备案价涨！成交价涨！库存去化拉长！2022，珠海楼市…
今年以来，由于大环境的影响，珠海楼市明显变冷。
一手房市场，成交量持续走低，购房观望情绪浓厚。二手房市场，中介门店频频被关，三四个月才来成交一单，成交也是十分凄惨。
然而，成交量走低，新房源却是越来越多。
据房姐统计，根据珠海住建局数据，珠海在9、10、11月三个月备案房源达到了14274套，分别为7728套、3425套、3121套，备案新房套数在不断增多。
在价格方面，11月备案均价更是在9、10月之上。可见，新房备案价预期仍在上升。
值得注意的是，房姐经过多方核实，珠海楼盘销售价格不再按照原来的不得低于备案价85折进行网签，而是已调整为不得低于备案价的9折进行网签。
01、
新房供应量走高，去化周期拉长
从统计来看，在刚刚过去的11月里，珠海又新增了3121套新房源，依然很多。
具体来看，香洲区1849套，金湾区553套，斗门区719套，主要集中在香洲区。
| 备案价地图
其中十字门是香洲区的主要供应大户，中海寰宇天下两次备案，备案了6栋产品，共计449套。
另外，南湾、南屏、唐家北围、后环等区域供应房源也不少，都在200套以上。
在西区方面，金湾区及斗门区此次备案的并不是很多，共计1272套新房，备案项目基本都是老盘推新。
值得注意的是，随着3121套新房源的备案，意味着在刚过去的三个月里，珠海商品房备案套数达到了14274套，新房供应量不断走高。
据珠海中原研究中心数据显示，截止11月底，珠海新房（住宅）存量约341.32万平，按近6个月去化速度，去化周期为14.57个月。
若后续成交速度放缓，新房供应量走高，未来市场库存去化周期将会更长。
02、
西区库存最多，达211.15万平
从备案房源来看，西区虽然此次备案的房源较少，只有1272套，但依然是新房的供应大城。
根据库存去化周期表，库存最多的是西区，达到了211.15万平，占比约62%。
其中斗门区库存量为约120万平，金湾区（含高栏港）为约91万平，去化周期都在8个月以上，可见斗门区是新房扎堆最多的区域。
| 区域 | 库存 （万平） | 去化速度 （万平） | 去化周期 （月） |
| 斗门 | 119.75 | 8.44 | 14.19 |
| 金湾 | 61.52 | 7.35 | 8.37 |
| 高栏港 | 29.88 | 4.55 | 6.57 |
| 横琴 | 10.60 | 2.46 | 4.32 |
| 拱北 | 2.23 | 0.50 | 4.48 |
| 吉大 | 10.37 | 0.66 | 15.77 |
| 老香洲 | 4.59 | 0.38 | 12.05 |
| 南湾 | 51.59 | 4.40 | 11.71 |
| 前山 | 9.57 | 0.40 | 24.20 |
| 唐家 | 29.70 | 6.07 | 4.90 |
| 新香洲 | 3.53 | 1.57 | 2.25 |
| 洪湾 | 4.19 | 1.57 | 2.68 |
| 保税区 | 3.80 | 0.92 | 4.11 |
| | 来源珠海中原研究中心 |
新房供应量增多，片区竞争也将进一步激烈。
目前，斗门区在售的新房主要集中在湖心路、白蕉新城、尖峰南等片区。金湾在售的新盘主要集中在航空新城、西部B、平沙新城等片区。
值得一提的是，据不完全统计，在接下来准备入市的35个新房里，有21个项目都在西区。
另外，接下来，西区还有2宗商住地块要拍。
| 土拍地图
可以预见，2022年新房供应最多的还是西区。
03、
房价依然坚挺，全市均价2.7万/平
而在成交方面，根据合富数据，在9-11月里，珠海共成交了5495套。其中9月1914套，10月2196套，11月1385套。
备案14274套，成交却只有5495套，成交只占了三分之一。
成交走低，可珠海房价丝毫没有受大环境的影响，依然坚挺。
从11月备案房源来看，11月备案均价为2.8万/平，比9、10月均价还要高。
| 月份 | 套数 （套） | 备案均价 （元/平） |
| 9月 | 1914 | 27221 |
| 10月 | 2196 | 27158 |
| 11月 | 1385 | 28115 |
另外，根据珠海中原地产数据显示，珠海11月全市均价为2.7万/平，同比上涨了20.25%，稳中有涨。
| 房价地图
04、
市场促销增多，成交或将回暖
可以看出，备案房源的增多，标志着产品的丰富多样，购房者的选择机会将大大提高。
香洲区虽然备案房源多，但房价高企，备案均价都在3万/平以上，令不少购房者望而却步。
斗门区最大的优势还是价格，备案均价1.8万/平，是珠海刚需的青睐之地。如今斗门湖心新城多个项目产品都可做到75平三房，价格亲民的同时，产品也实用。
金湾区，共有6个项目备案，其中有两个为全新盘，分别为万科海上城市三期、佳源印象西湖。新项目的亮相，也意味着金湾的产品也将越来越好。
值得一提的是，临近年底，开发商为回款，不少项目纷纷打折促销。另外，房贷利率也在逐步松动，可以说，珠海楼市正向春天走去。
一系列利好出现，珠海的成交量或将也会回暖。
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