作者 刘虎
“十年了，我们反复向政府、法院申请，希望恢复施工，尽快将房屋交付给业主，竟然怎么也得不到许可。”山东青岛同泰房地产开发有限公司（下称“同泰公司”） 董事长王誉焜颇为无奈。
2012年10月，同泰公司在青岛西海岸新区开工建设同泰华府小区项目，却因一桩债务纠纷，楼盘被青岛中院查封至今，被迫停工，成了烂尾楼，更出现了“开发商想建完，法院不准许”的怪现状。王誉焜介绍，在执行阶段，青岛中院试图将市场价值15亿元以上的楼盘“贱卖”，出现了法官受贿、“萝卜拍卖”等系统性腐败问题。事后，涉案法官等多人已受刑事处罚或被调查；青岛中院此前作出的执行裁定，则被最高法以“适用法律不当”为由予以撤销。2024年3月18日，同泰华府将再次走上拍卖台。对此次司法拍卖的合法性，王誉焜提出质疑。他说，贱价评估、萝卜拍卖等违法情形依然存在。同泰华府小区项目，原是青岛西海岸城市规划中的一颗明珠，修建它的同泰公司，也是自2002年便进入房地产领域的老牌地产商，已成功开发多个楼盘。但自2014年起，同泰华府小区便陷入烂尾的困境。同泰华府项目面积为66615.9平方米（100亩），总建筑面积15万平方米，在“烂尾”前已销售143套房屋共1.27万平方米。王誉焜说，“这么多业主有房不能住，有家不能回，作为开发商，我们于心不忍。”王誉焜称，同泰华府的烂尾，责任却并不在开发商，而是因为青岛司法机关在一桩债务纠纷案中罔顾事实、恶意查封，整个项目陷入“死封”状态，无法正常施工建设。这桩债务纠纷案，便是同泰公司与项目施工方青岛泰华集团有限公司（下称“泰华集团”）建设工程施工合同纠纷案。王誉焜介绍，2012年，泰华集团由黄岛区一位领导推荐，同泰公司与泰华集团签订《建设工程施工合同》，由泰华集团施工建设同泰华府项目，合同总价合计为2.06亿余元。2014年，同泰公司与泰华集团签订签订《顶房协议》，约定将同泰华府小区61套房按总价3336万余元，抵顶给泰华集团作为工程款。2014年5月，泰华集团向同泰公司发函催要工程款。函件中载明，同泰公司应支付2亿元工程款，扣除已支付的1.6亿元及抵顶的3336万余元，还欠工程款800万元。同时，泰华集团已停止对同泰华府小区的施工。2014年10月，泰华集团将同泰公司起诉至法院，要求同泰公司支付已完工程款8000万元（以鉴定为准）及利息。但同泰公司则认为，泰华集团存在延误工期、工程质量、施工管理等诸多问题，经政府部门要求限期整改，始终未整改未通过验收；同时，合同范围内约定的施工内容并未完成。“为什么仅剩800万元，要求支付8000万元？即便泰华集团按合同约定完成了施工，竣工验收，合同约定售房款优先偿还银行贷款，应当支付的剩余工程款2017年5月之前付清。”王誉焜说，因此，同泰公司并不拖欠泰华公司进度款，至起诉时，亦未到支付剩余工程款的时间。2017年7月，青岛中院判令同泰公司支付泰华集团工程款9220万余元等，同时判令泰华集团撤出项目工地；2017年12月，山东高院维持上述判决。同泰公司对此判决严重不服。青岛市中级法院。刘虎 摄
期间，同泰华府小区已经售出143套房产，但因受纠纷诉讼影响，同泰公司未能按期完成剩余房屋销售，导致未能及时回笼资金偿还银行贷款。此后，同泰华府项目遭法院查封。自2014年债务纠纷发生以来，“烂尾”至今。案件资料显示，2012年2月至9月间，同泰公司为了筹措开发建设资金，陆续向银行贷款3亿元，在未能及时回笼资金偿还后，被银行起诉。双方达成调解协议，约定同泰公司于2015年11月13日前向银行偿还借款本息3.3亿元。2017年6月26日，青岛强森资产管理有限公司（张森的私人公司，下称强森公司）以2亿元价格购买了农业银行青岛黄岛支行对同泰公司3.580126亿金融债权。同年9月11日，强森公司又将该债权以2.9750亿元的价格转让给名义上是和国企城发公司合作、实际仍由张森控制的得源投资集团（青岛）资产管理公司，后得源公司向青岛中院申请强制执行。 “这个‘左手倒右手’的转让明显有问题。”王誉焜介绍，案件执行中，同泰公司基于房屋已经取得《预售许可证》，向法院申请销售房屋，以售房款清偿债务，法院却不许可。王誉焜还曾试图以向第三人融通资金的方式清偿债务，但负责执行的青岛中院不予核实计算并确定实际债务金额，融资提供方因无法获得法院确定的债务金额，无法完成内部报批手续，这一方法也未能付诸实践。