地产告别普涨时代
岁末年终，一些变化集中发生。
文 | 龚方毅 马可欣 祝颖丽 实习生张梓清
编辑 | 龚方毅
“这是真的吗？”
“是。”
许多大大小小值得追问的变化在上周集中发生。它们多在人们的预期内，但出现的速度或影响的程度出人意料。
最受关注的莫过于中国决定在部分城市试点房地产税改革。一年利税约十万亿元的地产业将面临真正的大调整。房产普涨的时代或将就此告别。
相关讨论过于热烈，甚至盖过了对多数人实际影响更大的养老金个人账户改革。人社部养老保险司司长聂明隽在上周的金融街论坛年会上说， “个人养老金拟采取个人账户制”。这一在 2006 年中国 “十一五” 规划期间即初见雏形的规划，将有最新实践。
行业的变化也不小。
上周特斯拉高管说他们整车产能已经超过 100 万辆 / 年。这无疑是一个新里程碑。比多数人、甚至特斯拉自己公开预测的完成得更早。此外，我们也看到瑞幸咖啡公告上半年大幅减亏；李佳琦和薇娅直播一天的销售额就超过了北京 SKP 商场一年的销售额（先不考虑挤电商水分）。
疫情也有了变化。新冠肺炎疫情遗憾地再在国内散发。已有 11 省通报了 50 例以上的核酸检测阳性病例（确诊 + 无症状）。国家卫健委发言人米锋说其中不少人曾跨地区旅游，疫情仍有进一步扩大的风险。
多地升级了防疫标准，更严格地限制人员流动。文旅部 10 月 23 日起暂停了旅游专列业务，并对跨省旅游启动 “熔断” 机制。岁末年终的商旅活动和关联的餐饮、零售业再受影响。
疫苗依旧是解题关键。中国现在已经启动了疫苗加强接种计划。中国疾控中心专家组建议海关、边检、航空、隔离观察点以及定点医院的一些工作人员，以及其他适合接种的人士，完成全程免疫六个月后再打一针以加强免疫。
这些变化，有的反映了决策群体在不同目标或者利益格局下的取舍、平衡，有的则反映了复杂时局下趋势分化。
地产告别普涨时代
10 月 23 日，十三届全国人大常委会决定 “授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作”，对试点地区的各类房产或土地所有权持有人（农村宅基地及其上住宅所有人除外）征税。试点限期五年。
相关调整现在只有框架，缺少具体细则。如税率多高、计税基础是什么、有没有税收优惠、是不是对存量房征收，以及在哪些城市试点、什么时候开始，这些问题现在都还没有答案。
不过新华社报道称，国务院会在半年内确定实施启动时间，出台试点具体办法，再由试点地区政府制定细则。当在全国范围征税的条件成熟时，“及时制定法律”。
周末赶报告的各路机构基本都觉得改革节奏超出预期。它们原本估计从高层讲话到实际执行仍有一段不短的博弈期。
粤开证券估算 2019 年房地产为中国贡献 2.6 万亿税收和 7.25 万亿元土地出让收入，广义上的财税贡献率近 35.9%。它的产业链条长、影响面广、利益关系复杂，市场与政治博弈共存。
对于突如其来的调整，市场普遍认为长期仍是供需决定房价。但短期内受心理冲击的影响，会有一轮抛售。如果卖的比买的人多，试点地区的房价会走低。
接着，考虑到房地产税的征收、减免逻辑，多套房持有者、拟购房者可能会将免税 “额度” 用在更有价值的地方 —— 有更好教育、医疗资源和就业环境的地方。
这可能意味着房价分化将更厉害。全国房地产普涨时代就此结束。因为人口向资源优势地集中，可以支撑当地的房屋购买需求。这又引发一个现实问题，房价下行期、或者房价不断走低的地区要不要征税？如果继续征很可能令房价跌得更快、加大波动。这似乎也不是政策目标。
房地产税收一直存在。但之前房地产业的税几乎全来自于流转环节，即交易产生的所得税、增值税、营业税、印花税等。对持有环节征税且按年计税缴收的，只针对商铺、办公楼、酒店等非居住房产的持有者。
2011 年，上海和重庆试点对住宅征房产税。不过减免力度很大，很多人不需要交税。比如上海只征增量房持有人的税，且有每人 60 平方米免征额。即三口之家的话，房屋面积超过 180 平方米的部分才需要交。重庆尽管包括了增量房和存量房，但是都只针对别墅或者高档商品房征税。对普通家庭影响也很有限。
两城试点的效果回顾可以看国海证券的这篇报告。或者清华大学经管学院几位教授做的研究，《房产税和房价：双城记》（Property Taxes and Home Prices: A Tale of Two Cities）。
2012 年，清华大学经管学院院长白重恩、经济系特聘教授李奇、经济系副教授欧阳敏研究发现，试点第二年，上海的平均房价下降了 11%-15%，重庆的平均房价上升了 10%-20%。税收试点对两城房价产生了相反的影响。
对于这次更广泛的试点，一些机构人士和学者认为税率会更高、优惠条件更少，有学者参考房产税成熟地区 1%-5% 的税率、结合中国试点的定位和居民收入水平，估计税率低于 1%。
养老金个人账户改革
上周，人社部表示个人养老金账户会有两方面大调整：一是给予税收优惠政策；二是 “个人养老金拟采取个人账户制”。这对个人的影响可能胜过房地产税试点。
