深圳中产新标准 一生四宅 买情怀房的不一定都是有钱人
肖小平 · 视频口述
在咚咚找房民间置业会上，肖小平在最后的发言中提到一个概念，这个概念引起全场观众的轰动。“深圳新中产的要求是——一生四宅，作为新中产的人一生中应该至少有四套房，他们分别是：自用房，收租房，轮动房和情怀房。”
肖 小平
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贝壳研究院院长
Ⅰ
自用 + 收租 + 轮动 + 情怀 = 一生四宅
我在：你在民间置业会说的“一生四宅”理论在现场引起了观众的轰动，因为其实对于大部分人来说，“一生一宅”已经很难得了，那你对于一生四宅是怎么理解的呢？
肖小平：其实“一生四宅”主要是在2017年的时候，我发现很多人购房的诉求有了变化，其实像是“自用”、“收租”的房子大家都比较能理解，“轮动”的房子也的确有一部分人认为可以通过买进卖出赚取一些资金，但“情怀”的房子真的是我在2017年末2018年初突然发现的，我发现许多人的购房并不是一个理性的行为，比如这个房子你明明知道，不可能赚钱，而且你也用不上，这个房子对你来说就是没有任何价值的，但还是有人前赴后继地去买，有人就是喜欢，这类房子我会将他们归类为“情怀”。
这种“情怀”当然会有许多种表现，比如有的就是要回老家“衣锦还乡”，买个大房子。有的是希望在城市周边有个第二居所。“一生四宅”相当于人的四个诉求。
开始让我思考这个问题的是我的一个朋友，他回老家花了三百多万买了个房子，我问他，你这个房子能租出去吗？他说不能。我问他，那你一年回去几次？他说春节回去住7天，主要是之前一直没在老家买房，爸爸妈妈不开心，觉得自己的孩子在外面混的那么好，自己还要在老家住老房子。我再问他，那你买房了之后呢？他说，他们现在很开心啊，因为觉得自己的孩子混得很好。
因为每一套房子的作用是因人而异的，你可能会认为，能买情怀房的人都是很有钱的，但在我看来并不是的，甚至有人不是按这个顺序买的，有的人可能先买了情怀房，但却没有自用房。
其实很多时候我们对深圳的房子有一个误解，就觉得深圳很多房子都很贵，其实深圳也有几十万的房子，一两百万的房子也很多，你对房子自住需求或者收租需求，甚至是轮动的需求也可以不大，所以“一生四宅”所拥有的资金量可能不如大家想象中的那么大。
所以有的人用实现“一生四宅”来证明自己是成功人士，这个判断是有失偏颇的。
Ⅱ
现在楼市是“买方市场”
我在：2019年深圳楼市开盘有一个“小阳春”出现，各大片区的楼盘成交量都有不同程度的上涨，可是均价却没什么变化，你能跟我们解释一下这其中的原因吗？
肖小平：主要是现在深圳楼市是个买方市场，现在卖房的人是比较多的，这会引发一个问题。可能某个业主心态强势，想卖高价，但是别的业主更着急卖，这就会导致市场的均价并不那么容易上涨。
所以如果市场要涨，首先要满足两点需求。
第一，市场成交量稳定在目前，或者上涨到更高的位置。
第二，供应量如果被逐渐消化，并且没有新的供应补充的话，我相信价格就会有上涨的空间了。
其实我们要看一下这次深圳楼市“小阳春”的背景是什么，它其实本身是在深圳楼市均价下跌的背景下出现的，比较以往，比如2018年的“小阳春”是并没有这个背景的，因为2017年的楼市虽说并没有太好，但至少是一个横盘，所以2018年的“小阳春”是有一个“量价齐涨”的，但2018年房价其实是在下跌的，比如说深圳的二手房均价是有一个不同程度的下跌的，这种情况下出现的“小阳春”成交量上升会很难让成交均价也同步上升。
我们在判断楼市有一个先行指标的说法，成交量是成交价的先行指标，2018年的成交量非常低迷，价格也在下降，现在楼市成交量上来了，如果我们的交易量能够在这个位置上维持两到三个月，那么价格就会上涨了。
Ⅲ
深圳楼市投资客最大的特点是“自信”
我在：你觉得深圳楼市投资客有什么特点？
肖小平：深圳房屋投资客最大特点就是敢于冒险，而且特别自信，深圳人本身的特性可能就特别吻合，因为都很年轻，而且都很拼。
可能因为他们中间有人几年之间从普通员工就上进到了一个不同阶层，这样的案例还特别多，所以会让大家特别有干劲。
其次就是敢于冒险，哪怕再自信大家都知道投资不可能一定赚钱的，但有的人就认为自己输得起，深圳大部分年轻人的想法就是大不了重头再来，这种敢于冒险的精神就特别吻合。
还有一点就是其他城市都很难跟深圳人相提并论的，就是敢于加杠杆，因为年轻人有个天然的弊端，就是财富积累不足，没钱怎么投资呢？在别的城市的人可能就放弃了，但深圳人不一样，尤其深圳的一部分年轻人觉得自己能力是没问题的，并且这次投资的成功概率很高，所以他们是特别敢于加杠杆的。
1982年5月10日马寅初逝世——马寅初是中国现在经济学家、教育学家。曾任中央人民政府委员、浙江大学校长、北京大学校长、中国人口协会名誉会长等职位。早在1957年，马寅初预见中国人口压力过大，并提出计划生育的观点。1981年，计划生育被定为基本国策。
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