“这两种方法，都能做到尽快化解债务，推动小区继续顺利建设完工。”王誉焜百思不得其解，为何青岛中院宁愿看着小区烂尾，也不愿采取有效的方式化解？2018年6月，青岛中院委托评估公司，对同泰华府项目进行评估。该项目的全部预售商品房、其他构筑物，被一并以“在建工程”进行估价。最终，同泰华府项目的总价被评估为7.85亿元，单价被评估为5129元/平方米。同泰华府项目单价被评估为5129元/平方米，比同等地段商品房价格低1万元左右。刘虎 摄2018年12月，同泰华府项目第一次被拍卖，起拍价为6.2亿元，因无人竞拍而流拍。2019年1月，该项目第二次被拍卖，起拍价为5.256亿元，同样因无人竞拍而流拍。两次拍卖的《竞买公告》均注明，“买受人须具备相应房地产开发资质”。2019年3月1日，青岛中院发布《变卖公告》，起拍价为5.256亿元。此时，一家火速注册成立的青岛邦倬置业有限公司（下称“邦倬公司”）参与了拍卖，在无人竞价的情况下，竞得了同泰华府项目。王誉焜发现，这家新成立的邦倬公司，竟然与执行人得源公司有紧密的关联：两家公司的背后股东，均为城发投资集团有限公司（国有独资企业，下称“城发公司”）。也就是说，城发公司作为得源公司的股东，实际由张森控制的得源公司从银行买来了同泰华府的执行债权，又自己出资5.256亿元，把同泰华府买下来了。直到此刻王誉焜才明白，为何青岛中院会拒绝他提出的以卖房、融资等方式清偿债务的方案，“他们就是故意打配合，存心想将楼盘贱卖。”“他们评估的单价仅5129元/平方米，价格比同等地段商品房低了1万元左右。”王誉焜说，在青岛中院的配合下，经过一番神操作，他们自己只花了5.256亿，就顺利获得了价值15—20亿元的同泰华府项目。楼盘拍卖后，青岛当地报纸《半岛都市报》报道说，周边楼盘的价格在1.25至1.6万每平米之间。对于评估公司将同泰华府项目定性为“在建工程”，王誉焜无法接受。他说，该项目已经取得了国有土地使用权、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可，五证齐全且整个工程已近完工。“住宅楼宇及其他建筑物已经全部建设至门窗安装阶段，仅需小区绿化、道路等收尾建设即可交房。”王誉焜认为，同泰华府项目应被定性为“预售商品房”，按市场销售价进行评估。他认为，青岛中院以“在建工程”进行评估，只对土地成本、建设施工成本进行评估，是人为、恶意压低同泰华府的固有价值，“这种事搁谁身上，也不可能同意。”王誉焜向青岛中院申请销售房屋、以房屋销售款清偿债务，但遭到拒绝。王誉焜又提出，希望法院准许开发商继续完成收尾建设，结束“烂尾”惨状，尽快将房屋销售、交付给业主，仍遭到拒绝。同泰华府小区烂尾现状。刘虎 摄
“我们早就做好了全面恢复施工的准备工作。”王誉焜提供的资料显示，自2014年“烂尾”开始，同泰公司多次向当地政府、青岛中院申请恢复施工，“但所有的努力都石沉大海，不了了之。”他提供的其与该案执行法官亓旭岩的短信沟通记录显示，王誉焜表示，“我们好不容易把买房的业主安抚，不给领导添麻烦，但泰华（集团）雇人组织闹，他们的目的就是阻止项目正常进行！亓局长，如果项目不能正常进行，所有买房的都会拼命！”亓旭岩则回复，“你一天就卖完，正是他们担心的”，“跟我说这些没用，你现在要做的是还钱，而不是盖房”。“执行法官究竟吃了执行人多少钱？全然不顾被执行人和购房者的合法利益吗？”王誉焜质问道，楼盘烂尾十年，那么多购房者欲哭无泪，一家愿意负责任解决烂尾的企业也陷入困境，青岛中院于心何忍？2020年1月，该案执行法官、青岛中院执行局副局长亓旭岩，因涉嫌受贿被当地监委留置。笔者获取的山东省莱阳市检察院对亓旭岩作出的《起诉书》显示，经审查查明，2006年至2019年，亓旭岩利用职务便利，为青岛多家单位及个人在案件执行、诉讼等方面提供帮助，收受财物共计155.7万元。其中，亓旭岩被指控的第15起犯罪事实为：2018年1月至2019年，接受山东某丙律师事务所律师王某某的请托，为其代理的案件在执行方面提供帮助，先后两次收受王某某给予的5.2万元。王誉焜向笔者介绍，据其了解，上述这起犯罪事实牵涉的执行案，便是同泰华府项目被执行一案；《起诉书》中提及的“山东某丙律师事务所律师王某某”，则系执行人一方的委托律师、山东倡通律师事务所律师王磊。公开资料显示，王2021年2月24日，王磊被青岛市司法局处以“停止执业6个月”的行政处罚，理由是“违规向法官行贿”。王誉焜提供的资料显示，亓旭岩在2019年10月25日被留置后的2019年11月29日，当地监委曾通知王誉焜就亓旭岩一案接受询问；作为证人，王誉焜向监委办案人员陈述了他在被执行案中的荒唐遭遇。王誉焜作为证人就亓旭岩一案接受监委询问。刘虎 摄