中国人民大学中国社会保障研究中心副教授杨俊对养老金个人账户有过清楚的叙述：
个人账户制度有两种类型，一种是完全积累的个人账户制度，另一种是名义账户制度。
名义账户制度下，虽然个人的缴费也记入个人账户，但缴费资金依然采用现收现付的方式用于支付当前退休者的养老金，个人账户中的积累只是名义上的。
完全积累的个人账户制度下，个人缴费不用于支付当前退休者的养老金，而是完全记入个人账户并进行实账化的投资管理。
现在中国个人养老金采用名义账户制度。个人每月的缴费由政府统筹，然后支付给领养老金的人。制度刚推行的时候，中国工作交养老金的人多于退休领养老金的人，账户逐年丰盈。
但中国人口结构持续变化，老龄化加速，养老金有亏空的风险。中国社科院世界社保研究中心 2019 年曾估算账户可能在 2027 年结余达峰、然后在 2035 年耗尽。
包括社科院在内的机构、以及其他专业学者也呼吁改革，做实养老保险个人账户（如美国 401K 计划）。这么做不仅在于缓解财政压力。有学者指出养老保险的激励机制应该是多缴多得、长缴多得。
持这一观点的中国社科院世界社保研究中心研究员郑秉文，曾在《“社保降费与征收体制改革” 专题研究》中写道，
应尽快兑现和落实二十多年前关于建立多缴多得、长缴多得激励机制的初心，这既是对参保人的养老权益负责，也是对养老保险制度的可持续性负责，是养老基金提高可持续性的根本措施。
其中，就目前所及，扩大个人账户比例、将一部分企业缴费划入个人账户进行配比是建立激励机制唯一的重要途径
至于改革的难点，可以看前大连商品交易所副总经理高小真写的《关于推进养老保障制度改革、促进资本市场长期稳定发展的建议》。
其他值得关注的变化
李佳琦和薇娅直播一天的流水接近两百亿。“双十一” 预售才开始，李佳琦、薇娅的直播数据刷屏社交媒体。第三方平台红人点集的数据显示，预售首日，两位阿里巴巴 “人形聚划算” 分别创造了 106.53 亿（李佳琦）和 82.52 亿（薇娅）的销售额，远超去年的水平。
考虑到今年疲软的消费，这组数据难以置信得好。
李佳琦所属公司美腕对《晚点 LatePost》说，外部的第三方数据都有较多的偏差。薇娅所属公司谦寻也称自己还没有统计数据，建议甄别第三方数据来源。有业内人士称，上述数据是宽口径，有可能把下单后未支付的都计算在内了。
而根据直播电商服务平台壁虎看看提供给我们的数据，李佳琦和薇娅今年 “双十一” 首日的总销售额分别为 39.48 亿和 38.55 亿。笨鸟数据则统计到 100.14 亿（李）和 42.45 亿（薇）。
需要指出的是无论哪一种口径下的数据，都是假定消费者付尾款情况下的订单总额，而非订金。
彩妆护肤是两位主播预售的主要品类。一位直播电商商家运营人士说，20% 的退货率是正常的，服装品类会高一点，护肤品退货不高。一位接近阿里的人士认可直播间退货率约为 20% 的说法，但指出 “李佳琦和薇娅直播间的退款率一直很低，不到 10%”。
特斯拉电动车年产能首次超百万辆。上周特斯拉发布了第三季度财报，收入达 137.57 亿美元，是去年同期的 1.5 倍。同时盈利 16.18 亿美元、约为去年同期的 4 倍。均高于华尔街分析师预期。
盈利主要来源于汽车销量的增长和成本削减。而这两点又都是产能扩张的结果。汽车业资本密集、规模效应显著。今年七到九月，特斯拉共生产汽车 237823 辆，交付 241391 辆。成本摊薄以后，特斯拉汽车业务毛利率冲到了 30.5%。
特斯拉 CFO 扎克·柯克霍恩说现在公司年化产能超百万。作为对比，大众集团在全球共交付了 29.3 万辆纯电动车，年化产能约为 39 万辆。实际上特斯拉的产能已经可以比肩传统燃油车厂，与中国三大自主品牌吉利、长安、长城相当。
瑞幸咖啡上半年大幅减亏。它们上周发布公告称，今年上半年取得了 31.2 亿元收入，净亏损 2.11 亿元。其中收入同比翻倍、亏损同比减少了约 86%。
一个多月前，瑞幸宣布与投资人们的纠纷取得了对公司积极的进展，同时还发布了 2020 年经审计的财务报告，显示它们在去年那样的极端环境下取得了不错的经营成果。这里是我们之前对瑞幸的短评。
最新的财务报告表明它们转好的趋势还在继续。浙商证券互联网分析师谢晨在一篇研究报告中肯定了瑞幸这段时间的表现，并认为它在与 Manner 等中端咖啡品牌的竞争中占优。
恒大支付美元债利息。另外，财联社的报道说中国监管层会在本周二摸底房企的美元债。
我们用 Wind 汇总的数据显示，截至 10 月 11 日，境内房企一年内到期的离岸美元债余额前三多的分别是恒大（34.75 亿美元）、佳兆业（27.05 亿美元）、建发国际（27.05 亿美元）。而存量前三多的分别是恒大（178.52 亿美元）、佳兆业（121.51 亿美元）和碧桂园（116.07 亿美元）。
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