅
| 836
| 30854
| 2020.7.19
|
| 91平3房2厅 | 320
| 35126
| 2020.5.3
|
128平4房2厅
| 360
| 27911
| 2019.5.11
|
| 91平3房2厅 | 292
| 32082
| 2019.4.27
|
| 91平3房2厅 | 298
| 32701
| 2019.4.12
|
值得注意的是，据链家、Q房网显示，恒隆御园每套房源的成交周期都在15-16天左右。也就是说，该小区是真的受欢迎。另外，从成交记录来看，恒隆御园价格确实有涨，2019年成交价在3.2万/平左右，2020-2021年成交价已经为3.5万/平左右，一些优质房源更是逼近3.7万/平。
受欢迎的底气在哪？
那么，恒隆御园为什么能卖这么贵？为什么价格涨了还是这么受欢迎？房姐简单总结为以下几点：
第一：地段优势
小区前面新香洲，后面翠微，两个板块都是成熟板块，周边更是汇聚了许多优质资源，尤其是教育方面，从幼儿园到高中，皆可满足。
第二：低容积率
恒隆御园容积率为1.31，为市区少有的低容积率项目，楼间距宽，采光、通风比较好，小区的绿化率高，环境适宜，电梯不拥挤，一梯两户到两梯四户设计。
| 小区环境
第三：部分房源带有储物间
恒隆御园140平以上的房源都带有一个储物间，位于负一楼。从现场来看，储物间并不小，可放置日常生活用品。
| 储物间
第四：楼龄
另外，恒隆御园也是周边最新的一个楼盘，眼下该片区新房极其短缺，所以部分品质较高的次新房价格节节升高，业主的心态也越来越稳。
小区
| 报价 （元/平） | 楼龄 （年） |
恒隆御园
| 39622
| 2017年一手售罄
|
鸿泰八零
| 32568
| 12
|
森宇 鸿翠阁 | 32285
| 12
|
| 鑫海园 | 30257
| 12
|
金鸿 利嘉阁 | 37978
| 10
|
| 中珠九悦 | 35566
| 9
|
| 数据来源：安居客
|
恒隆御园涨价并非个例
事实上，该片区不光只有这一个小区受欢迎。恒隆御园属于梅华中学的学区房，该片区因学区的原因，一直水涨船高。早在上个月，房姐前往梅华中学学区了解时，该学区的仁恒星园、金鸿利嘉阁等小区挂牌价也纷纷刺破4万/平，其中金鸿利嘉阁一套复式挂牌单价更是达5.8万/平。
成交方面，金鸿利嘉阁也有单位去到3.6万/平，与恒隆御园不分上下。可以看出，市区的二手房门槛也越来越高，尤其是坐拥好的学区、位置、配套的二手房。所以，想要上车市区好一点的二手房，也是有一定的压力。那么，大家是如何看待恒隆御园这个小区的？不妨与我们讨论讨论。
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