新政！珠海福利房拆迁，如何补偿？如何回迁？答案来了！
刚刚，珠海市自然资源局发布了关于《关于规范珠海市拆建类城市更新项目涉及福利性住房处置的若干意见(公开征求意见稿)》公开征求意见的公告。
| 公告截图
据公告显示，目前珠海市正在有序推进旧工业区和旧城镇综合连片改造以及老旧小区拆建更新，相关更新项目涉及个人名下的福利性住房（即现状为划拨性质、个人购买并已确权登记在个人名下的房改房）处置，在实际处置中存在以下问题，影响项目推进效率。
一是存在政策未明晰情形。
该类福利性住房是城镇住房制度改革过程中产生的，存在实际使用面积与产权登记面积有明显差额、配套单车房和车库处置等问题，无论是住房政策还是城市更新政策，均未明确这些问题如何处置。
二是原政策设计先由产权人自行办理划拨改出让手续，再实施城市更新的做法实际难以落地。
《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2019〕61号）规定，房改房上市交易（土地取得方式由划拨改为出让）的，不计收地价。
依据上述规定，参与城市更新的福利性住房须通过上市交易完成划拨改为出让后再开展城市更新，涉及操作环节较多，程序繁琐，还将产生相应契税、增值税、所得税，以及存在上市交易后再也无法取得回迁房的风险。
这些成本和风险最终也会转嫁到项目中，增加容积率诉求，不利于城市更新项目顺利推进。
因此，为妥善解决拆建类城市更新项目涉及福利性住房地价计收、补偿安置等问题，明确具体处置措施，加快项目推进，依据有关法律法规规定，结合实际情况，特制定九条本若干意见：
第一条为福利性住房认定，明确了福利性住房的定义及具体认定部门。
本若干意见所称福利性住房，是指现状为划拨性质、个人购买并已确权登记在个人名下的房改房。
各区住房和城乡建设主管部门负责福利性住房的符合性审查及确认工作。
第二条为适用范围。
规定了《若干意见》适用于我市拆建类城市更新项目涉及福利性住房的处置。
第三条为地价计收及费用补缴。
明确了福利性住房在更新改造过程中，土地取得方式由划拨改为出让，不计收地价；相关房屋应按规定补缴费用取得完成产权后方可纳入更新范围。
（一）地价计收。福利性住房纳入拆建更新范围的，应由实施主体按照改造方案批复文件，以现状相应住宅房屋面积认定结果为准，不计收相应土地取得方式由划拨改为出让地价。
（二）费用补缴。福利性住房未取得完全产权的或未完全缴清地价费用的，购房人应按照相关规定缴纳费用，取得完全产权后方可纳入拆建更新范围。
第四条为补偿标准及回迁安置。
明确了福利性住房的补偿标准、回迁安置房性质、共同共有情形处理。
（一）补偿标准。福利性住房的搬迁补偿安置标准按同项目现状住宅统一的搬迁补偿安置标准执行。
（二）回迁安置房定性。福利性住房按照商品住房补偿回迁安置房，回迁安置房上市交易的，应按交易当时相关规定办理。
（三）共同共有情形处理。因历史原因造成非同户职工家庭共同共有一套福利性住房的，可按共有人及共有份额分割回迁相应套数和面积的回迁安置房，但产权登记时属同一家庭户的不得分割回迁。
第五条为现状测绘超面积处理。
明确了测绘面积大于房屋面积认定面积的处理方式及相关费用结算。
（一）处理方式。福利性住房现状房屋面积测绘结果超出现状住宅房屋面积认定结果的，超额部分不予补偿，但可由不动产权利人在签订搬迁补偿安置协议时约定，按不超出超额部分面积（不含福利性住房竣工验收后，未经批准的新建、改建、扩建等行为造成现状房屋面积测绘结果增加的面积）、不低于回迁安置房竣工验收时的建安成本及本项目实施主体缴交的住宅用途单宗土地市场评估价格标准，向实施主体购买相应商品住房面积（该面积应纳入同套回迁安置房中安排）。回迁安置房竣工验收时的建安成本由区城市更新行政主管部门参照国有土地上房屋征收补偿的相关规定组织开展评估确定。
（二）费用结算。回迁安置房实际交付面积不足现状房屋面积认定补偿面积及超额部分面积的，应按实际交付的超额部分面积核算支付购买相应商品住房的费用；超出的，在搬迁补偿安置方案或协议中另行约定统一标准处理。
第六条、第七条为单车房和车库补偿。
明确了福利性住房小区或楼栋存在的单车房或车库涉及面积认定、补偿对象、补偿标准等事项。
单车房
（一）补偿对象。福利性住房所在小区或楼栋存在单车房的，补偿对象按照以下方式确认：
1.已取得不动产权证或相关购买凭证的，以不动产权证或购买凭证记载的权利人为补偿对象。
2.未办理不动产权证且无法提供相关购买凭证的，以原建设单位作为补偿对象。原建设单位已改制的，按改制方案处理。改制方案未涉及单车房处置的，以原建设单位国有资产上级主管部门为补偿对象。
（二）面积认定、补偿方式及标准。单车房的认定面积不列入现状住宅房屋面积认定结果，由实施主体按照市场评估价给予货币补偿，补偿标准按同项目现状单车房统一的补偿标准执行，市场评估价由区城市更新行政主管部门参照国有土地上房屋征收补偿的相关规定组织开展评估确定。
（三）补偿费用处理。单车房的货币补偿费用纳入城市更新项目改造成本统计；补偿对象为本市行政事业单位或国有企业的，相应补偿费用可纳入项目地价总体核算处理。
车库
（一）补偿对象。福利性住房所在小区或楼栋存在车库的，参照本若干意见第六条第一款规定确定补偿对象。
（二）面积认定、补偿方式及标准。车库以套内面积进行面积认定，认定面积不列入现状住宅房屋面积认定结果，由实施主体按认定面积1:1回迁产权车位。认定面积不足单个车位回迁面积的，可选择以下方式之一处理：
1.不足安排回迁车位的认定面积部分经评估后由实施主体给予货币补偿，补偿标准按同项目现状车库统一的补偿标准执行，评估方式参照本若干意见第六条第二款执行。
2.不足安排回迁车位的认定面积部分达单个回迁车位面积一半或以上的，由权利人按不低于回迁安置房竣工验收时车位的建安成本及实施主体缴交的相应用途单宗土地市场评估价格标准，向实施主体购买相应车位面积差额后纳入同个回迁产权车位中安排。
（三）地价计收。项目地价计收时，新规划条件下产权车位在车库认定面积1.0以内的，地价不计收；超出部分，地价按照按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价计收。
第八条为政策衔接。
明确了原属福利性住房，但办理手续后已变更为商品住宅的，可参照本《若干意见》第五条处理。
原属福利性住房，但在城市更新实施前已由不动产权利人自行办理变更为商品住房手续的，涉及现状面积测绘结果超出不动产权证记载面积的情形，可参照本若干意见第五条处理。
第九条明确了解释部门和实施时间。
（一）本若干意见由珠海市自然资源局负责解释。
（二）本若干意见自2021年（印发之日）起施行，有效期至2026年（五年）。本市相关规定与本若干意见不一致的，按本若干意见执行。
可以见到，这份“若干意见”公告的出炉，将进一步妥善处理更新项目涉及福利性住房相关问题，防止国有资产流失，切实维护不动产权利人的合法权益。
未来，关于福利性住房更新补偿及相关问题的争议也将减少，城市更新得以推动，共同遇见更美好的珠海。
—往期精彩—