此外，王誉焜还介绍，除亓旭岩外，另有多名与同泰华府项目被执行一案相关的官员或利益相关人，被刑事处罚或被监委调查，包括城发公司原董事长杨德顺、原副总经理战永超，得源公司实际控制人张森，山东高院同泰华府案合议庭审判长陈某某、合议庭成员陈某某、承办法官刘某某等。而青岛中院此前作出的相关执行裁定，经同泰公司持续申诉后，于2020年6月24日被最高法以“适用法律不当”为由予以撤销。最高法在相关裁定中指出，青岛中院在竞买公告中注明“买受人须具备相应房地产开发资质”，但邦倬公司并未取得房地产开发资质，却独家参与了竞买，“青岛中院的变卖行为在客观上对不同的买受人设置了不同的竞买条件，侵害了潜在竞买人的利益，会导致变卖财产得不到充分竞价，从而损害被执行人的财产利益。”青岛中院相关执行裁定被最高法认定为违法。受访者供图
“也就是说，最高法认定青岛中院实际上就是在搞‘萝卜拍卖’。”王誉焜说，若非最高法叫停，恐怕价值十几个亿的楼盘早已被人低价掠夺。违法拍卖被叫停后，王誉焜本以为事情或将迎来转机，青岛中院应会同意其融资还款或卖房还款的诉求。同泰公司与青岛中院沟通多次，2021年1月，执行人得源公司向法院发函表示，不同意同泰公司提出的方案，要求法院尽快重启拍卖程序。得源公司在函件中称，虽然同泰公司表示“有很多有意向的合作单位可以提供资金帮助其继续施工或帮其偿还债务”，但他们并未看到同泰公司提供出任何一家比较有实力的合作单位相关情况。得源公司还说，目前的房地产市场行情极不乐观，房价在未来大概率将迎来“贬值潮”，因此，对同泰公司“销售房屋回笼资金清偿债务”的设想完全不认同。值得一提的是，虽然违法拍卖被叫停了，但拍卖款早已打入得源公司的账户，青岛中院曾要求得源公司返还，但得源公司称，这笔钱已经花完了，公司账上没钱也没有其它资产可以还了！ 违法拍卖被叫停，但5.2亿元拍卖款已被花完。刘虎 摄
“也就是说，得源公司的债权已然得到实现了。”王誉焜说，既然他们拿到了该拿的钱，怎么还有脸继续要求拍卖呢？事实上，王誉焜申请“销售房屋、以房屋销售款清偿债务”以及“继续完成收尾建设”的诉求，于法有据。多年来，最高法一直强调，法院应加强善意文明执行理念。在《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中，最高法表示，应灵活采取查封措施，对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”。最高法指出，对资金周转困难、暂时无法偿还债务的房地产开发企业，法院在查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设；查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债务人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促进双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施；查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。但2024年2月，青岛中院还是启动了第四次拍卖，依然流拍。笔者获悉，3月18日，同泰华府将第五次走上拍卖台。五年流拍四次后，同泰华府将于3月18日第五次被拍卖，起拍价仅为6.2亿余元。图据京东资产交易王誉焜提出质疑。他说，此前邦倬公司违法竞拍获得同泰华府项目后，擅自拆除了大量已完工工程，造成项目原状被严重损坏，早已不具备评估、拍卖的基础条件，这也是造成项目多次流拍的重要原因。王誉焜说，他拒绝这进行的第二次“萝卜拍卖”。“十年了，能否让我们恢复施工、把烂尾楼建完，让广大业主赶紧住进去？”