时隔两年，猛涨5000元/平！金湾滨海商务区，凭啥？
珠海楼市时刻充满着“惊喜”！
在房姐最新统计的9月备案价中，令人想不到的是，金湾最高备案价出现在滨海商务区，备案均价3.3万/㎡，一度抢了航空新城的“风头”。
| 8月备案价地图
实际上，不仅是备案价，滨海商务区楼盘实际售价也不低，起步价2.6万/㎡，最高单价已经卖到3.5万/㎡。
此时，或许有人和房姐一样，存在一个疑问：不是吧？！·凭什么？
另外，近期《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》正式官宣，仅一桥之隔的滨海商务区，将是接收横琴政策红利外溢的“第一人”，该方案对区域将产生怎样的影响？
带着这些疑问，今天我们来说说金湾滨海商务区。
本文共有5个部分，阅读时间约10分钟。
01. 板块定位
02. 目前情况
03. 房价行情
04. 横琴粤澳合作区方案影响几何
05.置业建议
板块定位
具体来看，居住方面，规划了多个人口密度小、绿化程度高的高端住宅区，并且周边配套消费、教育等功能设施，保障市民的生活质量。
简单而言，整个滨海商务区的主基调是“高端”，依靠江、海景观资源，突出滨水价值，同时产城共融，打造成为集商务、旅游、度假、总部办公于一体的高端城市会客厅。
目前情况
面对如此“高大上”的规划，如今区域面貌发展如何？
从2017年出让的第一块土地开始，4年时间，金湾滨海商务区相比以往的滩涂地，也有了变化。
| 滨海商务区航拍
最为明显的是滨海居住区，区域一纵三横四桥的路网已经逐渐成型，一纵为龙湖路，三横为金岛路、燕羽路、白龙路，四桥为金岛桥、燕羽桥、龙湖桥、白龙闸。
| 滨海商务区航拍
而在去年，燕尾桥正式通车。
区域的首座商业体——万科里，也将于明年1月份正式开业，目前已经引进了华润万家、肯德基、亚朵酒店等品牌。
| 万科里实拍
至于教育方面，滨海商务区将构建2所公办初级中学、3所公办小学、4座邻里中心、5座公办幼儿园的“2+3+4+5”基础配套新格局。
一中学、一小学已经在建设当中，也即是珠海市第一中学小学、初中两个学部，其中中学进展较快，已进入地基基坑建造阶段。
据了解，两学校办学规模均为24个班，分两个校区进行管理。
其中，小学部可提供公办小学学位1080个，中学部可提供公办初中学位1200个。
除此之外，万科海上城市配建的2所幼儿园也在建设当中，2所幼儿园设计的办学规模为各15个教学班，可各提供450个公办幼儿园学位。
预计明年10月通车的金海大桥，也是金湾滨海商务区的一大重磅利好。
如果工程顺利，明年年底，驾车从滨海商务区经金海大桥，直达横琴，时间将从30-40分钟缩短至10分钟以内。
| 金海大桥航拍图
房价行情
定位清晰且全面，基础设施建设提速，似乎赋予了滨海商务区房价上涨的底气。
| 滨海商务区项目现状
环观整个片区，在售的项目屈指可数，其中滨海商务区首个开售的住宅项目——碧桂园·华发海湾壹号，2019年开盘价约2.3万/㎡。
| 碧桂园·华发海湾壹号航拍
时隔两年，如今项目在售产品均价升至2.7-2.8万/㎡，足足上涨了5000元/㎡，涨幅达到21.74%。
而项目近期加推的8栋单位，户型面积段约为125㎡3+1房2厅2卫，其中一套楼层、朝向较好的单位，折后单价更是达到了约2.95万/㎡，首付3成需111万。
同台竞技的还有万科海上城市，目前在售二期78-90㎡三房高层单位，以及106㎡四房洋房单位，高层均价2.6-2.9万/㎡，洋房均价3.2-3.5万/㎡。
| 万科海上城市一期航拍
要知道，当时项目一期单位，在去年8月29日首开，推出79-108㎡2+1至3+1房单位，总价210万起，折算下来均价约2.66万/㎡，与如今2.9万/㎡的售价对比，也是上涨了2000元/㎡。
可想而知，区域在售项目已经逐渐奔“3”，有着昔日航空新城熟悉的“味道”，而涨价或将持续下去，因为区域第三个项目——星光海岸花园规划也已经曝光，正在等待亮相。
