干货 | “限购”“限贷”影响房屋买卖合同效力的九大情形
来源|上海信和安律师事务所
“限购”、“限贷”作为调控房地产市场的重要手段，是每一轮房地产“新政”的亮点，而在“新政”实施之后，相应的纠纷也大量涌现。
概括而言，纠纷主要分为两大类：因“限购”所引发的法律纠纷和因“限贷”所引发的法律纠纷，其争议的核心均是围绕“新政”对于房屋买卖合同效力的影响。
本文将对此问题进行梳理，以期为应对因“新政”产生的法律纠纷提供参考。
一、适用准则的援引：“不可归责于双方的事由”
对因“限购”、“限贷”影响买卖合同效力采用何种适用准则，存在不同的观点。有人主张援引合同法中的“情势变更”，但根据最高人民法院的相关指导意见，适用“情势变更”应当遵循严格的程序，如遇情况特殊需要适用的个案，必须呈报高级人民法院审核，一审、二审法院不能未经审核自行适用，可见，在审判实践中，对于援引“情势变更”较为慎重。
也有人主张援引合同法中的“不可抗力”，虽然“新政”在一定程度上对于买卖双方是难以预见的，但房屋买卖合同作为一种标的额大、与自身利益密切相关的合同，当事人对可能出现的房地产市场风险及各种履约方面的障碍应当有些基本的预见和判断，因此，将“限购”、“限贷”认定为不可抗力事由，也很难有说服力。
我们认为，判断“新政”对房屋买卖合同效力的影响，援引合同法中“不可归责于双方的事由”作为适用准则，更符合合同法的立法精神和房地产调控政策的价值取向。
《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
根据该规定，对于受到“新政”影响的房屋买卖合同，可以援引“不可归责于双方的事由”，将其落脚点确定在对买受人一方“履约能力产生重大影响”，进而依据公平原则予以判断。
二、因“限购”导致买受人购房资格丧失的合同效力认定
（一） 买卖双方对买受人属限购对象均不知情且无过错
双方当事人签订房屋买卖合同在先，且签订合同时买受人符合当时政策要求，但“限购”出台在后，买受人属于限购对象，导致合同无法继续履行，此时，如果双方当事人在“限购”出台前均无违约行为，可以将“限购”认定为“不可归责于双方当事人的事由”。
由于购房资格是顺利履行合同的必备条件之一，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行。在这种情况下，鉴于双方当事人对合同无法继续履行的结果均无预期和过错，任何一方当事人都可以无责解除合同。买受人可以主张出售方返还已支付的购房款及定金。
（二）买卖双方对买受人属限购对象均不知情但一方有过错
如果一方当事人在“限购”出台前已存在违约行为，比如，买受人迟延付款或者出售方不配合办理相关手续等，导致履约迟延，而后遭遇“限购”致使买受人丧失购房资格的，则不能适用前述“不可归责于双方当事人的事由”的规定，而应当由违约方向对方承担违约责任。
此时，双方当事人对合同无法继续履行的结果均无预期，但一方存有过错，过错方不可依据“不可归责于双方当事人的事由”而无责解除合同。
（三）出售方对买受人属限购对象不知情，且过户时买受人仍不具购房资格
“限购”出台后，买受人隐瞒自己属限购对象的事实，仍与出售方签订房屋买卖合同，后导致合同无法履行。此时，对于合同效力应当严格依照法律、行政法规和司法解释的规定进行审查，只有明确存在法定无效情形的条件下，才可以认定该合同无效。
由于从性质上讲，政府的调控政策既不是国家法律法规，也不是行政法规，虽然在执行时具有一定的强制约束性，但并不具有法律的强制性特征。因此，对于该类合同不应认定为无效。
根据《合同法》第五十四条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”据此，买受人隐瞒自己属于限购对象的事实，必然影响出售方真实意思的表达，可以将这种情况认定为可撤销合同。出售方主张撤销该合同的，买受人则应当按照约定承担违约责任。
