珠海楼市总结！看完，我哭了
2022进度条已过半，珠海楼市还好吗？
回顾上半年，全国疫情反复下，经济压力仍在，而楼市依旧是“难”字当头。
尽管6月初盼来了珠海救市“大招”，但重塑大众对楼市的信心，仍需要一定时间。
那么，上半年，珠海楼市具体表现如何？房价涨了还是降了？哪些楼盘最受欢迎？下半年楼市会怎样？一起往下看！
上半年房价涨了？降了？
根据合富研究院数据显示，上半年，珠海全市均价23992元/㎡，同比下跌6.9%。
从月度均价走势来看，1-5月房价持续下行，受新政刺激影响，6月房价开始触底反弹。
| 珠海上半年住宅均价走势图
分区域来看，金湾、唐家、横琴、南湾、新香洲、吉大六大板块，与去年同期相比，均呈现上涨态势；而斗门、高栏港、老香洲、前山和拱北上半年区域均价同比下滑。
其中涨幅最高的是南湾，均价34101元/㎡，同比涨9.1%；而跌幅最高的是斗门，均价12253元/㎡，同比跌19%。
| 珠海上半年区域楼价地图
楼市战绩如何？谁上榜了？
成交方面，根据合富研究院统计，上半年珠海商品房网签量为11503套，环比下降44.4%，网签面积约118万㎡，环比下降43.6%。
大环境影响下，珠海上半年网签数量大幅下降，成交惨淡，对比往年同期数据，接近2020年水平，而同比2021年同期，下降幅度高达59.7%。
| 珠海2019年至今网签走势图
从网签走势来看，除去2月网签较低外，其余每月均保持在2000套左右低位水平，6月为上半年成交量最高的月度，这也从侧面论证了，新政对楼市的影响正在发酵。
| 珠海上半年住宅网签走势图
分区域来看，斗门和南湾成交较多，其中斗门上半年成交3557套，占据区域榜首，南湾成交2059套，其次是金湾成交1730套，唐家成交1670套。
| 珠海上半年各区域住宅网签套数
单从项目上半年网签排行榜来看，华发又一城占据网签榜首，成交571套；而华发横琴府、华发依山郡紧随其后，分别成交332套、325套。
| 珠海上半年项目成交套数TOP10榜单
哪些房企拿地了？
上半年，珠海土拍市场较为平淡，共成交6宗商住地，揽金60.24亿元，同比跌46.2%，成交面积约23万㎡，同比跌56.6%。
从房企性质来看，上半年土地竞得房企全为国企，实力雄厚，其中正方更是揽获2宗地块。
楼面价及总价最高的，皆为正方于5月19日竞得的南屏住宅地块，楼面价13701元/㎡，成交总价31.66亿元。
| 珠海上半年商住地土拍图
然而，正方南屏地块并未刷新珠海土拍楼面价TOP10及土拍总价TOP10排行榜记录。
此外，正方今年年初竞得北围住宅地块——正方深悦湾，于今年4月公布了批示，项目信息及效果图同步曝光。
根据公示内容，将建8栋住宅、1所36班小学、1所18班幼儿园及底层商业。据了解，该项目预计在今年第四季度亮相。
| 效果图
库存去化周期为17.32个月
据珠海中原研究中心统计，截至5月底，珠海新房库存面积为361.3万㎡，库存套数达33269套，去化周期为17.32个月。
库存面积最大的为斗门，去化周期为20.52个月，其次是金湾，去化周期为21.03个月，紧接着是南湾，去化周期27.09个月。
| 珠海新房库存统计（数据/珠海中原研究中心）
上半年总结
对于上半年楼市的具体表现，我们不妨从以下六大关键词回顾。
①成交低迷：上半年楼市整体成交情况表现为“先跌后趋稳”，市场经历了从下行加剧到筑底趋稳的过程，1-5月成交持续低位，6月有趋稳迹象，但与往年对比，上半年成交仍表现萎靡。
三月和五一热度也不复存在，根据珠海中原研究中心统计数据，今年3月住宅网签套数2012套，同比2021年降幅高达6成；而五一实际成交量更是同比腰斩。
②市场冷但有热盘：在市场趋冷的大环境下，热门区域依然有热盘现象，如位于唐家北围的华润置地广场·海湾润府于3月迎来首次开盘，当天去化率达90%，拿下了5.5亿的销售成绩。
再比如位于十字门的华发琴澳新城|四季半岛三期，开盘当天销售额达3亿元，现场座无虚席。
③备案规则松动：4月19日，珠海新房备案价规则调整：由此前的实际销售价格不得低于备案价的90%，恢复为不得低于其备案价格的85%。这意味着，开发商在备案价基础上打折空间更大了。
④备案价下调：备案松动后，珠海有部分楼盘重新备案并主动下调备案价，主要集中在西区项目。此外，5月开始，全市大部分区域项目都有打折降价促销现象。
⑤房贷利率一降再降：今年来，珠海房贷利率下调的风从未停歇，现在首套房贷利率最低4.25%为普遍现象，且首付最低20%。
⑥救市政策：6月初，珠海酝酿已久的“大招”频频发出，购房的窗口彻底打开：
1.限购大范围松绑
2.非限购区首付最低20%
3.非限购区第三套房也可以贷款
综上，只能感叹一句，今年上半年楼市实属不易。开发商这边，受困于自身资金压力和融资困境，一边采取降价或者特价房等优惠措施自救，一边盼望着高层救市大招，非常被动。
而购房者方面，对楼市信心不足，多数处于观望状态，即便6月初迎来了限购松绑等利好政策，但从6月市场表现来看，刺激效果有限，预计仍需一定时间来提升信心。
此外，在大环境下，热门板块楼市表现较为坚挺，板块新盘入市受到的关注度也较高，如唐家北围、十字门等。
展望下半年
目前市场筑底趋稳，下半年在政策持续发酵下，预计楼市整体会稳步复苏，购房者信心也会慢慢提升上来。
房价方面：经历了近一年的持续下行后，下半年大概率会筑底回升，稳步增长，尤其一些核心区域及热门板块，复苏迹象会相应明显些。
成交方面：目前来看，大部分城市在救市政策下复苏效果已显现，如中山、佛山等。预计珠海下半年楼市成交方面有望走出低迷状态，稳步回升。
供应方面：上半年房企躺平心态严重，整体推盘入市积极性不高，随着救市政策发布，房企心态开始转变，预计下半年会加紧供货节奏，积极入市，珠海或将在第三季度或第四季度迎来一波供应高峰。
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