从规划效果图看，项目将建9栋住宅，包括高层和小高层。
小区还规划有15班的幼儿园和建面约40293㎡的一级邻里中心，现时项目已全面动工，有小部分楼体露出地面。
| 项目航拍
另外，区域预计还有三块宅地进行挂拍，从地理位置来看，三地块都较为靠近海岸线，拥有一线海景资源，并且地块体量都不小。
而在近期，已经有2宅地相继挂拍。
其中21067地块位于金湾区龙湖路西侧、丹凤二路北侧，占地33277.27㎡，具体来看，21067地块西侧为万科海上城市一期，南侧为万科海上城市二期。
| 公告
地块起拍价为7.03亿元，折合楼面价约10563元/㎡，最高限价为10.46亿元，封顶楼面价约15717元/㎡。
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另外，21068地块位于金湾区白龙路西侧、丹凤二路北侧，占地面积32048.94㎡，地块起拍价为6.98亿元，折合楼面价约10890元/㎡，最高限价为10.07亿元，封顶楼面价约15717元/㎡。
| 公告
值得一提的是，该两地块均无配套商业建筑，纯住宅地块。
如此优越的地理条件，预计“面粉价”也不会很低，或将被开发成为滨海高端住宅项目。
可以预见，待新盘入市和新地块的拍卖，区域房价或将迎来新一轮的调整。
横琴粤澳合作区方案影响几何
近期，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》正式官宣，这次新政中，亮点颇多：
包括横琴地位的提升、居住和就业氛围会大幅度提升、发展高端科技产业、澳门人住在珠海、就业珠海，将越来越多等等。
总的来看，就是不留余力全面发展横琴新区，区域人气将逐渐旺盛，但很现实的一个问题是，横琴住宅供给十分有限，并且就算在横琴工作的高薪阶层，也不一定买得起横琴的房子。
这时，横琴购买力将会外溢，谁来接收红利呢？毫无疑问，一桥之隔的滨海商务区将是最佳人选。
横琴粤澳深度合作区建设总体方案的落地，将对滨海商务区产生一定的几何影响。
01、首先是产业
产业发展，交通尤为重要，现时，洪鹤大桥将横琴与金湾紧密连接着，即将落成的金海大桥，更是助力滨海商务区十余分钟便可抵达横琴。
在双桥联通效应下，使金湾滨海商务区拥有对接大湾区的优质企业项目的资本，加快提升发展能量级，据了解，目前已有部分澳门企业选择到此进行投资，参与该片区的长远开发。（来源：珠海特区报）
02、人口的转移
你是选择花费一定的通勤时间精力，能够较大程度地降低置业成本？还是选择高不可攀的房价天花板？居住在横琴，还是滨海商务区？答案是显而易见的。
03、房价
有了以上两点的支撑，在一高一低的房价天秤中（横琴高、滨海商务区低），低的一端总会往上爬，只是看能够往上爬的空间有多少。
房姐有话说
看完这么多，最后还是回归到关键问题：滨海商务区值得入手吗？
情况1：自住
就房姐实地踩盘感受而言，现时居住于滨海商务区，或许会显得有些“疯狂”。
片区配套兑现还需要等待，较具规模的商业，最快也要等到明年1月才可能开业。
不过从远景来看，区域自住是不错的，有耐心等待的买家，大可提前入主片区，等到区域面貌成型的时候，不仅是为你带来较好的居住体验，同时或会带来意外的价值。
情况2：投资
想要投资的买家，就做好长线持有的准备。
无论从自身规划，还是区域之间的联通，处于起步发展阶段的滨海商务区有着足够的成长空间，发展历程相信与航空新城有点类似。
而众所周知，航空新城房价由不破万，到3字头，到有盘捅破4万，房价一直“涨过来”的事实，都是有目共睹，而滨海商务区房价相信大机率也会按照如此规律来走。
但需要注意的是，滨海商务区首盘开售价起点是在2.3万/㎡，对比航空新城初期，可以说是“高开”，因此区域房价能上升到怎样的水平，这个答案，我们就交给时间吧。
最后，关于金湾滨海商务区，你还有哪些想探讨的内容？我们评论区见！
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