（四）出售方对买受人属限购对象不知情，但过户时买受人已具备购房资格
买受人在与出售方签订房屋买卖合同时，隐瞒了其属于限购对象的事实，若在合同约定的过户期限内具备了购房资格，由于不影响该合同的继续履行，且出售方的利益并未受到实际损害，此时，若出售方知晓该事实后主张撤销或者变更该房屋买卖合同的，根据已有的司法审判实践，其主张一般不会获得支持。
（五）买卖双方对买受人属限购对象均知情
双方当事人在限购政策实施后，对于买受人属限购对象的情况均知情，仍然签订房屋买卖合同的，不管在约定的房屋过户期限内买受人是否具备了购房资格，房屋买卖合同均为有效，不可适用 “不可归责于双方当事人的事由”的规定要求解除合同。
比如，买受人因未缴满五年社保而限购，出售方对此知情，双方推算出买受人缴满五年社保的时间并将其约定为网签、过户时间。但在网签当天发现社保局的缴费时间并未及时更新而无法完成过户的，此时，双方可另行约定时间或者按照双方的过错程度承担责任，其中的任何一方均不可要求免责解除合同。
三、因“限贷”导致买受人购买能力丧失的合同效力认定
（一）未约定以担保贷款为唯一付款方式
买受人和出售方在房屋买卖合同中未约定按揭贷款方式付款或者约定买受人如果未能取得按揭贷款的应在约定的期限内一次性付清房款的，若买受人以“限贷”为由主张无责解除合同，根据已有的审判实践中，其主张一般不会获得支持。
这是因为按揭贷款如果不是合同明确约定的付款方式，那么在“限贷”后，买受人就应当以其他方式予以支付。政策的调整对其履行业已签订的房屋买卖合同没有实质性影响，并不会直接造成其无法履行合同义务。
（二）约定以担保贷款为唯一付款方式，因按揭贷款受阻而影响付款能力
在“限贷”前订立的房屋买卖合同中，约定以按揭贷款方式付款，且买受人确有证据证明其因不能办理按揭贷款导致合同无法履行的，买受人可以解除合同并要求出售方返还购房款或定金。
买卖双方在合同中明确约定了付款方式，且无其他由买受人改用其他方式自筹解决的但书条款，不能将约定不明的事项强加给买受人。
实践中，尤其是在一线、二线城市，多数买受人选择按揭贷款方式支付购房款本身就意味着买受人的支付能力有限，如果贷款不能即要求其自行支付的话，无疑有失公允。
此时，可适用“不可归责于当事人双方的事由”的规定，赋予买受人解除合同并要求出售方返还首付款的权利。同时，若出售方请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，也应获得支持。
（三）约定以担保贷款为唯一付款方式，因首付款比例提高而影响付款能力
目前，各地实行的“限贷”大多规定，首套房的购房首付款比例占总房价的30%以上，二套房则严格执行首付款比例不低于总房价的60%且贷款利率不低于基准利率1.1倍的标准。
首付款比例和利率的大幅度提高对于买受人的履约能力提出了挑战，但这并非不能克服的困难。在国家对房地产市场高度关注的背景下，买受人购房时应对房地产政策趋势变化，具有一定的预见性，并进行必要的经济应对准备。
因此，若买受人以“限贷”后提高首付款比例为由，主张不能继续履行合同而要求解除合同的，应当不予支持。
（四）税费标准提高而导致购房能力欠缺
当事人对于因房产新政而引起的税费调整如何支付没有约定或者约定不明的，应根据相关的税费规定确定承担主体。
若买卖双方对税费的支付做出约定后，又因政策调整而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按照国家税费法规确定承担主体。若当事人以税费标准的调整或者双方未约定、约定不明为由，主张解除房屋买卖合同的，根据目前的司法实践，一般不予支持。
图示
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